서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제4층 제401호, 전용 54.49㎡ 다세대주택입니다. 최초 감정가는 472,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 241,664,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일면적 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

권리의 출발점은 2017.07.12. 상도새마을금고의 근저당권입니다. 이후 확인되는 임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 다만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 공부상 한 호실과 현황상 네 호실이 일치하지 않는 구조, 내부 확인 불가, 임차 범위 경정, 별도등기 및 대지면적 불일치에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 별도등기는 확인

말소기준권리는 2017.07.12. 설정된 상도새마을금고 근저당권 744,000,000원입니다. 근저당권은 2024.10.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 선순위 담보권의 권리자 변경·담보화 과정이며, 별도의 후순위 인수권리가 추가된 구조는 아닙니다.

김준혁·이서현·백연주의 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 확인된 전입·점유일도 2017.07.12.보다 늦거나 주민등록일이 없어, 세 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위입니다. 자동 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 성명이 “주택임”으로 표시된 배당요구는 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 공간은 네 개

등기상 확인되는 임차보증금은 김준혁 85,000,000원, 이서현 80,000,000원, 백연주 95,000,000원으로 합계 260,000,000원입니다. 세 임차권 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 현황상 404호를 포함한 네 개 출입문 전체의 실제 점유자·내부 연결상태·열쇠 인도 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 시세 할인 여부는 미상

현재 최저매각가는 241,664,000원으로 감정가 472,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 동일면적 실거래 표본과 최근 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,664,000원 가정)

현재 최저가에서는 선순위 근저당권에 237,480,704원이 배당되고, 506,519,296원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 자동 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 공부·현황 불일치

• 호실 분할. 공부상 제401호 1개 호실이지만 현황은 별도 출입문을 가진 401호·402호·403호·404호 네 개 공간으로 이용 중입니다.
• 내부 미확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부관찰이 불가능해 내부구조와 관리상태가 확인되지 않았습니다.
• 임차 범위 경정. 김준혁 임차권은 최초 건물 전부로 등기됐다가 2025.10.02. 약 21.00㎡ 부분으로 경정됐습니다.
• 대지면적 불일치. 집합건축물대장 표제부에는 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장· 대지권등록부·토지이용계획확인서에는 171.6㎡로 표시돼 있습니다.
• 별도등기. 대지권 표시에 각 토지의 근저당권 설정과 관련한 별도등기가 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2018.08.30. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.12.07. 접수돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트· 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 공시지가는 3,979,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
• 위반 표시. 위반건축물 표시는 없지만, 현황상 호실 분할과 공부 불일치는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일면적 실거래 비교자료가 없고 공부·현황 불일치가 있어, 재매각 가능성과 적정가격은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 401호부터 404호까지 전부 방문. 각 출입문의 실제 점유자, 공실 여부, 내부 연결 여부, 계량기와 우편함 표시를 확인해야 합니다.
• 미상 배당요구 보완. “주택임”으로 표시된 배당요구자의 정확한 성명, 점유 부분, 전입일, 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기 범위 대조. 김준혁 약 21.00㎡, 이서현 15㎡, 백연주 15㎡의 도면과 현황 출입문을 일치시켜야 합니다.
• 404호 점유 확인. 현황상 네 번째 공간이 존재하지만 등기상 확인된 임차권자 세 명과 정확히 대응하는지 확인이 필요합니다.
• 별도등기 원문 확인. 대지권 관련 토지별 근저당권의 존속·말소 범위를 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 매각 후 효력과 말소 여부, 임대사업자 관련 제한을 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 대지면적 정리. 154.7㎡와 171.6㎡의 차이가 대지권 비율과 가치평가에 미치는 영향을 대지권등록부·집합건축물대장으로 재검증해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 51.2%라는 수치만 사용하지 말고, 인근 유사 다세대와 분할 이용 물건의 실제 거래·임대수익·원상회복비를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 네 개의 문

등기 순위만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2017.07.12. 근저당권이 말소기준이고, 김준혁·이서현·백연주의 임차권은 모두 그 이후이므로 자동 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다.

공부상 한 호실이 현황상 네 호실로 나뉘어 있고, 내부는 확인되지 않았으며, 임차권 범위 경정과 미상 배당요구, 민간임대주택등기, 별도등기, 대지면적 불일치가 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 최저가는 감정가의 51.2%지만 동일면적 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 낮음, 현황·명도·공부 리스크는 높음입니다. 네 공간의 점유와 별도등기 효력을 원본으로 확정하기 전에는 가격 할인만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다.