인천지방법원 2025타경801. 계산역 북서측 인근 삼환2빌딩 상가동 2층 203호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다. 소유자는 김학순·이대희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 162,400,000원, 감정가의 70%입니다.
표면만 보면 69,600,000원이 낮아졌지만, 이 물건에는 감정가 할인율보다 더 큰 변수가 있습니다. 1998년 설정된 전세권의 범위가 상가 104호부터 109호 및 203호에 걸쳐 있고, 2003년 전세금이 358,000,000원으로 변경됐습니다. 2005년 등기에는 전세권의 일부포기가 기록돼 있으나, 203호 부분이 전부 포기됐는지 또는 일부가 남아 있는지는 현재 내용만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 2층 203호 |
| 물건종류 / 현황 | 사건상 대지 · 집합건물 상가동 2층 203호 · 감정상 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 위생·급배수·소방·승강기설비 |
| 소유자 | 김학순 2분의 1 · 이대희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,017,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임차인 조사 | 조사된 임차인 없음 · 임대상황 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
2006년과 2011년 우리은행 근저당은 2013년 말소됐고, 2013년 신한은행 근저당도 2021년 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2021.02.25. 국민은행 근저당권 792,000,000원입니다. 이후의 김향화 근저당권, 계양구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금이 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
최저매각가는 162,400,000원으로 감정가 232,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 실질취득액이 최저가로 끝난다고 단정할 수 없다는 것입니다.
또한 본건 203호의 일부가 구획되어 인접한 204호에 편입된 것으로 추정됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재됐지만, 실제 내부 구획과 점유·사용 범위는 별개의 문제입니다. 낙찰 후 203호 전부를 독립적으로 사용할 수 있는지, 벽체 복구나 인접 호실과의 협의가 필요한지는 현장 실측 없이는 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 을구 1번 전세권 · 엘지전자주식회사 | 175,924,000원 | 159,326,400원 |
| 을구 1-3번 전세권 변경 | 358,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 200,400,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 신한은행 | 1,042,600,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 792,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 김향화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,682,924,000원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 159,326,400원, 미배당액은 2,523,597,600원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 1,017,855원도 현재 계산에서는 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 목적물 특정 — 203호 일부가 204호에 편입
- 현장 실측. 203호와 204호 사이의 벽체 위치, 출입구, 전기·수도·소방설비 분리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 도면 대조. 집합건축물대장 전유부 도면과 현황 평면을 겹쳐 203호의 법정 경계를 특정해야 합니다.
- 점유 확인. 감정상 공실 추정이지만 실제 열쇠 관리 주체와 204호 사용자의 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 복구 가능성. 편입 부분을 원상복구할 수 있는지, 공용부분 또는 구조체 변경이 포함됐는지 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다. 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 계산역이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·소방·승강기설비가 설치돼 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 현황 공실로 추정됩니다. 실거래 비교자료가 없고 호실 구획 문제까지 있어 매도·임대 시 확인 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 1998년 공동전세목록과 2003년 변경계약, 2005년 일부포기 서류에서 203호의 잔존 범위를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 선순위 전세권의 매각 소멸 여부, 배당요구 여부 및 매수인 인수 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 인수액이 확정되기 전에는 162,400,000원을 총취득비용으로 보지 마세요.
- 203·204호 경계 확인. 현황 도면과 집합건축물대장 도면을 대조하고, 필요하면 직접 실측해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 계양구 압류와 관련된 세금이 당해세인지 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산해야 합니다.
- 공실 및 관리비 확인. 실제 점유자, 열쇠 보유자, 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 조사하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 권리와 경계가 먼저”
이 물건의 최저가는 162,400,000원으로 감정가보다 69,600,000원 낮습니다. 하지만 현재 단계에서 그 차액을 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다. 1998년 선순위 전세권은 2003년 전세금이 358,000,000원으로 변경됐고 203호가 권리 범위에 포함돼 있습니다. 2005년 일부포기가 있었지만, 203호에 남은 권리의 범위와 인수액은 확정되지 않았습니다.
더구나 203호 일부가 204호에 편입된 것으로 추정돼, 낙찰 대상의 실제 사용 범위조차 현장에서 다시 특정해야 합니다. 선순위 전세권 잔존 범위, 매각물건명세서의 인수 문구, 203·204호 경계가 모두 확인된 뒤에야 가격 검토가 가능합니다. 현재 결론은 가격 매력이 아니라 권리·현황 확인 전 입찰 보류입니다.
