인천지방법원 2024타경5832. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 1층 123호입니다. 등기상 소유자는 주식회사와이비안사이랑이고, 2023.03.27. 소유권이전 당시 거래가액은 2,220,094,800원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 4,080,000,000원으로 말소기준권리가 됩니다. 이후 경매개시결정, 가압류와 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
가격 구조는 크게 달라졌습니다. 감정가가 2,210,000,000원이지만 현재 시나리오는 4회 유찰 후 530,621,000원입니다. 다만 본건은 시세 데이터가 확인되지 않아 일반적인 실거래 비교보다는 유찰에 따른 최저가 변화와 배당 구조를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층123호 (구래동,김포한강 듀클래스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설) · 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 2,210,000,000원 / 530,621,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,443,471,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없고, 법정지상권도 해당사항없습니다. 2022.12.16. 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태이며, 2023.03.27. 소유권이전과 동시에 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 2024.10.24. 이후의 경매개시결정, 가압류·압류 및 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 시세보다 유찰 구조를 먼저 본다
본건은 별도의 실거래 자료가 확인되지 않아 실거래 평균이나 최신거래와 직접 비교할 수 없습니다. 대신 감정가 22.10억 대비 현재 최저매각가가 5.30621억으로 내려왔고, 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 530,621,000원 | 3,912,427,949원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 371,434,700원 | 4,069,908,125원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 260,004,289원 | 4,179,778,510원 |
③ 예상배당표 (매각가 530,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,706,210원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 522,914,790원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,706,210원을 제외하고 근저당권에 522,914,790원이 배당되며, 총 채권 미배당액은 3,912,427,949원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 “김포호수초등학교” 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지·도로. 토지는 사다리형에 가까운 평지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당하고, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 가격 데이터가 확인되지 않는 가운데 공실 상태와 일체 이용 현황이 존재하므로, 취득 전 실제 수요와 활용 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음이며 인수액은 0원입니다.
- 공실·일체 이용. 기호(1)~(5)가 경계벽 없이 일체로 이용 중이므로 현장 확인과 경계 복원 가능성 점검이 필요합니다.
- 용도 적합성. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)으로 조사되어 있어 원하는 사업·임대 형태가 가능한지 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 5.30621억에서 5회 유찰 시 3.714347억, 6회 유찰 시 2.60004289억으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로, 회차별 자금계획과 목표가를 미리 설정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 및 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 환금성 보장”
권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없으며, 말소기준권리인 농협은행주식회사 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격의 매력은 실거래 시세로 검증된 것이 아니라 4회 유찰로 형성된 5.31억이라는 점이 핵심입니다. 특히 공실이고 여러 호가 경계벽 없이 일체로 이용되는 현황이 있으므로, 실제 이용 가능성과 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 중요합니다. 권리상 인수는 없고, 승부처는 가격보다도 활용성과 출구전략입니다.
