서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제5층 제501호, 전용 54.49㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 744,000,000원입니다. 2024.02.13. 상도새마을금고가 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 193,331,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 권리 구조만 보면 임차권등기 4건은 모두 말소기준권리보다 뒤이고, 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건의 난점은 그 다음입니다. 501호는 공부상 1개 호실인데 현황상 별도 출입문을 가진 501호·502호·503호·504호의 4개 호실로 나뉘어 사용되고 있고, 대지권에는 별도등기가 표시되어 있습니다. 여기에 신원·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 배당요구 신고까지 있어 원문 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제5층 제501호 (구로동, 알토) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.49㎡ · 현황상 4개 호실로 구분 이용 |
| 소유자 | 신원옥 · 2017.12.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 193,331,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상도새마을금고 / 500,185,230원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 공부상 1개 호실이나 현황상 별도 출입문을 가진 501호·502호·503호·504호로 구분 이용 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 별도등기는 별도 확인
말소기준권리는 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권입니다. 고유범·김재민·이소영·최은진의 임차권등기는 모두 그 뒤에 설정됐고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.10.31.에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
임차인·임차권 현황
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고유범 | 건물 전부 → 2025.04.11. 경정 | 90,000,000원 | 전입 2021.10.18 · 확정 2021.09.23 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 김재민 | 501호 54.49㎡ 중 약 20㎡ · 현황표시 503호 | 75,000,000원 | 주민등록 없음 · 점유 2017.08.31 · 확정 2017.08.18 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 이소영 | 501호 54.49㎡ 중 15㎡ · 현황표시 502호 | 85,000,000원 | 주민등록 없음 · 점유 2020.12.11 · 확정 2020.11.17 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 최은진 | 501호 54.49㎡ 중 약 15㎡ · 현황표시 504호 | 95,000,000원 | 전입 2025.03.28 · 점유 2021.08.07 · 확정 2021.07.02 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
위 4명의 보증금 합계는 345,000,000원이지만, 보증금 총액 자체가 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 제공된 권리판정상 이들의 대항력은 모두 없고 임차권등기도 말소기준권리 이후입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 41%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 193,331,000원으로 감정가 472,000,000원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 표본은 확인되지 않았고, 알토의 최근 낙찰가·낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 59.04% 하락했다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
오히려 단지 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 4회 유찰 상태입니다. 공부상 하나의 집합건물과 현황상 4개 호실의 불일치, 대지권 별도등기, 임차관계 확인 부담이 함께 존재하므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 가점하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,506,634원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 상도새마을금고 | 744,000,000원 | 189,824,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 193,331,000원을 가정하면 집행비용 3,506,634원을 제외한 189,824,366원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 554,175,634원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로동 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 제5층 제501호는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 1개 호실이나 현황상 별도 출입문을 가진 4개 호실로 나뉘어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장 표제부에는 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부·토지이용계획확인서에는 171.6㎡로 등재되어 있어 감정은 등기사항전부증명서상의 면적을 기준으로 했습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 관찰이 불가능해 관련 공부와 외부관찰 등에 의한 상태를 상정해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원등기 확인. 대지권 표제부의 2017.07.06. 별도등기와 각 토지 을구 2번 근저당의 권리자·채권액·소멸관계를 원등기에서 확인해야 합니다.
- ‘주택임’ 배당요구 실체 확인. 신원·점유부분·보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 501~504호 현황 대조. 공부상 501호 하나와 실제 4개 출입문의 관계, 각 임차권자의 실제 점유 부분과 내부 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 범위 재확인. 고유범 임차권은 당초 건물 전부로 등기된 뒤 2025.04.11. 약 10.23㎡ 부분으로 경정되어 있으므로 경정도면과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대의 최근 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장 154.7㎡와 등기 등 171.6㎡의 차이가 대지권 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부·관리상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 하자·수리비·각 호실 설비 상태를 현장조사로 보완해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가보다 확인해야 할 권리가 많다”
이 사건은 ‘대항력 있는 고액 임차인이 낙찰자에게 보증금을 떠넘기는 사건’은 아닙니다. 확인된 4명의 임차권자는 모두 말소기준권리 이후이고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 현재 기준 실질취득액은 최저가와 같은 193,331,000원입니다.
그렇다고 이 금액을 곧바로 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다. 최근 비교 실거래를 확인할 수 없고, 이미 4회 유찰됐으며, 이 건물은 공부상 하나의 호실을 현황상 네 개로 나눠 사용합니다. 대지권 별도등기와 대지면적 불일치도 있고, 신원·보증금·전입일을 특정하지 못한 배당요구 신고도 남아 있습니다. 권리상 알려진 인수는 0원이지만, 현황과 별도등기 확인 난도는 높습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 별도등기·점유·분할이용·실거래를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
