서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제2층 제201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 제201호는 공부상 사무소지만 외부관찰상 주거용으로 보입니다. 더 중요한 점은 공부상 하나의 호실인데 현황은 별도 출입문을 가진 201호·202호·203호·204호의 4개호로 나뉘어 이용되고 있다는 것입니다. 내부는 확인되지 않았고, 감정평가도 외부관찰과 관련 공부를 토대로 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2017.07.12 상도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이고 이후 2024.02.13 임의경매가 개시됐습니다. 2024.10.31에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 배당표상 현재 최저가 225,280,000원을 가정해도 선순위 근저당권에 미배당이 발생하지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제2층 제201호 (구로동, 알토) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 현황 | 공부상 1개 호실 · 현황 별도 출입문 4개호(201호·202호·203호·204호) |
| 소유자 | 신원옥 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 225,280,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 500,185,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2017.07.12 근저당권 · 상도새마을금고 · 채권최고액 744,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 후속관계가 많다
말소기준은 2017.07.12 근저당권입니다. 2024.02.13 경매개시결정, 2024.04.08 정충근의 주택임차권, 2026.02.20 구로구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 정충근의 임차보증금은 30,000,000원이고 전입일은 2023.03.30, 확정일자는 2023.04.07로 말소기준일 이후입니다. 조사된 임차인 전체도 전입일이 말소기준일 이후로 판정되어 대항력이 없습니다.
② 임차관계 — 실제 조사 인원 14명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 14명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 조사 임차인 14명입니다. 다만 이 사건 자료에는 201호뿐 아니라 다른 호실 표기도 함께 나타납니다. 각 임차인의 전입일은 모두 2017.07.12 이후여서 대항력은 없으며, 우선변제 여부는 확인되지 않은 항목이 있습니다.
| 임차인 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 202호 | 2020-01-27 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용중 | 204호 | 2022-03-11 | 4,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이홍림 | 302호 | 2023-07-03 | 6,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 303호 | 2021-09-07 | 9,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승준 | 304호 | 2021-05-14 | 9,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 미상 | 2022-12-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서현 | 미상 | 2020-09-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나영록 | 미상 | 2021-11-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백연주 | 미상 | 2021-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 502호 | 2020-12-11 | 8,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재민 | 503호 | 2017-08-18 | 7,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은진 | 504호 | 2021-08-09 | 9,700원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 어윤학 | 603호 | 2022-06-20 | 7,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정충근 | 건물 전부 | 2023-03-30 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 59.04% 내려왔지만 ‘시세 대비 싸다’는 근거가 없다
감정가는 550,000,000원, 현재 최저매각가는 225,280,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 4회 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭은 커 보입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
알토는 4세대로 표시돼 있고, 해당 면적과 비교자료의 면적 일치도 확인되지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수도 4.0회이며 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가에서 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 현황·용도 차이와 거래 비교자료 부족을 함께 보수적으로 반영하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,953,920원 |
| 을구 1번 근저당권 · 상도새마을금고 | 744,000,000원 | 221,326,080원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권최고액 744,000,000원 중 221,326,080원이 배당되고, 미배당은 522,673,920원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황·공부 차이 — 이 물건의 실제 핵심 리스크
- 용도 차이. 제2층 제201호는 공부상 사무소이나 외부관찰상 주거용으로 보입니다.
- 호실 분할. 공부상 1개 호실이지만 현황은 별도의 출입문을 가진 201호·202호·203호·204호 4개호로 나뉘어 이용 중입니다.
- 내부 미확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문 등으로 내부관찰이 불가능했습니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장 표제부에는 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부·토지이용계획확인서에는 171.6㎡로 기재돼 있습니다.
- 별도등기. 대지권 표시 중 1토지·2토지·3토지에 별도등기가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·토지 조건 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 3,979,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황 4개호 직접 확인. 201호·202호·203호·204호의 실제 구획, 연결 여부, 각 점유자를 확인해야 합니다.
- 사무소→주거 이용 확인. 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 이용 적법성·원상회복 가능성·향후 활용을 확인해야 합니다.
- 별도등기 원본 대조. 3필지 대지권 관련 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 대지면적 불일치 확인. 154.7㎡와 171.6㎡의 차이가 대지권과 가치에 미치는 영향을 원본 공부로 재확인해야 합니다.
- 임차·점유 재조사. 조사된 14명은 모두 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금 미상인 임차인과 호실 미상 점유자가 존재하므로 최신 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 225,280,000원을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 인근 유사물건과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 저가매수”는 아니다
이 물건의 권리 구조만 보면 말소기준권리가 명확하고 조사된 임차인도 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 난도를 높이는 것은 권리보다 물건의 실체입니다. 공부상 사무소와 현황 주거용이 다르고, 하나의 호실이 네 개의 출입문으로 나뉘어 있으며, 별도등기와 대지면적 차이까지 있습니다. 게다가 현재 225,280,000원이 감정가의 40.96%까지 내려왔더라도 최근 실거래 비교자료가 없으므로 ‘싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·가격 검증 부담은 큰 물건입니다.
