인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 102동 19층 1903호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률보다 임차인 구조입니다. 등기부에는 근저당권과 압류가 없고, 제공된 기준등기는 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사상 확인된 임차인·점유자 10명의 전입일이 모두 그보다 앞섭니다. 특히 장태기는 2013.03.22. 전입, 보증금 300,000,000원이 확인되고 배당분석상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 616,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 확인 가능한 경제적 부담은 최소 916,700,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 915,714,285원의 약 100.1%, 2026.08 최신 거래 910,000,000원의 약 100.7%입니다. 표면 최저가가 시세의 67.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33665 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 102동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 비교 면적 122.8644㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 현재 공유자 | 김성림 11분의 2 · 김성인 11분의 2 · 김성준 11분의 2 · 김성한 11분의 2 · 이미자 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 881,000,000원 / 616,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 기준등기 | 2025.06.18. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 채권자 이미자 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 123,340,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘선순위 점유’가 핵심
등기부에는 근저당권이나 압류가 없으며, 2025.06.18. 강제경매개시결정이 기준으로 잡혀 있습니다. 소유권은 2012.11.19. 배병량 명의로 보존등기된 뒤 2012.12.11. 김태진에게 이전됐고, 2016.03.13. 상속을 원인으로 한 공유자 5명의 소유권이전이 2025.06.12. 접수됐습니다. 그 6일 뒤 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권희선 | 2013.01.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최우중 | 2016.04.06 | 미상 | 2025.08.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김재성 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김상덕 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김혜연 | 2019.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유미자 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박미애 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김성관 | 2020.04.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장태기 | 2013.03.22 | 300,000,000원 | 2025.07.03 | 있음 | 없음 | 300,000,000원 |
| 이성민 | 2017.05.19 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 10명입니다. 따라서 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 하지만 반대로 10명 중 9명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 9명을 “대항력 없음” 또는 “인수 없음”으로 처리해서도 안 됩니다. 확인 가능한 최소 인수액만 300,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 916,700,000원으로 봐야 한다
부천소사역푸르지오는 797세대, 2012.11.05. 준공 단지이며 비교 면적은 122.8644㎡입니다. 동일 면적 최근 거래 12건의 전체 평균은 892,083,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 915,714,285원과 최신 거래 910,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.6% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.86㎡ | 5 | 910,000,000원 |
| 2026.07 | 122.86㎡ | 8 | 885,000,000원 |
| 2026.06 | 122.86㎡ | 25 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 122.86㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 122.86㎡ | 23 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 17 | 995,000,000원 |
| 2025.10 | 122.86㎡ | 7 | 905,000,000원 |
| 2025.06 | 122.86㎡ | 27 | 900,000,000원 |
| 2025.04 | 122.86㎡ | 20 | 885,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 122.86㎡ | 7건 | 915,714,285원 |
| 전체 12건 평균 | 122.86㎡ | 12건 | 892,083,333원 |
최저가 616,700,000원 자체는 최근 12개월 평균의 67.3%에 불과합니다. 그러나 장태기 보증금 300,000,000원 전액 인수를 반영하면 확인분 실질취득은 916,700,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 100.1%이고 최신 거래의 약 100.7%입니다. 즉 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 616,700,000원 | 300,000,000원 | 916,700,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 431,690,000원 | 300,000,000원 | 731,690,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 302,183,000원 | 300,000,000원 | 602,183,000원 |
위 실질취득액은 확인된 장태기 보증금 300,000,000원만 반영한 금액입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 인수 가능성은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 616,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,567,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장태기 보증금 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이미자 | 미상 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 608,133,000원 | 0원 |
집행비용은 8,567,000원으로 산정됐고, 이미자 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 장태기에게는 배당하지 않고 보증금 300,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근. 주변에 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 소사역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 부천소사역푸르지오 797세대, 2012.11.05. 준공. 총주차대수 1,018대, 승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·소사역세권 지구단위계획구역, 과밀억제권역. 공시지가 3,202,000원/㎡이며 토지는 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12건은 825,000,000원~995,000,000원, 최근 12개월 평균은 915,714,285원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.6% 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장태기 임대차 원문 확인. 전입 2013.03.22., 보증금 300,000,000원, 우선변제권 없음·전액 인수로 산정된 근거를 매각물건명세서와 임대차계약 관계에서 직접 확인해야 합니다.
- 나머지 9명 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 대항력 없음으로 단정하지 말고, 실제 점유 여부와 임대차계약·전입세대 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 기준을 최저가로 잡지 말 것. 현재 확인분 실질취득은 916,700,000원으로 최근 12개월 평균 915,714,285원과 최신 거래 910,000,000원보다 높습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 123,340,000원이 필요합니다.
- 배당표 한계. 강제경매 채권액이 확인되지 않아 이미자 배당액이 0원으로 계산돼 있고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
- 관리비·점유 명도 확인. 다수 점유자가 조사된 사건이므로 체납 관리비와 실제 점유관계, 인도·명도 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6.17억 낙찰”이 아니라 “최소 9.167억 취득”
이 물건은 감정가 881,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 616,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균의 67.3%라 매력적으로 보입니다. 하지만 경매 가격은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다. 장태기 보증금 300,000,000원이 전액 인수되는 것으로 산정돼 있어 현재 확인분 실질취득은 916,700,000원입니다. 이미 최근 12개월 평균 915,714,285원과 최신 거래 910,000,000원을 웃돕니다.
더 큰 문제는 그 밖의 9명입니다. 모두 전입이 2025.06.18. 기준등기보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인된 916,700,000원은 상한이 아니라 확인 가능한 최소 부담에 가깝습니다. 2회·3회 유찰이 이어지면 낙찰가 자체는 크게 내려가지만, 미상 임차인 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 이 사건의 결론은 “표면 가격은 할인됐지만, 현재 실질취득은 시세 이상이고 임차인 인수 불확실성이 크다.”입니다. 가격보다 임차인 권리관계 확정이 먼저입니다.
