인천지방법원 2024타경5832. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 126호입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이고, 현황은 목록 1~5가 경계벽에 의한 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 공실 상태입니다. 건축물현황도상 각 호의 면적과 경계 위치는 특정돼 있어 경계 복원은 가능한 것으로 평가됐습니다.
권리관계의 기준점은 2023.03.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 4,080,000,000원이며 공동담보목록 제2023-484호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 가압류 3건, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층126호 (구래동,김포한강 듀클래스) |
| 용도 / 현황 | 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설) · 목록 1~5 일체 이용 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 |
| 소유권 취득 | 2023.03.27 소유권이전 · 거래가액 599,406,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 141,179,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 3,443,471,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.12.16 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.03.27 주식회사와이비안사이랑으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 588,000,000원에서 현재 최저매각가는 141,179,000원으로 내려와 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 이 할인율 자체를 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 내려왔는가”보다 현재 시장에서 1층 지원시설·근린생활시설의 거래·임대수요가 어느 정도인지를 별도로 확인하는 데 있습니다.
특히 이 물건은 감정평가상 일반 주거용이 아니라 공장 지원시설 성격의 근린생활시설이고, 목록 1~5가 경계벽 없이 일체로 사용된 상태입니다. 개별 호실로서의 사용성과 매각 후 활용, 경계 복원 필요성은 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 점검 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,776,506원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 138,402,494원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,435,342,739원 중 예상 채권자 배당액은 138,402,494원, 미배당액은 4,296,940,245원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 현황. 목록 1~5가 경계벽에 의한 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며 공실 상태입니다. 각 호 면적과 경계 위치는 특정돼 있어 경계 복원이 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 건물. 프리케스크콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 15층 건물로, 기본 급·배수·위생·승강기·소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 건물 및 인근의 공장 지원시설·근린생활시설 거래와 임대수요를 직접 비교해야 합니다.
- 경계 복원. 목록 1~5가 일체 이용 중이므로 126호의 실제 경계 복원 방식과 비용, 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 현황. 감정평가 당시 공실이지만 상세 임대내역은 미상입니다. 현황조사와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 공동담보. 농협은행 근저당에 공동담보목록 제2023-484호가 기재돼 있으므로 관련 담보 범위와 배당관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.03.27 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리도 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자판단의 핵심은 권리보다 가격과 활용성입니다.
4회 유찰로 최저가가 141,179,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 공장 지원시설 성격의 근린생활시설이고, 목록 1~5가 경계벽 없이 일체 이용된 공실이므로 개별 호실의 활용과 환금성을 직접 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 판단과 물리적 독립성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
