서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 알토 제2층 제201호로, 사건 용도 표시는 대지이며 감정평가상 해당 호실은 공부상 사무소지만 외부관찰 결과 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2017년 7월 12일 상도새마을금고의 채권최고액 744,000,000원 근저당권입니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건은 “인수액 0원”만 보고 단순 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 공부상 제201호는 1개 호실이지만 현황은 4개호로 분할 이용되고 있으며 내부는 확인되지 않았습니다. 임차·점유 자료에는 제201호뿐 아니라 제202호·제204호 및 다른 층 호실 점유자도 포함되어 있어, 매각 대상의 실제 점유 범위와 각 점유자의 점유 장소를 현장에서 다시 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017년 7월 12일 상도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이며 공동담보목록 제2017-678호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024년 10월 31일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 한 근질권이 설정됐습니다. 이는 기준 근저당권에서 파생된 권리관계이며, 별도의 선순위 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.

2024년 4월 8일 정충근 명의의 주택임차권등기가 있으나 전입일 2023년 3월 30일은 말소기준일보다 늦습니다. 보증금 30,000,000원, 확정일자 2023년 4월 7일, 배당요구일 2024년 4월 8일로 기재되어 있지만 대항력은 없고 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 현재 회차 배당표는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 산정돼 임차권자에게 돌아갈 재원이 없습니다. 미배당 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 14명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 확인된 실제 임차인·점유자는 14명입니다. 모두 전입신고일이 2017년 7월 12일 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 일부는 보증금·점유 부분이 미상이고, 대상 제201호가 현황상 4개호로 나뉘어 있어 명도 대상과 점유 범위는 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 281,600,000원으로 감정가 550,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 확인된 최근 실거래가 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 비교 기준이 없습니다. 알토의 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회이며 확인된 낙찰금액은 없습니다.

따라서 실질취득액은 인수액 0원을 더한 281,600,000원이지만, 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”거나 “반값 매물”로 해석하면 안 됩니다. 공부와 현황이 다르고 4개호 분할 이용, 별도등기, 대지면적 불일치가 존재하므로 정상적인 단일 사무소나 주거 호실과 같은 방식으로 가격을 비교하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)

신청채권자의 청구액은 500,185,230원이며 현재 회차 예상배당액은 276,857,600원입니다. 선순위 근저당권의 미배당 채권은 채무자에게 남는 채권 문제로, 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 인접 필지 대비 평탄한 3필 일단의 세장형 토지로 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
• 공시지가. 3,979,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 1개 호실의 현황상 분할 이용이 적법한지는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 공부·현황 차이 — 세 가지 숫자를 원본 대조

대지면적은 집합건축물대장 표제부상 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부· 토지이용계획확인서상 171.6㎡로 기재되어 차이가 있습니다. 별도 토지 정보에는 158.3㎡도 기재돼 있어, 어느 면적이 매각 대상 대지권과 감정가 산정에 적용됐는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.

제201호 역시 공부상 사무소이지만 현황은 주거용으로 보이며, 공부상 1개 호실이 4개호로 구획돼 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로, 내부 구조·관리 상태·호실 간 연결 여부·설비 분리 상태는 감정평가 내용만으로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 별도등기 확인. 3개 토지의 별도등기 원문을 발급해 선순위 인수권리 존재 여부와 매각으로 말소되는 범위를 확인하세요.
• 매각 범위 특정. 제201호의 등기상 전유부분과 현황 201호·202호·203호·204호가 일치하는지 건축물현황도와 현장에서 대조하세요.
• 점유자 특정. 실제 제201호를 점유하는 사람과 다른 층·호실 점유 자료가 함께 포함된 이유를 집행기록과 현황조사서 원본에서 확인하세요.
• 임차권 범위 확인. 정충근의 임차권등기 범위가 “건물 전부”로 표시된 경위와 실제 점유·퇴거 여부를 확인하세요.
• 내부 조사. 4개호의 내부 연결, 주방·욕실·난방·계량기 분리, 누수와 관리 상태를 직접 조사하세요.
• 용도 적법성. 공부상 사무소를 주거용으로 이용하고 분할한 상태가 건축·소방·주차·전입 관련 기준에 맞는지 관계기관에 확인하세요.
• 토지면적 대조. 154.7㎡·171.6㎡·158.3㎡의 차이와 실제 대지권 비율을 등기부·대장·감정평가서에서 확인하세요.
• 가격 검증. 확인된 실거래가 없으므로 인근의 유사한 사무소·주거 전환형 물건과 임대수익을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 명도비용 반영. 대항력과 별개로 다수 점유자의 퇴거 협의·인도명령·집행 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
• 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제·배당요구 종기와 임차인별 배당자격을 매각물건명세서 및 배당요구 문건으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다

이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 확인된 임차인 14명도 모두 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 1개 호실의 4개호 분할, 다수 점유 자료, 별도등기, 대지면적 불일치와 내부 미확인이 한꺼번에 겹쳐 있습니다.

최저가는 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만 확인된 실거래가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 무엇을 실제로 취득하며, 누가 어느 공간을 점유하고 있고, 현재 이용상태를 적법하게 계속 사용할 수 있느냐입니다. 권리 인수는 0원, 현장·명도·공부 불일치 위험은 큼. 원본과 현장을 모두 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.