111,720,000원
대전지방법원 2025타경3689. 등기상 대상은 대전 서구 도안동 지산프라자 4층 401호이고, 감정 이용상태는 401호부터 405호까지 각 구분건물 사이 경계벽이 없는 상태로 일부 공용부분인 복도를 포함해 하나의 사무실로 구성돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사지산종합건설입니다.
권리의 기준점은 2020.08.28. 설정된 남대전농업협동조합 근저당권 101,400,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 조사된 점유자 2명의 전입일이 모두 말소기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 401호~405호 경계벽 없이 일부 공용부분(복도)을 포함한 하나의 사무실로 이용 |
| 소유자 | 주식회사지산종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대전농업협동조합 / 462,059,261원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.28. 남대전농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 101,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유관계가 핵심
등기부에는 과거 전북은행 근저당권과 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권이 있었으나 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.08.28. 남대전농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 성미희·조원숙·최영진·최문종·김주용·정지윤·조인용· 최영호·이상도·신용보증기금·신보2022제14차유동화전문 유한회사· 신보2022제20차유동화전문 유한회사 등의 가압류와 고양시·국·대전광역시 서구·동구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사 대상 2명, 인수액은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)진흥인베스트 | 확인 필요 | 2016.07.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대산산업개발 | 402호 | 2017.02.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별개의 조사 대상입니다. 다만 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 보증금 전액의 인수를 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자·점유범위가 미상이므로 대항력과 최종 인수액을 확정하려면 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰보다 먼저 확인할 것
감정가는 228,000,000원, 2회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 111,720,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 78,204,000원(34%), 4회 유찰 54,742,800원(24%)입니다.
하지만 실거래 비교자료가 없고, 선순위 점유자 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 점유자별 실제 보증금과 매수인에게 남는 미배당액이 얼마인가입니다. 인수액이 확정되기 전에는 최저가 하락 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 2. 근저당 · 남대전농업협동조합 | 101,400,000원 | 101,400,000원 |
| 3. 가압류 · 성미희 | 22,873,019원 | 7,955,920원 |
| 4. 가압류 · 조원숙 | 25,984,290원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최영진 | 19,264,828원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최문종 | 32,302,089원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김주용 | 24,691,511원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 정지윤 | 12,576,681원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 조인용 | 121,659,041원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 최영호 | 21,585,260원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이상도 | 9,336,700원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신용보증기금 | 69,081,418원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신보2022제14차유동화전문 유한회사 | 1,030,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신보2022제20차유동화전문 유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
111,720,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,890,754,837원 가운데 109,355,920원이 배당되고 2,781,398,917원이 미배당되는 계산입니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원 표시는 등기채권 배당 시뮬레이션 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정한다는 의미가 아닙니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층 401호·402호·403호·404호·405호 사이에 경계벽이 없고 일부 공용부분인 복도를 포함하여 일단의 사무실로 구성돼 있습니다.
- 주위환경. 가수원네거리 북서측 인근이며 주위는 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 4층이며, 외벽은 외장석재붙임 등, 내부는 벽지붙임 등 인테리어, 샷시창호 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 949.0㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류 및 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. (주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 401호 점유범위 확인. (주)대산산업개발은 402호로 조사됐지만 401호~405호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이므로 실제 401호에 미치는 점유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 보증금 가운데 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 금액이 있으면 낙찰가에 더해 취득비용을 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액을 확인해 배당순위와 점유자 배당 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 일체 사용 해소 가능성. 401호~405호 사이 경계벽이 없는 현재 상태에서 낙찰 후 독립 사용·원상복구·명도에 필요한 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 할인율만으로 매수 상한을 정하지 말고 주변 상업용·사무실 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 인수금
겉으로만 보면 감정가 228,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 111,720,000원까지 내려온 사건입니다. 후순위 가압류와 압류도 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 난점은 할인율이나 후순위 등기가 아닙니다.
(주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이라, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 확정할 수 없습니다. 더구나 401호~405호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용되고 있어 점유관계도 단순하지 않습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “최저가가 낮아도 실질취득가는 미확정”입니다. 보증금·배당요구·점유범위를 먼저 확정한 뒤에야 111,720,000원이 진짜 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
