대전지방법원 2025타경3689. 도안동 지산프라자 4층 404호입니다. 감정평가 이용상태상 4층 401호·402호·403호·404호·405호는 각 구분건물 사이에 경계벽이 없는 상태로 일부 공용부분인 복도를 포함해 하나의 사무실로 구성되어 있습니다. 등기상 대상은 404호이지만 실제 이용은 여러 호실이 연결된 형태이므로, 낙찰 후 점유 범위와 구획 문제를 단순한 독립 호실처럼 보면 안 됩니다.
등기 권리의 기준점은 2020.08.28. 설정된 남대전농업협동조합 근저당 채권최고액 76,700,000원입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차관계는 별개입니다. (주)진흥인베스트는 2016.07.01., (주)대산산업개발은 2017.02.13. 전입신고가 확인되어 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라 결론 내릴 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 임차인으로 보고 인수 위험을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3689 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 4층 401호·402호·403호·404호·405호를 경계벽 없이 일부 공용부분을 포함한 하나의 사무실로 이용 |
| 소유자 | 주식회사지산종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 남대전농업협동조합 |
| 청구액 | 462,059,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차관계는 별도 확인
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)진흥인베스트 | 확인 필요 | 2016.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대산산업개발 | 402호 | 2017.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 (주)대산산업개발은 점유 부분이 402호로 기재되어 있습니다. 대상 물건은 404호지만 401호부터 405호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 사용 중이므로, 호실 표기만으로 404호와 무관하다고 단정하기 어렵습니다. 현장에서는 실제 점유 구역, 출입 구조, 계약 상대방과 임대차 목적물 범위를 함께 대조해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 2. 남대전농업협동조합 근저당 | 76,700,000원 | 76,700,000원 |
| 3. 이경희 가압류 | 15,592,452원 | 9,512,400원 |
| 4. 조원숙 가압류 | 25,984,290원 | 0원 |
| 5. 최영진 가압류 | 19,264,828원 | 0원 |
| 6. 최문종 가압류 | 32,302,089원 | 0원 |
| 7. 김주용 가압류 | 24,691,511원 | 0원 |
| 8. 정지윤 가압류 | 12,576,681원 | 0원 |
| 9. 조인용 가압류 | 121,659,041원 | 0원 |
| 10. 최영호 가압류 | 21,585,260원 | 0원 |
| 11. 이상도 가압류 | 9,336,700원 | 0원 |
| 12. 신용보증기금 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 신용보증기금 가압류 | 69,081,418원 | 0원 |
| 14. 신보2022제14차유동화전문 유한회사 가압류 | 1,030,000,000원 | 0원 |
| 15. 신보2022제20차유동화전문 유한회사 가압류 | 900,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 88,200,000원 가정 시 채권 총 청구액 2,858,774,270원 중 86,212,400원이 배당되고, 미배당은 2,772,561,870원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 위 계산의 매수인 인수액은 0원이나, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 임차인의 실제 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸지는 가격보다 먼저 풀어야 할 변수
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 2,772,561,870원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 2,798,545,591원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 2,816,734,195원 |
현재 회차는 이미 감정가 180,000,000원에서 88,200,000원으로 내려왔습니다. 추가 유찰 시 61,739,999원, 43,217,999원까지 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 자체를 실질취득가로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북서측 인근으로, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 4층 401호부터 405호까지 경계벽 없이 일부 공용부분인 복도를 포함해 하나의 사무실로 구성되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지이며 상업용으로 이용 중이고, 서측·남측·북측으로 중로 등에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등이 포함되고 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)진흥인베스트와 (주)대산산업개발의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 계약관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 점유 범위 확인. 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 사무실로 쓰이고 있으므로 404호의 실사용 범위와 각 점유자의 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 호실 일체사용 문제. 낙찰 대상은 404호지만 물리적 구획이 분리되어 있지 않아 낙찰 후 독립적 사용과 인도 과정에서 추가 협의가 필요할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 고양시·국·대전광역시 서구 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 사무실 거래·임대 수준과 실제 인수액을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 180,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 88,200,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 중요한 숫자는 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가입니다. 말소기준 이후의 등기 권리는 소멸하지만, 2016.07.01.과 2017.02.13. 전입신고가 확인된 실제 임차인 2명의 보증금이 미상입니다. 게다가 401호부터 405호가 하나의 사무실처럼 연결되어 있어 점유관계도 단순하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 많이 내려왔지만, 인수액과 점유가 확인되기 전까지는 보류”가 핵심 결론입니다.
