인천지방법원 2024타경5832. 경기도 김포시 구래동 김포한강5로 321에 있는 집합건물의 1층 127호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사와이비안사이랑이고, 2023.03.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 가압류 3건, 압류 1건은 모두 매각으로 소멸되는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리관계와 별개로 물건의 실제 이용상태는 주의가 필요합니다. 감정평가상 본건을 포함한 목록 1~5는 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이고, 현황은 경계벽에 의한 벽체구분 없이 일체로 이용 중이며 공실상태입니다. 건축물현황도에는 각 호 면적과 경계 위치가 특정되어 있어 경계 복원은 가능할 것으로 판단됐습니다. 즉 등기상 개별 호수는 존재하지만 현황 이용은 일체형이어서, 실제 공간 구획과 인도 가능 범위를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층127호 (구래동,김포한강 듀클래스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설) |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,087,000,000원 / 260,989,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,443,471,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 현재 이용 | 목록 1~5 경계벽 없이 일체 이용 중 · 공실상태 |
① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조
임차인 인수 이슈는 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있고, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 말소기준권리인 2023.03.27 농협은행 근저당 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석만 놓고 보면 매수인에게 남는 인수금액은 0원입니다.
② 현황·사용상태 — ‘127호 단독 사용’ 여부를 꼭 확인
감정평가의 이용상태에 따르면 기호(1)~(5)는 모두 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 현황에서는 이들 호실이 경계벽 없이 일체로 이용 중이고 공실상태로 조사됐습니다. 건축물현황도에 각 호의 면적과 경계 위치가 특정되어 있어 경계 복원은 가능할 것으로 판단됐습니다.
| 확인 항목 | 현황 | 판단 |
|---|---|---|
| 건축물대장상 용도 | 공장(지원시설-근린생활시설) | 용도 확인 필요 |
| 실제 이용 | 목록 1~5 일체 이용 | 단독 호실 범위 확인 |
| 점유 | 공실상태 | 인도관계 확인 |
| 임대관계 | 상세 임대내역 미상 | 현장·관리주체 확인 |
| 경계 | 현황상 경계벽 없음 | 도면 기준 복원 가능 판단 |
③ 예상배당표 (매각가 260,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,453,846원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 256,535,154원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 260,989,000원에서는 집행비용 4,453,846원을 우선 공제한 뒤 농협은행 근저당에 256,535,154원이 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 배당표의 세부 순위와 실제 배당액은 집행비용 및 조세·우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 주위는 시가지주변 공장지대로서 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등의 토지이용계획이 적용되며, 토지는 평지·사다리형·중로한면으로 조사됐습니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역·준주거지역 등이 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되며 공공공지에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 거래가격 기준 환금성은 별도 확인이 필요합니다. 특히 목록 1~5의 일체 이용과 공실 상태가 실제 매수 수요와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 260,989,000원 | 4,178,807,585원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 182,692,300원 | 4,256,008,131원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 127,884,609원 | 4,310,048,515원 |
현재 회차에서는 감정가 대비 24.01%인 260,989,000원이고, 5회 유찰 시 182,692,300원, 6회 유찰 시 127,884,609원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 어느 회차가 시장가치 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다. 낮은 최저가와 실제 매수 메리트는 같은 의미가 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 복원. 127호가 포함된 목록 1~5의 현장 경계와 건축물현황도를 대조하고 실제 사용 범위를 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 공실 상태이므로 실제 입찰 시점의 점유·사용 현황을 현장에서 재확인하세요.
- 임대관계 확인. 상세 임대내역이 미상인 만큼 관리주체·현장 탐문을 통해 사용계약이나 사실상 점유관계를 확인하세요.
- 유찰 회차 판단. 현재 4회 유찰 상태이며 이후 제시된 5회·6회 유찰 시나리오도 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·건축물현황도·현황조사서 원본을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗해도, 물건의 실체가 핵심”
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리관계입니다. 2023.03.27 농협은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항없음이어서 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
반면 현재 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 목록 1~5가 경계벽 없이 일체로 이용되는 공실 상태라는 특성이 있기 때문입니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 실제 호실 경계·이용 가능 범위·임대관계·현장 상태의 확인이 더 중요한 유형입니다. 권리는 안전하지만, 가격은 현황 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
