서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제5층 제501호, 전용 54.49㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 472,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 241,664,000원입니다. 수치상 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교 근거가 없어 할인율만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다.

이 사건의 말소기준은 2017.07.12. 설정된 상도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 500,185,230원입니다. 이후 5층 501호 내부의 네 공간에 설정된 임차권은 모두 말소기준일 뒤에 성립했습니다. 따라서 보증금 합계가 345,000,000원에 이르더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 문제는 네 명의 점유·명도와 내부 구조, 별도등기 및 면적 차이를 실제 현장에서 어떻게 정리하느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권 4건

말소기준은 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권 744,000,000원입니다. 2024.10.31. 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 새 선순위 권리가 아니라 기존 1번 근저당권에 연결된 이전·질권 등기이므로 원본 등기부에서 현재 담보권자와 배당수령 관계를 함께 확인해야 합니다.

고유범·김재민·이소영·최은진의 임차권등기는 모두 말소기준일 이후입니다. 네 임차권의 보증금 합계는 345,000,000원이지만, 선순위 담보권이 현재 매각대금을 전부 흡수하는 구조라 제공된 배당표에는 임차권자에게 돌아갈 잔여가 없습니다. 그래도 이들이 실제 점유하고 있다면 법적 보증금 인수와 별개로 인도·명도 절차는 네 공간별로 진행될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명

본 매각대상인 제5층 제501호와 직접 연결된 임차권등기를 기준으로 정리했습니다. 2025.04.11. 접수된 고유범 임차권의 범위 경정은 별도의 임차인이 아니라 기존 임차권의 점유 범위를 약 10.23㎡로 바로잡은 등기입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격과 유찰 — 51.2%라도 ‘저렴’ 단정 금지

현재 최저가는 241,664,000원으로 감정가 472,000,000원의 51.2%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 241,664,000원입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래나 최신 거래가 확인되지 않아 감정가 할인율을 시장가 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다.

가격이 내려갈수록 선순위 담보채권의 미배당액은 506,519,296원에서 592,300,349원으로 늘지만, 그 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다. 반대로 매수인 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 입증되는 것도 아닙니다. 네 공간의 임대수익 가능성, 구조 적법성, 내부 상태, 명도 비용과 별도등기 위험을 반영한 별도 가치검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,664,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 담보채권 미배당액은 506,519,296원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모

• 현황 이용. 제5층 제501호는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 1개 호실을 별도의 출입문이 있는 501호·502호·503호·504호로 나눠 사용하고 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부관찰이 불가능해 건축물현황도·외부관찰·유사 물건의 통상 상태를 전제로 평가됐습니다.
• 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트· 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 최근 비교 실거래가 확인되지 않고, 공부상 1개 호실과 현황 4개 공간의 차이가 있어 일반적인 단일 다세대주택보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원문 확인. 3필지 토지에 표시된 별도등기의 권리자·채권액·말소 여부와 대지권에 미치는 영향을 토지 등기부에서 직접 대조해야 합니다.
• 대지면적 대조. 집합건축물대장 154.7㎡와 등기·토지 관련 공부 171.6㎡의 차이가 대지권 비율과 감정평가에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 4개 공간 현장 확인. 501호·502호·503호·504호의 실제 면적, 내부 연결 여부, 독립 주거설비, 계량기와 출입문 상태를 확인해야 합니다.
• 점유자별 명도 계획. 임차권자 네 명의 실제 점유 여부와 퇴거 상태를 각각 확인하고, 인도명령 또는 별도 명도 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
• 성명·금액이 특정되지 않은 문건 대조. 배당요구 문건 중 권리자와 보증금이 명확히 특정되지 않은 내역은 매각물건명세서 원문과 문건접수 내역으로 보완해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록과 관련한 임대의무기간·임대료 증액기준의 적용 상태를 관계 공부와 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다세대와 수익형 원룸의 실거래·임대료·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수보다 ‘현황 정리’가 어렵다

이 물건은 숫자만 보면 감정가 472,000,000원에서 241,664,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 말소기준 뒤의 임차권 4건은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 붙는 사건은 아닙니다.

하지만 법적 1개 호실을 현황상 네 공간으로 나눠 사용하고 있고, 실제 임차인도 네 명입니다. 여기에 별도등기, 대지면적 불일치, 내부 미확인, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 비교 실거래가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 실물·점유 리스크는 큼”입니다. 원본 등기와 현장 구조, 네 공간의 실제 점유상태를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.