대전지방법원 2025타경3689. 대전 서구 도안동 지산프라자 4층 402호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사지산종합건설이고, 말소기준권리는 2020.08.28 남대전농업협동조합 근저당권 114,400,000원입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 형태지만, 권리분석을 어렵게 만드는 것은 등기부 바깥의 점유관계입니다.
(주)진흥인베스트는 2016.07.01, (주)대산산업개발은 2017.02.13을 기준일로 조사되어 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 두 곳 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 따라서 단순히 “선순위니까 인수”라고 확정할 수도 없고, 반대로 예상배당표의 인수 0원을 근거로 “매수인 부담 없음”이라고 결론낼 수도 없습니다. 실제 임차인 수는 2곳이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3689 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층 402호 · 도로명 대전광역시 서구 원도안로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지산프라자 6층 중 4층 · 401호~405호 사이 경계벽 없이 일부 공용부분을 포함한 일단의 사무실 |
| 소유자 | 주식회사지산종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 462,059,261원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.28 을구 7번 근저당권 · 남대전농업협동조합 · 채권최고액 114,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 가능 점유가 변수
임차·점유 분석 — 실제 점유 2곳
| 점유자 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)진흥인베스트 | 미상 | 2016.07.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대산산업개발 | 402호 | 2017.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자는 모두 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사된 2곳입니다. 특히 (주)대산산업개발은 402호로 특정되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 보증금을 합산하거나 인수액을 임의 계산할 수 없습니다. 이 때문에 현재 최저가가 감정가 49%까지 낮아졌다는 사실보다 임차관계 원본 확인이 먼저입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 252,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 123,480,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 86,436,000원, 4회 유찰 시 60,505,199원입니다.
그러나 이 할인율 자체는 시세 대비 저렴함을 의미하지 않습니다. 더 중요한 것은 매수인이 실제로 부담하게 될 총액인데, 현재는 선순위 가능 점유 2곳의 보증금이 미상이라 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 발생한다면 낙찰가 외 부담이 생길 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 남대전농업협동조합 | 114,400,000원 | 114,400,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주헌식 | 22,337,097원 | 6,551,280원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 조원숙 | 25,984,290원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 최영진 | 19,264,828원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 최문종 | 32,302,089원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 김주용 | 24,691,511원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 정지윤 | 12,576,681원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 조인용 | 121,659,041원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 최영호 | 21,585,260원 | 0원 |
| 11. 갑구 20번 가압류 · 이상도 | 9,336,700원 | 0원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 22번 가압류 · 신용보증기금 | 69,081,418원 | 0원 |
| 14. 갑구 24번 가압류 · 신보2022제14차유동화전문 유한회사 | 1,030,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 25번 가압류 · 신보2022제20차유동화전문 유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,903,218,915원 중 예상배당은 120,951,280원, 미배당은 2,782,267,635원입니다. 표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 선순위 가능 점유 2곳의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 최종적인 ‘인수 없음’ 판정으로 사용해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 소재 가수원네거리 북서측 인근으로, 주위는 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 4층 401호·402호·403호·404호·405호 사이에 경계벽이 없고 일부 공용부분인 복도를 포함해 하나의 사무실로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지이며 상업용으로 이용 중이고, 서측·남측·북측으로 중로 등에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 중로1류 및 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,506,000원/㎡, 토지면적은 949.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. (주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 실질취득가와 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 두 점유자의 기준일이 말소기준 2020.08.28보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 판정은 ‘대항력 가능·미상’으로 유지해야 합니다.
- 401~405호 현황 확인. 경계벽 없는 통합 사무실 상태와 일부 공용부분 사용이 매각·인도 범위에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 123,480,000원, 3회 유찰 시 86,436,000원, 4회 유찰 시 60,505,199원이지만 선순위 가능 보증금이 확인되지 않으면 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현재 점유 상태를 서로 대조해 권리와 인도 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 252,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 123,480,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2020.08.28 남대전농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 낮아진 후순위 소멸형 물건처럼 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 것은 (주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발입니다. 두 곳의 기준일은 각각 2016.07.01과 2017.02.13으로 말소기준보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 때문에 현재 단계의 정확한 결론은 “인수 0원이 아니라 인수 미상”입니다. 배당 시나리오의 0원 계산을 그대로 믿고 실질취득가를 123,480,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
여기에 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중인 현황과 세금 압류 5건도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 선순위 가능 점유 2곳의 임대차 관계와 402호의 실제 인도 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
