대전지방법원 2025타경3689. 대전 서구 도안동 지산프라자 4층 405호입니다. 감정평가상 401호·402호·403호·404호·405호 사이에 경계벽이 없고 일부 공용부분인 복도를 포함해 하나의 사무실로 사용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사지산종합건설이고, 말소기준은 2020년 8월 28일 남대전농업협동조합의 근저당권 132,600,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 임차 점유 신고가 있어 등기 권리만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.
현재 최저매각가는 140,630,000원으로 감정가 287,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 실거래 시세 자료는 확인되지 않고, 무엇보다 두 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 소멸하지 않는 임차보증금이 있다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실제 취득원가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층 405호 · 도로명 대전광역시 서구 원도안로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 401호~405호 사이 경계벽 없이 일부 공용부분을 포함한 일단의 사무실 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 6층 중 4층 · 토지 949.0㎡ · 지목 대 · 상업용 |
| 소유자 | 주식회사지산종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 140,630,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대전농업협동조합 / 462,059,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.28 남대전농업협동조합 근저당권 132,600,000원입니다. 2024년 이후의 근로복지공단 가압류, 고양시·국·대전광역시 서구의 압류, 조원숙·최영진·최문종·김주용·정지윤· 조인용·최영호·이상도·신용보증기금 및 유동화전문회사들의 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 두 곳의 전입·점유 신고일은 각각 2016.07.01, 2017.02.13으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 신고 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)진흥인베스트 | 확인 필요 | 2016.07.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| (주)대산산업개발 | 402호 | 2017.02.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
(주)진흥인베스트는 점유 부분이 특정되지 않았고, (주)대산산업개발은 402호로 조사돼 있습니다. 다만 감정평가와 매각물건명세서상 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이므로 402호의 점유를 405호와 완전히 별개라고 단정하기 어렵습니다. 실제 공간 배치와 각 법인의 점유 범위를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 287,000,000원, 현재 최저매각가는 140,630,000원이고 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 98,441,000원, 4회 유찰 시 68,908,700원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교할 최신 실거래 자료가 없고 선순위 가능 임차보증금도 미상이라, 어느 회차에서도 시세보다 싸다고 표현할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 140,630,000원 | 3,143,678,938원 | 132,600,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,441,000원 | 3,185,271,056원 | 96,269,062원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 68,908,700원 | 3,214,271,775원 | 67,268,343원 |
총 채권 청구액은 3,281,540,118원으로 현재 회차 매각가를 크게 웃돕니다. 이 사실 자체가 후순위 채권을 매수인이 승계한다는 뜻은 아니며, 등기상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 배당 여력이 부족한 구조이고, 별도로 수치화되지 않은 선순위 가능 임차인의 보증금이 남아 있으므로 낙찰가만 보고 총 취득비용을 계산할 수 없는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,820원 |
| 2. 근저당 · 남대전농업협동조합 | 132,600,000원 | 132,600,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 382,458,300원 | 5,261,180원 |
| 4. 가압류 · 조원숙 | 25,984,290원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최영진 | 19,264,828원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최문종 | 32,302,089원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김주용 | 24,691,511원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 정지윤 | 12,576,681원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 조인용 | 121,659,041원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 최영호 | 21,585,260원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이상도 | 9,336,700원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신용보증기금 | 69,081,418원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신보2022제14차유동화전문 유한회사 | 1,030,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신보2022제20차유동화전문 유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,768,820원, 남대전농업협동조합 132,600,000원, 근로복지공단 5,261,180원으로 매각대금이 소진됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 금액이 확인되지 않아 이 표에서 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가수원네거리 북서측 인근으로, 주위는 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 401호~405호 사이 경계벽이 없고 일부 공용부분인 복도를 포함해 일단의 사무실로 구성돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지이며 상업용으로 이용 중입니다. 서측·남측·북측으로 중로 등에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금 확인. (주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. (주)대산산업개발은 402호로 조사됐지만 401호~405호가 하나의 사무실로 사용 중이므로 405호와의 실제 점유 경계를 확인해야 합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 최저가 140,630,000원은 감정가 대비 낮지만 실거래 시세와 임차보증금이 확인되지 않아 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 고양시·국·대전광역시 서구 등의 압류가 있고 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일체형 사무실 복원 가능성 확인. 401호~405호의 경계벽이 없는 현재 이용상태와 공부상 각 구분건물의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도, 아직 실질취득가는 모른다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후의 다수 가압류·압류가 소멸해 구조가 정리되는 것처럼 보입니다. 그러나 실제 승부처는 등기부 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인 2명입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았고, 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용하는 특수한 점유형태까지 겹칩니다.
감정가 287,000,000원이 2회 유찰돼 140,630,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그만큼 실질취득원가가 달라질 수 있기 때문입니다. 이 물건은 “권리 확인 전 가격 판단 금지”가 결론입니다. 두 임차인의 보증금과 실제 점유범위를 확인해 인수액을 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
