인천지방법원 2025타경801. 계산동 삼환2빌딩 상가동 4층 402호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실 추정)입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며, 본건은 주소상 4층 402호입니다. 소유자는 김학순·이대희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리관계의 핵심은 2021.02.25. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.08.30. 이대희 지분에 설정된 김향화의 60,000,000원 근저당과 2025.03.10. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경801 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 4층402호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 경명대로 1067 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실 추정) |
| 소유자 | 김학순 2분의 1 · 이대희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 60,025,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 1,017,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 등기 중 2004년 전세권, 우리은행 근저당, 신한은행 근저당과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.02.25. 국민은행 근저당이며, 그 뒤의 김향화 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 최저가 하락과 미배당 확대
현재 회차 최저가는 60,025,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 42,017,500원, 5회 유찰 시에는 29,412,249원입니다. 다만 실거래 시세 비교가 없으므로, 이 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 60,025,000원 | 58,544,550원 | 793,455,450원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 42,017,500원 | 40,861,185원 | 811,138,815원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 29,412,249원 | 28,482,829원 | 823,517,171원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,450원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 792,000,000원 | 58,544,550원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김향화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 852,000,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 58,544,550원, 미배당은 793,455,450원입니다. 김향화 근저당까지 배당 재원이 도달하지 않지만, 해당 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산역 북서측 인근이며 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 계산역이 있어 대중교통편의는 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 40미터 내외, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 철도보호지구·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 60,025,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 주변·동일 건물 근린생활시설의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 공실 추정이므로 실제 점유관계와 내부 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.02.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 등기사항전부증명서와 매각서류를 최종 대조해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 김학순·이대희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 현황 점유·인도 협의 주체를 확인해야 합니다.
- 체납·비용 확인. 관리비·세금 등 실제 인수 가능 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 실제 시세와 공실 상태
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2021.02.25. 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 김향화 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 단순히 “감정가 175,000,000원에서 60,025,000원으로 내려왔다”는 사실만으로 판단할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 감정 현황은 근린생활시설의 공실 추정입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 매매·임대 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 적정 응찰가를 정하는 것입니다.
