인천지방법원 2025타경509765. 인천 부평구 부개동 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지하 1층 11호입니다. 공부상 주용도는 근린생활시설이고, 감정평가서상 사용승인일은 2021.08.13.입니다. 등기에는 근저당권이 없고, 소유권보존 뒤 2025.06.05 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준이며 이후 2026.03.26 부평세무서장 처분의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자의 청구금액은 206,171,740원으로 감정가 56,000,000원을 크게 웃돕니다. 그러나 이 부족액은 배당을 다 받지 못하는 채권자의 문제이지, 현재 자료상 낙찰자가 그 미배당 채권액을 인수하는 구조는 아닙니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층 11호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 공부상 주용도 근린생활시설 |
| 소유자 | 부개3주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코오롱주택 / 206,171,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
등기부에는 2022.10.05 소유권보존, 2025.06.05 강제경매개시결정, 2026.03.26 국의 압류가 확인됩니다. 말소기준은 2025.06.05 강제경매개시결정이며, 뒤에 들어온 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없습니다.
② 배당 구조 — 채권자는 크게 미배당, 매수인 인수는 없음
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주식회사 코오롱주택 | 206,171,740원 | 54,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 56,000,000원을 가정하면 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 151,579,740원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 근린생활시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 56,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 근린생활시설동 지하 1층이므로, 아파트 가격처럼 단순 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 151,579,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 162,578,140원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 171,376,860원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 근린생활시설이며, 본건은 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지하 1층 11호입니다.
- 주위환경. 부개역 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 주차장을 통한 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 1층 건물 내 지하층 근린생활시설이며 사용승인일은 2021.08.13.입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유해 진·출입할 수 있습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구)·교육환경 보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료에는 근린생활시설 실거래 비교가 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 거래가·임대료·공실 여부를 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 지하 1층 이용성 확인. 실제 출입동선·가시성·점포 배치·현재 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 국의 압류는 매각으로 소멸하지만 실제 배당순위에 영향을 줄 조세와 관리비 체납 여부는 원본 자료와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2025.06.05 강제경매개시결정이 말소기준이고, 뒤의 압류는 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 신청채권자가 206,171,740원을 청구해 신건에서도 151,579,740원이 미배당되지만, 그 부족액이 곧 매수인 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 본건은 지하 1층 근린생활시설이고 최근 실거래 비교자료가 없어 56,000,000원이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 또한 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인 전까지 보류”입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
