인천지방법원 2025타경509765. 인천 부평구 부개동 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지하 1층 8호입니다. 등기부상 소유자는 부개3주택재개발정비사업조합이며, 2022.10.05 소유권보존 뒤 2025.06.05 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 경매개시결정이 말소기준권리이고, 이후 부평구와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당은 없고, 확인된 임차인도 없어 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 신청채권자 청구금액은 206,171,740원으로 현재 최저매각가 56,000,000원을 크게 웃돕니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 신청채권자에게 54,592,000원이 배당되고 151,579,740원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액이지, 현재 분석상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 제근린생활시설동 지1층 8호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 주용도 근린생활시설 |
| 소유자 | 부개3주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코오롱주택 / 206,171,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.13 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차관계에서 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 말소기준은 2025.06.05 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이며, 이후 2025.12.05 부평구 압류와 2026.03.26 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당권도 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 56,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 코오롱주택 | 206,171,740원 | 54,592,000원 |
| 미배당 | - | 151,579,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 전액이 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부개역 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 주차장을 통해 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 주용도는 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 외벽은 화강석 등 마감, 창호는 페어글라스 등입니다. 사용승인일은 2021.08.13입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유해 진·출입할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구)·교육환경 보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 현장 점유자와 실제 사용 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 지하 근린시설 현장성. 점포 가시성·보행동선·엘리베이터 또는 계단 접근·영업 가능 업종 등을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 주변 유사 근린시설의 임대료·공실률을 조사해 감정가 56,000,000원의 수익가치를 별도로 검증하세요.
- 관리비 확인. 상가 관리비와 장기 체납액, 공용부분 승계 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 경매개시결정·압류·매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 지하 상가의 현장성
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2025.06.05 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그 뒤의 부평구·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신청채권자 청구액 206,171,740원에 비해 현재 매각가 56,000,000원이 낮아 미배당 151,579,740원이 발생하지만, 이는 현재 분석상 매수인이 떠안을 채무는 아닙니다.
투자 판단의 핵심은 권리보다 지하 근린시설의 실제 가치입니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 56,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장과 임대수익 검증 후 판단이 맞습니다.
