서울남부지방법원 2024타경101176. 구로동 ‘알토’ 제6층 제601호, 전용 54.49㎡ 다세대주택입니다. 감정가 472,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 241,664,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권 744,000,000원이고, 김봄이·옥성구·어윤학의 임차권등기는 모두 이보다 늦습니다. 알려진 임차권만 보면 매각으로 소멸하고 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
문제는 단순한 선후관계 밖에 있습니다. 이 물건은 공부상 제601호 하나지만, 실제 이용상태는 별도의 출입문을 가진 601호·602호·603호·604호로 나뉘어 있습니다. 등기된 임차권도 601호·602호·603호에 각각 설정되어 있고, 별도로 주민등록일·보증금·점유부분을 특정하기 어려운 신고가 확인됩니다. 여기에 표제부 대지권 표시의 “별도등기 있음”, 대지면적 표기의 차이까지 겹칩니다. 최저가격보다 먼저 권리 원문과 현황을 맞춰야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제6층 제601호 (구로동, 알토) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 54.49㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 |
| 이용상태 | 공부상 1개 호실 · 현황상 별도 출입문을 가진 601호·602호·603호·604호로 분할 이용 |
| 소유자 | 신원옥 (2016.12.12. 매매 원인, 2017.12.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 241,664,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상도새마을금고 / 500,185,230원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 알려진 후순위 임차권은 소멸, 예외 확인은 필수
말소기준은 2017.07.12. 상도새마을금고 근저당권입니다. 김봄이의 임차권등기는 2024.01.19., 옥성구는 2024.08.19., 어윤학은 2025.02.20. 접수되어 모두 말소기준보다 늦습니다. 세 임차권의 전입 또는 주민등록도 말소기준보다 늦거나 없는 것으로 정리되어 있어, 등기된 세 임차권은 매각으로 소멸하고 보증금 승계도 없습니다.
임차인 분석 — 제6층 제601호 관련 권리
등기된 실명 임차권자는 3명이며 보증금 합계는 240,000,000원입니다. 세 임차권 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당순위도 근저당권보다 뒤입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
| 임차인 / 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김봄이 제601호 54.49㎡ 중 별지도면 표시 부분 · 호별표시 602호 | 90,000,000원 | 전입 2021.12.21. 확정 2021.12.21. | 2024.03.22. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 옥성구 제601호 54.49㎡ 중 별지도면 표시 부분 · 호별표시 601호 | 80,000,000원 | 전입 2019.09.23. 확정 2019.09.02. | 2025.03.13. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 어윤학 제601호 54.49㎡ 중 별지도면 표시 부분 · 호별표시 603호 | 70,000,000원 | 주민등록일 없음 확정 2022.06.20. 2025.04.18. 경정 | 2025.02.20. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 주택임 점유부분 미상 | 미상 | 전입 미상 확정 미상 | 2024.03.22. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 241,664,000원으로 감정가 472,000,000원의 51.2%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 또는 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 공부와 현황의 차이, 다수 점유관계, 별도등기 확인 비용과 명도 난도를 반영하면 단순 할인율보다 실사 결과가 입찰가를 좌우합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 241,664,000원 | 237,480,704원 | 506,519,296원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 193,331,200원 | 189,824,563원 | 554,175,437원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 154,664,960원 | 151,699,651원 | 592,300,349원 |
③ 예상배당표 (매각가 241,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,183,296원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 상도새마을금고 | 744,000,000원 | 237,480,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 전액이 말소기준 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 506,519,296원입니다. 이 미배당액은 원칙적으로 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자의 권리는 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.06.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,979,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 위반건축물 표시는 없지만 공부상 1개 호실이 실제로 4개 출입문을 가진 형태로 이용되고 있어 내부구조·설비 분리·점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지면적. 집합건축물대장에는 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부·토지이용계획확인서에는 171.6㎡로 표시되어 있어 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문. 1토지·2토지·3토지의 을구 2번 근저당권 설정등기를 각각 확인하고 매각으로 소멸하는지, 매수인 인수사항이 있는지 대조하세요.
- 601호~604호 점유 확인. 각 출입문별 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황과 원본 서류로 맞추세요.
- 미상 신고 확인. 주민등록일·확정일자·보증금·점유부분이 특정되지 않은 신고는 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 문건 원문을 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 김봄이·옥성구·어윤학의 임차권등기가 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서의 인수사항을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2018.08.30. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.07. 등기된 사항의 매각 후 처리와 행정상 상태를 확인하세요.
- 내부구조. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부관찰이 이루어지지 않았으므로, 4개호의 실제 구조·관리상태·설비 분리 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 상한. 비교 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 해석하지 말고, 분할 이용과 명도·복구·권리확인 비용을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “51.2%보다 중요한 것은 권리와 현황의 일치”
이 사건은 표면적으로는 감정가 472,000,000원에서 241,664,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이고, 등기된 실명 임차권 3건도 모두 말소기준보다 늦어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 낮아진 후순위 임차권형 물건처럼 보입니다.
하지만 공부상 하나인 제601호가 실제로는 601호부터 604호까지 4개 출입문으로 나뉘어 있고, 미상 임차 신고와 대지권 별도등기, 대지면적 차이까지 확인됩니다. 비교 실거래도 없어 241,664,000원이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 알려진 임차권은 소멸하지만, 권리분석은 아직 완결되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 별도등기와 각 출입문별 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
