인천지방법원 2024타경5832. 김포한강 듀클래스 1층 124호로, 집합건축물대장상 공장 지원시설인 근린생활시설입니다. 현황은 123호 외 4개 호가 경계벽에 의한 벽체 구분 없이 하나로 이용 중이며 현재 공실 상태입니다. 각 호의 면적과 경계 위치는 건축물현황도상 특정돼 있어 경계 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 3월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 4,080,000,000원이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권이 해당 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층124호 (구래동,김포한강 듀클래스) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 |
| 취득 | 2023.03.27 · 거래가액 587,169,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 138,298,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,443,471,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.27 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 4,080,000,000원이며 공동담보목록 제2023-484호가 기재돼 있습니다. 2024년 임의경매개시결정 이후 농협은행 가압류 50,102,459원, 신용보증기금 가압류 300,000,000원, 중소기업은행 가압류 5,240,280원과 김포시·국의 압류가 이어졌지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 현황 핵심 — 5개 호가 벽체 없이 일체 이용
감정평가상 기호 1~5는 모두 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 현황은 경계벽에 의한 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며 공실 상태입니다. 다만 집합건축물대장 건축물현황도상 각 호의 면적과 경계 위치가 특정돼 있어 경계 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,736,172원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 135,561,828원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 138,298,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 4,435,342,739원, 채권자 예상배당은 135,561,828원, 미배당은 4,299,780,911원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 138,298,000원 | 135,561,828원 | 4,299,780,911원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 96,808,600원 | 94,666,045원 | 4,340,676,694원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 67,766,020원 | 66,146,232원 | 4,369,196,507원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포호수초등학교 북동측 인근이며, 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장 지원시설인 근린생활시설이며, 현황은 5개 호가 경계벽 없이 일체로 이용되는 공실입니다.
- 건물. 프리케스크콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 15층 건물의 1층으로, 기본 급·배수·위생·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 중로2류에 저촉됩니다.
- 토지. 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중인 사다리형에 가까운 토지이며 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 124호가 다른 4개 호와 벽체 없이 일체 이용되는 상태이므로 건축물현황도와 현장을 대조해 경계 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 일체 이용관계 확인. 목록 1~5의 실제 점유·출입·설비 이용 상태가 독립적인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 576,000,000원에서 최저가 138,298,000원까지 내려온 만큼 권리 외 자산 특성과 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 임대현황 확인. 현재 공실 상태이나 상세 임대내역은 미상으로 기재돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-484호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준인 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 4회 유찰돼 최저가가 138,298,000원까지 내려왔고, 현황상 124호를 포함한 5개 호가 경계벽 없이 일체로 사용되는 구조입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 얼마나 깨끗한가’가 아니라 호별 독립 이용·경계 복원·실제 환금성이 어떤가에 있습니다. 권리분석은 통과지만, 물건성 검증 없이 최저가만 보고 접근하기에는 주의가 필요한 사건입니다.
