인천지방법원 2025타경801. 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 1층 104호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실 추정입니다. 등기상 소유자는 김학순·이대희 각 2분의 1 공유이고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.02.25. 접수된 국민은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 국민은행 792,000,000원 근저당권, 2024.12.24. 계양구 압류, 2025.03.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격 검증과 물리적 이용상태에 있습니다. 감정가 1,466,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 502,838,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 소유자 | 김학순 2분의 1 · 이대희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,466,000,000원 / 502,838,000원 (3회 유찰) |
| 사건 청구액 | 1,017,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 엘지전자주식회사·주식회사하이프라자 전세권과 우리은행·신한은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준은 2021.02.25. 접수번호 74387의 국민은행 근저당권 240,000,000원이고, 접수번호 74388의 국민은행 근저당권 792,000,000원은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.12.24. 이대희 지분에 대한 계양구 압류와 2025.03.10. 국민은행의 임의경매개시결정도 같은 구조입니다.
② 가격 검증 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 502,838,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 같은 수준인지, 높은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 저렴하다”는 결론은 금물입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 502,838,000원 | 34.3% | 536,590,380원 |
| 4회 유찰 시 | 351,986,600원 | 24.01% | 685,741,212원 |
| 5회 유찰 시 | 246,390,619원 | 16.81% | 789,858,850원 |
유찰이 진행될수록 배당재원이 줄어 채권자의 미배당액은 536,590,380원 → 685,741,212원 → 789,858,850원으로 커집니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰은 매수인의 등기상 인수부담을 키우는 구조가 아니라, 담보권자의 미회수액을 확대하는 구조로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 502,838,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,428,380원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 792,000,000원 | 255,409,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,032,000,000원 중 예상배당은 495,409,620원, 미배당은 536,590,380원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 계산역이 있어 전반적인 대중교통편의는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호 (1)~(10)은 근린생활시설이며 현황 공실로 추정됐습니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항 표시는 없습니다. 다만 실거래 비교자료가 없고 3회 유찰된 상태라 환금성과 적정 매수가격은 보수적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가 요항표의 임대상황은 미상입니다. 공실 추정과 실제 현황이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 경계벽 제거 확인. 매각물건명세서에는 목록 1~6이 경계벽을 제거해 벽체 구분 없이 일괄사용 중이라고 기재돼 있습니다. 현황상 각 구분건물의 위치·경계·출입구 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 502,838,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 공실 추정, 일괄사용 상태, 상가 수요, 물건 구분 상태 가운데 반복 유찰과 연결되는 요소가 있는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 근저당·압류의 소멸 여부, 매각물건명세서의 일괄사용 비고를 입찰 직전 등기부와 매각서류에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 단순한 편입니다. 2021.02.25. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 국민은행 근저당권·계양구 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 502,838,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없고, 감정평가상 공실 추정, 매각물건명세서상 목록 1~6의 경계벽 제거·일괄사용이라는 물리적 확인사항이 남습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격은 검증 전 보류. 이 물건은 감정가 할인율보다 현황 구분과 실제 시장가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 근린생활시설입니다.
