인천지방법원 2025타경801. 인천 계양구 계산동 삼환2빌딩 상가동 4층 401호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실 추정)입니다. 등기부상 현재 소유자는 이재용이며, 경매를 일으킨 권리의 말소기준은 2021년 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 4층 403호가 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 171,000,000원에서 3회 유찰된 58,653,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 게다가 감정평가상 근린생활시설이면서 현황 공실로 추정되고 임대상황도 미상입니다. 따라서 유찰률 자체를 시세 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 경명대로 1067 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 소유자 | 이재용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,017,855원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.25 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
과거에는 1998년 전세권 33,000,000원, 2004년 하나은행 근저당권, 2005년 우리은행 근저당권, 2011년 한국씨티은행 근저당권, 2012년 국민은행 근저당권, 2014년 신한은행 근저당권 등이 설정된 이력이 있으나 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 13번 국민은행 근저당권입니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차 최저가는 58,653,000원입니다. 감정가 171,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 감정가 대비 유찰폭만으로 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 110,802,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 128,081,928원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 28,739,970원 | 27,822,651원 | 140,177,349원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각가는 더 내려가고 국민은행 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 별도의 권리 인수액 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 시장가격 자료가 없으므로 낮아진 최저가 자체를 투자수익으로 해석하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,455,754원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 57,197,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 168,000,000원 중 57,197,246원이 배당되고 110,802,754원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역인 계산역이 있어 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다. 임대상황은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 대체로 사다리형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 준주거지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 별도 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 58,653,000원을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하지 말고 주변 유사 근린생활시설의 실제 거래·매물·임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실 추정이므로 실제 점유 여부와 출입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 임대상황이 미상이므로 계산역 인근 상권에서 해당 층·호수의 임대 가능성과 공실기간을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 같은 건물 4층 403호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원본 등기와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.02.25 국민은행 근저당권이고, 현재 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다. 과거 전세권과 여러 담보권도 이미 말소됐습니다. 문제는 권리보다 가격과 활용성입니다. 3회 유찰로 최저가는 58,653,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설·현황 공실 추정이고 임대상황이 미상인 데다 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 하지만 유찰폭만 보고 싸다고 판단할 수는 없다”입니다. 입찰 전에는 실제 점유와 임대 가능성, 주변 상가 거래 수준을 확인하는 과정이 핵심입니다.
