인천지방법원 2025타경801. 인천 계양구 계산동 삼환2빌딩 상가동 4층403호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 현황은 공실 추정입니다. 현재 최저매각가는 51,793,000원으로 감정가 151,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 상가형 물건은 주거용보다 가격 판단에서 임대수익, 공실, 실제 거래가 확인이 중요하고, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2021년 2월 25일 설정된 국민은행 근저당권 168,000,000원이고, 2025년 3월 10일 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하며, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 소유자 | 이재용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 51,793,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,017,855원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.25. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심 권리는 국민은행 근저당 하나
과거 하나은행·우리은행·한국씨티은행·국민은행·신한은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 을구 10번 국민은행 근저당입니다. 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 2025년 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 임차인 없음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 |
임차인 신고가 없어 보증금 인수나 대항력 임차인의 미배당 잔액을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 51,793,000원입니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 시세 검증이 먼저
감정가는 151,000,000원, 현재 최저가는 51,793,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 36,255,100원, 5회 유찰 시 25,378,570원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,274원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 국민은행 | 168,000,000원 | 50,460,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 168,000,000원 중 50,460,726원이 배당되고, 미배당은 117,539,274원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 채권자의 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 계산역 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 전철역인 계산역이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실 추정입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 151,000,000원 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실 추정입니다. 실제 점유 상태와 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 근린생활시설은 매매가뿐 아니라 가능한 임대료·공실기간이 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 회차 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2021.02.25. 국민은행 근저당이며 현재 분석상 인수 0원입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 자료상 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 실질취득액도 현재 최저가와 같은 51,793,000원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 151,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다는 사실은 강한 숫자처럼 보이지만, 근린생활시설이고 현황 공실 추정이며 이미 반복 유찰된 물건입니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 51,793,000원이 시장가보다 싼지는 현재 자료만으로 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 단순, 가격은 검증 필요. 감정가 대비 할인율보다 실제 상가 수요와 임대 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
