서울남부지방법원 2024타경101176. 대상은 구로동 알토 제6층 제601호입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.12 상도새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 744,000,000원입니다. 이후 2024.02.13 상도새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 사건 청구액은 500,185,230원입니다. 현재 회차 최저매각가는 193,331,000원으로 감정가 472,000,000원의 약 41% 수준입니다.
표면적으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어오지만, 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 감정평가상 제6층 제601호는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 1개 호실과 달리 현황은 별도 출입문을 가진 601호·602호·603호·604호로 나뉘어 있습니다. 현장조사 당시 내부관찰도 불가능했던 만큼 실제 점유범위와 내부구조 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제6층 제601호 (구로동, 알토) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 전용 54.49㎡ |
| 현황 이용 | 다세대주택 · 공부상 1개 호실, 현황 601·602·603·604호 4개호로 분할 이용 |
| 소유자 | 신원옥 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 193,331,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 상도새마을금고 / 500,185,230원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.12 근저당권 · 상도새마을금고 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.07.12 근저당
등기상 기준점은 2017.07.12 설정된 상도새마을금고 근저당권입니다. 등기된 김봄이·옥성구·어윤학의 주택임차권은 모두 이 말소기준 이후에 등기됐고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.10.31에는 기존 1번 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 그 근저당권부채권에 대한 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정 기록도 존재합니다.
② 임차·점유 — 비대항력 등기 3건, 판정 불가 기록은 별도 확인
| 성명 / 기록 | 점유·범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김봄이 | 6층 601호 54.49㎡ 중 약 18㎡ · 호별표시 602호 | 90,000,000원 | 2021.12.21 / 2021.12.21 배당요구 2024.03.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 옥성구 | 6층 601호 54.49㎡ 중 약 15㎡ · 호별표시 601호 | 80,000,000원 | 2019.09.23 / 2019.09.02 배당요구 2025.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 어윤학 | 6층 601호 54.49㎡ 중 21㎡ · 호별표시 603호 | 70,000,000원 | 2022.06.20 / 2022.06.20 배당요구 2025.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 4번 임차권 경정 | 주거 · 주민등록일자 없음으로 경정 | - | 대항력 판정 불가 2025.04.18 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주택임 | 주거 · 점유부분 미상 | - | 전입일 미상 배당요구 2024.03.22 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
김봄이·옥성구·어윤학은 전입일이 모두 2017.07.12 말소기준권리 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않는 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 원본 서류에서 이 미상 기록의 실체를 확인하기 전에는 점유·명도 리스크까지 0이라고 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 41%
| 감정가 | 472,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 193,331,000원 |
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 41% · 비율 0.4096 |
| 5회 유찰 시 | 154,664,800원 · 감정가 33% · 비율 0.3277 |
| 6회 유찰 시 | 123,731,840원 · 감정가 26% · 비율 0.2621 |
| 계산상 실질취득 | 193,331,000원 · 계산상 인수 0원 |
감정가 대비 할인 폭만 보면 현재 최저가는 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 193,331,000원이 실제 시세보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 41%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 현황 분할 이용과 임차관계가 가격에 반영될 수 있어 실질적인 비교는 같은 형태·면적의 거래와 현장상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,506,634원 |
| 2. 근저당권 · 상도새마을금고 | 744,000,000원 | 189,824,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 193,331,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 기준 554,175,634원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제6층 제601호는 다세대주택으로 이용 중이며 공부상 1개 호실이 현황상 601·602·603·604호 4개호로 나뉘어 있습니다.
- 입지. 한국산업기술시험원 서울분원 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수·위생·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가는 3,979,000원/㎡입니다.
- 면적 불일치. 집합건축물대장 표제부의 대지면적은 154.7㎡, 등기사항전부증명서·토지대장·대지권등록부·토지이용계획확인서 등에는 171.6㎡로 기재돼 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문 등으로 내부관찰이 불가능해 내부구조와 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑥ 회차별 채권 부족액
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 193,331,000원 | 189,824,366원 | 554,175,634원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 154,664,800원 | 151,699,493원 | 592,300,507원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 123,731,840원 | 121,199,594원 | 622,800,406원 | 0원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 601·602·603·604호 실제 점유자 확인. 공부상 1개 호실과 현황 이용이 다르므로 각 출입문별 점유자와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 판정 불가 기록 재확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기록은 매각물건명세서와 주민등록 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 어윤학 임차권 경정 확인. 2025.04.18 주민등록일자 없음으로 경정된 기록의 효력을 임차권등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 표시의 별도등기와 민간임대주택등기의 현재 효력·말소관계를 확인해야 합니다.
- 대지면적 차이 확인. 154.7㎡와 171.6㎡로 서로 다른 공부상 기재의 원인을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 내부구조 확인. 감정 당시 내부관찰이 불가능했으므로 분할된 4개호의 구조·설비·관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 41%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 54.49㎡ 및 유사한 분할 이용 형태의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유 구조
현재 최저매각가는 193,331,000원으로 감정가 472,000,000원의 41%까지 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 저가 다세대 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 공부상 하나인 601호가 실제로는 4개의 출입문을 가진 공간으로 나뉘어 있고, 90,000,000원·80,000,000원·70,000,000원의 임차권등기와 대항력 판정 불가 기록, 민간임대주택등기·별도등기·대지면적 차이까지 함께 존재합니다.
계산상 인수는 0원, 현장과 서류 확인사항은 많음. 또 현재 시세를 판단할 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 41%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율 그 자체보다 4개호의 실제 점유관계와 임차권·별도등기 원본 확인입니다.
