서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제3층 제301호, 면적 54.49㎡의 다세대주택입니다. 등기상 하나의 제301호지만 실제로는 별도의 출입문을 가진 301호·302호·303호·304호로 나뉘어 이용되고 있습니다. 각 공간의 내부구조와 관리상태는 현장조사 당시 확인되지 않았습니다.
권리의 기준점은 2017년 7월 12일 설정된 상도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이고, 2024년 10월 31일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의 근질권이 설정됐습니다. 이후 등기된 4명의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 다만 별도로 접수된 주거 임차 신고 1건은 전입일·보증금·점유범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제3층 제301호 (구로동, 알토) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 54.49㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 이용 현황 | 공부상 1개 호실 · 현황상 별도 출입문을 가진 301호·302호·303호·304호로 이용 |
| 소유자 | 신원옥 (2017.12.26. 소유권이전, 원인 2016.12.12. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 241,664,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 말소기준권리 | 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 청구액 | 500,185,230원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07. 등기 · 등록 원인일 2018.08.30. |
| 매각기일 | 2026.07.30. |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 소멸, 미상 신고는 별도 확인
말소기준인 상도새마을금고 근저당권보다 먼저 전입하거나 점유를 시작한 것으로 확인되는 임차권등기자는 없습니다. 정예찬·김승준·김예지·이홍림의 전입 또는 점유개시일은 모두 2017년 7월 12일 이후이므로, 이들의 임차권등기는 매각으로 소멸하고 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 4명은 후순위, 1건은 판정 보류
| 임차인 / 공간 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 정예찬 현황 301호 부분 | 전입 2021.02.16. 점유 2021.02.15. 확정 2021.01.19. | 85,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이홍림 현황 302호 부분 | 전입·점유 2023.07.03. 확정 2023.07.03. | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김예지 현황 303호 부분 | 전입 2021.09.07. 확정 2021.08.20. | 95,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승준 현황 304호 부분 | 점유 2021.05.14. 확정 2021.04.26. | 90,150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주택임 점유범위 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 배당요구 2024.03.22. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
등기된 임차권 4건의 보증금 합계는 330,150,000원입니다. 모두 말소기준권리 이후 전입·점유로 대항력은 없으나, 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 미상 신고 1건은 전입일과 보증금이 확인되기 전까지 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
③ 가격·환금성 — 51.2%가 곧 ‘시세보다 저렴’은 아니다
현재 최저매각가는 241,664,000원으로 감정가 472,000,000원의 51.2%입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 241,664,000원 | 237,480,704원 | 506,519,296원 |
| 4회 유찰 시 | 193,331,200원 | 189,824,563원 | 554,175,437원 |
| 5회 유찰 시 | 154,664,960원 | 151,699,651원 | 592,300,349원 |
④ 예상배당표 (매각가 241,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,183,296원 |
| 1. 근저당 · 상도새마을금고 | 744,000,000원 | 237,480,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 506,519,296원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017년 6월 27일 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 분할. 제301호는 공부상 1개 호실이지만 별도 출입문을 가진 301호·302호·303호·304호로 나뉘어 이용 중이며 내부는 미상입니다.
- 별도등기. 대지권 표시에 1·2·3토지의 별도등기가 기재돼 있어 관련 토지등기와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 면적 불일치. 집합건축물대장상 대지면적은 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부 등에는 171.6㎡로 등재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 3,979,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 신고 확인. 2024.03.22. 접수된 주거 임차 신고의 성명, 점유공간, 전입일, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 전입세대열람으로 확인해야 합니다.
- 4개호 전부 현장 확인. 301호·302호·303호·304호의 실제 출입 구조, 공실 여부, 점유자, 내부 연결 여부와 명도 대상을 각각 확인해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 3필지 토지의 별도등기 내용과 매각으로 소멸하는 범위를 토지 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
- 대지면적 차이 확인. 154.7㎡와 171.6㎡의 차이가 대지권 비율과 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율과 별개로 인근 다세대·분할형 주거의 최근 거래와 임대수익, 원상복구 비용을 조사해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 근저당 배당액과 임차인 배당 여부가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 후순위 소멸, 현황상 위험은 미종결”
이 물건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2017년 7월 12일 근저당권이 말소기준이고, 보증금 합계 330,150,000원의 임차권등기 4건은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현황까지 포함하면 결론이 달라집니다. 하나의 제301호가 실제로 4개호로 이용되고, 내부구조가 확인되지 않았으며, 전입일·보증금·점유범위가 미상인 임차 신고도 남아 있습니다. 별도등기와 대지면적 불일치까지 더해져 낮은 최저가보다 현황과 원본 확인이 우선입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 등기 임차권은 정리되지만, 현황 위험은 아직 닫히지 않은 물건입니다.
