대전지방법원 2025타경3689. 지산프라자 4층403호에 관한 임의경매입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.28. 남대전농업협동조합 근저당권, 채권최고액은 133,900,000원입니다. 그 뒤 설정된 정연태 가압류, 고양시·국·대전광역시 서구·동구 압류, 다수 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. (주)진흥인베스트는 2016.07.01., (주)대산산업개발은 2017.02.13. 전입일자가 기재되어 있습니다. 두 명의 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 최저가만을 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3689 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층403호 · 도로명 대전광역시 서구 원도안로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 401호·402호·403호·404호·405호 사이 경계벽 없이 일부 공용부분(복도)을 포함한 일단의 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 4층 · 외장석재붙임 · 벽지붙임 등 내부 인테리어 · 샷시창호 |
| 소유자 | 주식회사지산종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대전농업협동조합 / 462,059,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
2015.07.29. 설정됐던 전북은행 근저당권들과 2017.09.20. 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.08.28. 남대전농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
| 조사 명의 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)진흥인베스트 | 미상 | 2016.07.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| (주)대산산업개발 | 402호 | 2017.02.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 289,000,000원, 현재 최저매각가는 141,610,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 99,127,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 69,388,900원입니다.
하지만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득가가 확정되지 않습니다. 실제 인수액이 발생하면 매수인의 총 부담은 낙찰가보다 커집니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론낼 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 141,610,000원 | 138,827,460원 | 2,769,629,173원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,127,000원 | 96,942,714원 | 2,811,513,919원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 69,388,900원 | 67,739,900원 | 2,840,716,733원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 남대전농업협동조합 | 133,900,000원 | 133,900,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 정연태 | 8,074,815원 | 4,927,460원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 조원숙 | 25,984,290원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 최영진 | 19,264,828원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 최문종 | 32,302,089원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 김주용 | 24,691,511원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 정지윤 | 12,576,681원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 조인용 | 121,659,041원 | 0원 |
| 10. 갑구 18번 가압류 · 최영호 | 21,585,260원 | 0원 |
| 11. 갑구 19번 가압류 · 이상도 | 9,336,700원 | 0원 |
| 12. 갑구 20번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 69,081,418원 | 0원 |
| 14. 갑구 23번 가압류 · 신보2022제14차유동화전문 유한회사 | 1,030,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 24번 가압류 · 신보2022제20차유동화전문 유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 총 채권액 2,908,456,633원 중 138,827,460원이 배당되고, 2,769,629,173원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 가능 점유 명의의 보증금이 미상하므로 권리분석 결론에서는 실제 인수액을 0원으로 확정하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 소재 가수원네거리 북서측 인근으로, 주위는 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 401호·402호·403호·404호·405호 각 구분건물 사이에 경계벽이 없고 일부 공용부분인 복도를 포함해 일단의 사무실로 구성되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지이며 상업용으로 이용 중이고, 서측·남측·북측으로 중로 등에 접합니다. 토지면적은 949.0㎡, 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로1류·소로1류에 접합니다.
- 설비·공부. 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. (주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 403호 점유범위 확인. (주)대산산업개발은 402호로 표기되어 있으나 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이므로, 403호와의 실제 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수액이 확인되기 전에는 141,610,000원을 총 취득부담으로 보지 말고, 실제 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 고양시·국·대전광역시 서구·동구 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해 실제 배당 순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 통합 사무실 구조 확인. 경계벽 없는 사용상태와 일부 공용부분 포함 여부가 인도·원상복구·독립 사용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 별도 실거래·임대수익과 선순위 점유 부담을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
이 물건은 감정가 289,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 141,610,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2020.08.28. 남대전농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 구조가 정리됩니다. 그러나 그보다 앞선 2016.07.01.과 2017.02.13. 전입 명의가 존재하고 보증금·확정일자가 미상이라는 점 때문에 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
여기에 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이라는 물리적 점유 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기는 정리되지만 점유 리스크는 남아 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 먼저 보증금과 실제 점유범위를 확인해야 하며, 그 확인 전에는 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
