인천지방법원 2025타경509765. 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층10호로, 공부상 주용도는 근린생활시설입니다. 소유권은 2022.10.05. 부개3주택재개발정비사업조합 명의로 보존등기됐고, 등기부상 근저당권은 없습니다. 2025.06.05. 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이 들어오면서 이 권리가 말소기준이 되었고, 이후 2026.03.26. 부평세무서장 처분의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 상가 성격의 지하 근린시설이므로 실제 점유자·사업자등록·인도 상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층10호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 주용도 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2021.08.13. |
| 소유자 | 부개3주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코오롱주택 / 206,171,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
등기부에는 근저당권이 없고, 2025.06.05.의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그 이후인 2026.03.26. 등기된 국의 압류(처분청 부평세무서장)도 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 56,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준 가격입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 가격이 시장 대비 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 아파트 주거세대가 아니라 근린생활시설동 지1층 물건입니다. 주거용 아파트의 시세나 낙찰률을 그대로 대입하면 안 되며, 실제 영업 가능성·접근성·공실 가능성·임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 코오롱주택 | 206,171,740원 | 54,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 56,000,000원 가정 시 신청채권자에게 54,592,000원이 배당되고, 151,579,740원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 151,579,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 162,578,140원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 171,376,860원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 44,800,000원, 35,840,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 비교 가능한 시장가격이 없으므로 유찰 자체만으로 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수는 없습니다. 권리 인수는 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개역 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공부상 주용도는 근린생활시설이며 본건은 근린생활시설동 지1층10호입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 외벽 화강석 등 마감, 페어글라스 창호이며 위생설비·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로 근린생활시설 등 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유해 진·출입할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구), 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 상가임대차 확인. 실제 임차인이 있다면 사업자등록·점유·보증금·확정일자 등 대항력 판단 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 지하층 환금성. 지1층 근린시설은 접근성·가시성·업종 제한·공실 가능성에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국의 압류가 존재하므로 실제 당해세·교부청구 및 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미정
이 물건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 선행 담보권 없이 강제경매개시결정이 말소기준이고, 이후 압류도 데이터상 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 다릅니다. 근린생활시설동 지1층이고 임대관계가 미상이며 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 56,000,000원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장·임대수익·유사 매매사례 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
