서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제4층 제401호 다세대 물건입니다. 소유자는 신원옥이며, 말소기준권리는 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권 744,000,000원입니다. 2024.02.13. 같은 상도새마을금고가 임의경매를 신청했고 청구금액은 500,185,230원입니다. 이후 등기된 김준혁·이서현·백연주의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치하며, 자료상 대항력도 없는 것으로 판정되어 있습니다.

그러나 이 사건을 ‘후순위 임차권이라 안전하다’는 한 문장으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 제4층 제401호는 다세대주택으로 이용 중이지만, 공부상 1개 호실이 현황상 별도 출입문을 가진 401호·402호·403호·404호 4개 공간으로 나뉘어 이용되고 있습니다. 현장조사 당시 내부관찰도 불가능했습니다. 즉 등기상 권리순위와 별개로, 실제 점유범위와 각 임차관계의 대응관계를 확인해야 하는 현황 복잡형 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 ‘현황 확인’이 중요하다

말소기준인 상도새마을금고 근저당은 2017.07.12. 설정됐습니다. 김준혁의 전입일 2022.09.30, 이서현의 전입·점유 관련 일자 2020.09.04, 백연주의 전입일 2021.06.29는 모두 말소기준권리보다 늦고, 각 임차인 정보에도 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. 현황조사상 이현주(2022.12.26)와 나영록(2021.11.01) 역시 말소기준보다 늦습니다.

② 임차관계 — 알려진 5건은 후순위, 1건은 판정 미상

등기된 임차권 3건의 보증금은 각각 85,000,000원, 80,000,000원, 95,000,000원입니다. 모두 말소기준권리 이후이며 자료상 대항력은 없습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않는 점유정보는 같은 방식으로 ‘후순위’라 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 한 호실을 여러 공간으로 나눠 쓰는 구조이므로 사람 이름과 실제 점유 공간을 정확히 대응시키는 작업이 입찰 전 핵심입니다.

③ 가격 — 41%라는 숫자만으로는 ‘싼 물건’이 아니다

현재 최저매각가는 193,331,000원으로 감정가 472,000,000원의 41% 수준이며 4회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 면적의 최신 실거래 시세를 함께 대조하지 않은 상태에서 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내리는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,331,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 3,506,634원, 근저당 배당은 189,824,366원이며 근저당 채권최고액 기준 미배당은 554,175,634원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 현황·공부 차이 — 이 사건의 진짜 난도

• 한 호실을 4개로 분할. 제4층 제401호는 공부상 1개 호실이지만 현황은 별도의 출입문을 가진 401호·402호·403호·404호로 나누어 이용 중입니다.
• 내부 확인 불가. 현장조사 당시 이해관계인의 부재·폐문 등으로 내부관찰이 불가능해 외부관찰과 관련 공부 등을 기준으로 평가됐습니다.
• 대지면적 불일치. 집합건축물대장 표제부에는 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부·토지이용계획확인서 등에는 171.6㎡로 표시되어 있습니다.
• 별도등기. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 기재되어 있으며, 감정평가서에도 토지의 근저당권 설정등기 관련 별도등기가 언급되어 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평스라브 지붕의 6층 건물이며 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 대상물건 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,979,000원/㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택임 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 실제 점유범위와 계약관계를 우선 확인해야 합니다.
• 401~404호 실점유 대조. 공부상 401호와 현황상 4개 출입문의 위치, 면적, 각 임차권자의 점유공간을 현장에서 맞춰야 합니다.
• 별도등기 확인. 토지 관련 별도등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 등기 및 매각조건으로 확인해야 합니다.
• 대지면적 차이 확인. 집합건축물대장 154.7㎡와 다른 공부 171.6㎡의 차이가 대지권 및 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 193,331,000원은 감정가의 41%지만 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 면적의 최신 거래와 개별 호실 상태를 대조해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 내부관찰이 불가능했던 만큼 실제 구조·관리상태·설비 상태를 현장조사로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 많다

이 물건은 472,000,000원에서 193,331,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 4회 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 쉽게 가격을 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 알려진 임차권은 모두 말소기준 뒤이고 배당모델상 매수인 인수도 0원이지만, 공부상 한 호실을 실제로 4개 공간으로 나눠 사용하고 있으며 판정이 끝나지 않은 점유정보가 남아 있습니다.

게다가 별도등기, 대지면적 불일치, 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “후순위 임차권 = 안전”이라는 단순식으로 접근할 물건이 아닙니다. 현재 가격이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에 401~404호의 실제 점유관계와 별도등기·대지권을 먼저 정리해야 합니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리·현황 난도도 함께 높은 물건이라는 점이 핵심입니다.