서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 알토 제3층 제301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 신원옥이고, 말소기준권리는 2017.07.12 설정된 상도새마을금고 근저당 채권최고액 744,000,000원입니다. 2024.02.13 상도새마을금고가 임의경매를 신청했고, 근저당권은 2024.09.27 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
권리순서만 보면 이후 등기된 주택임차권은 말소기준보다 뒤입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “후순위니까 끝”이라고 볼 물건은 아닙니다. 대상 301호는 공부상 하나의 호실인데 실제로는 별도의 출입문을 가진 301호·302호·303호·304호의 4개 호실로 나뉘어 이용되고 있고, 각각의 임차권등기가 확인됩니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 신고까지 있어 입찰 전 명세서와 현황을 반드시 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제3층 제301호 (구로동, 알토) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제3층 제301호 · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 신원옥 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 193,331,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 500,185,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 |
| 현황 특이사항 | 공부상 1개 호실이나 현황상 별도 출입문을 가진 301호·302호·303호·304호로 나누어 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권 4건
말소기준은 2017.07.12 상도새마을금고 근저당권입니다. 2024.02.13 경매개시결정도 그 이후이고, 김승준·김예지·정예찬·이홍림의 주택임차권등기 역시 모두 말소기준 뒤에 등기됐습니다. 등기부 기준으로는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차관계 — 실제 확인되는 임차권자 4명 + 미상 점유 신고
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정예찬 | 301호 | 85,000,000원 | 2021.02.16 | 2021.01.19 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이홍림 | 302호 | 60,000,000원 | 2023.07.03 | 2023.07.03 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김예지 | 303호 | 95,000,000원 | 2021.09.07 | 2021.08.20 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김승준 | 304호 | 90,150,000원 | 2021.05.14 | 2021.04.26 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 주택임 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 없음 |
확인되는 주택임차권자 4명의 보증금은 각각 85,000,000원·60,000,000원·95,000,000원· 90,150,000원입니다. 이들은 모두 전입일이 말소기준인 2017.07.12 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목도 없어, 이 4명은 실제 임차권자 4명으로 봅니다.
③ 가격 — 감정가 41%, 그러나 시세 판단자료가 없다
감정가는 472,000,000원, 현재 최저매각가는 193,331,000원으로 감정가의 약 41.0%입니다. 네 차례 유찰된 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않고, 대상 면적 54.49㎡도 단지 면적과 일치하는 거래자료가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 41%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다. 더구나 이 건물은 공부상 하나의 호실을 실제 4개 호실로 나누어 이용하는 구조라 일반적인 단일 다세대 호실과 같은 방식으로 가격을 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,506,634원 |
| 1. 근저당 · 상도새마을금고 | 744,000,000원 | 189,824,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 193,331,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 744,000,000원 중 189,824,366원이 배당되고 554,175,634원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제3층 제301호는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 1개호실이나 현황은 별도 출입문을 가진 301호·302호·303호·304호로 나뉘어 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문 등으로 내부관찰이 불가능해 건축물현황도·유사물건·관련 공부와 외부관찰을 토대로 평가됐습니다.
- 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장에는 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부·토지이용계획확인서 등에는 171.6㎡로 표시돼 있습니다.
- 별도등기. 대지권 표시에 별도등기가 기재돼 있어 입찰 전 토지 등기와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301~304호 실제 점유 확인. 각 출입문별 현재 점유자와 퇴거 여부, 임차권등기자와 실제 점유자의 일치 여부를 현장에서 확인합니다.
- 미상 점유 신고 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 ‘주택임’의 권리관계를 최신 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 실거래 시세 별도 조사. 감정가 대비 41%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 54.49㎡ 및 유사 분할형 다세대 거래를 별도로 대조합니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 별도등기와 토지 관련 근저당 설정 내용을 원본 등기로 확인합니다.
- 대지면적 차이 확인. 154.7㎡와 171.6㎡의 공부 차이가 대지권·가치·매각조건에 미치는 영향을 확인합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 때 내부관찰이 되지 않았으므로 4개 호실의 내부구조·관리상태·설비상태를 현장조사로 재확인합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘현황 확인’이 먼저다
이 물건은 감정가 472,000,000원에서 네 차례 유찰돼 193,331,000원까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 41%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 확인된 주택임차권 4건은 말소기준 이후라 등기순위상 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
반면 공부상 하나의 301호가 실제로는 301~304호의 4개 호실로 분할 이용되고 있으며, 별도등기·대지면적 차이·내부 미확인에 더해 전입과 보증금이 확인되지 않은 점유 신고가 남아 있습니다. 권리순위는 비교적 읽히지만 현황은 단순하지 않은 물건입니다. 결론은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라, 현장과 최신 명세서를 확인하기 전에는 가격 판단도 보류입니다.
