인천지방법원 2024타경5832. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 소재 집합건물 물건으로, 등기부상 소유자는 주식회사와이비안사이랑입니다. 2023년 3월 27일 농협은행주식회사의 근저당권이 설정되어 현재 말소기준권리로 작동하고 있고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항없음으로 기재되어 있어 권리 인수 구조는 단순합니다.
현재 최저매각가는 138,298,000원으로 감정가 576,000,000원의 약 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰을 거쳤기 때문에 명목상 가격 하락폭은 큽니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 본건은 기호(1)~(5)가 경계벽 없이 일체로 이용 중이고 공실이므로, 개별 호수의 독립적 사용성과 실제 활용 가능성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층125호 (구래동,김포한강 듀클래스) |
| 집합건물 이용 | 집합건물(기타) · 공장(지원시설-근린생활시설) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 138,298,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 3,443,471,831원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.27 · 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 없다
기준권리 이후 설정된 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 신탁등기 말소, 경매개시결정, 농협은행주식회사 가압류, 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 국의 압류가 이어져 있습니다. 현재 명시된 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현황은 기호(1)~(5)가 경계벽 없이 일체로 이용 중인 공실으로 조사되어 있어, 낙찰 후 실제 공간 구획과 사용 방식이 등기·건축물대장과 어떻게 맞물리는지 확인할 필요가 있습니다. 각 호의 면적과 경계 위치는 건축물현황도에 특정되어 있어 경계 복원이 가능할 것으로 판단되었습니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 24%
현재 회차는 4회 유찰로 최저매각가 138,298,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 비율은 24.01%이며, 5회 유찰 시 96,808,600원, 6회 유찰 시 67,766,020원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 138,298,000원 | 4,299,780,911원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 96,808,600원 | 4,340,676,694원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 67,766,020원 | 4,369,196,507원 |
③ 예상배당표 (매각가 138,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,736,172원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 135,561,828원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,736,172원과 근저당권 135,561,828원이 배당되어 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 청구 4,435,342,739원 중 예상 배당은 135,561,828원이며 미배당은 4,299,780,911원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 김포한강 듀클래스, 김포호수초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재한 시가지 주변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지원시설-근린생활시설)으로, 기호(1)~(5)가 경계벽에 의한 구분 없이 일체로 이용 중인 공실 상태입니다. 건축물현황도에 각 호의 면적과 경계 위치가 특정되어 경계 복원이 가능할 것으로 판단되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 포함되며, 중로2류에 저촉되고 공공공지에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 건물 구조는 프리케스크콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 15층건내 제1층 제123호 외 4개호이며 기본적인 급·배수·위생·승강기·소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 임대·환금성. 현황은 공실이며 상세 임대내역은 미상입니다. 따라서 현재 공실의 실제 원인과 개별 호수 단위의 임대수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공간 구획 확인. 기호(1)~(5)가 경계벽 없이 일체로 이용 중이므로 실제 현장 구획, 출입동선, 설비, 경계 복원 가능성을 건축물현황도와 대조하세요.
- 유찰 의미 확인. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다만 실거래 자료가 없어 할인폭 자체를 시장 메리트로 단정하지 말고 실제 임대·매매 가능성을 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 현장 상태, 내부 마감, 설비 작동 여부와 실제 사용 가능 범위를 직접 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2023.03.27 근저당권 이후 권리는 소멸하고 명시 인수권리는 해당사항없음으로 확인되지만, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 임대수요 확인. 상세 임대내역은 미상인 만큼 인근 임대사례와 공실 기간, 관리비 및 실제 운영비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동 저평가”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2023.03.27 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수할 권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 방식으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가 138,298,000원은 감정가 576,000,000원의 24.01%이고 이미 4회 유찰을 거쳤습니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭의 조정이지만, 실거래 자료가 없는 만큼 실제 시장가치와 비교해 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공실 상태에서 기호(1)~(5)가 일체로 이용되고 있어, 낙찰 후 개별 호수의 독립 사용성과 경계 복원이 실제로 얼마나 원활한지 확인해야 합니다. 권리는 안전, 가격은 현장 검증이 필요한 물건이라는 판단이 적절합니다.
