겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 장태기 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수하는 구조라, 현재 회차의 실질취득은 916,700,000원입니다. 같은 면적 최근 실거래 평균 888,333,333원보다 높아, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
인천지방법원 2025타경33665. 부천시 소사구 소사본동 ‘부천소사역푸르지오’ 102동 1903호, 전용 122.86㎡ 아파트입니다. 이 물건의 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정이고, 등기상 근저당·압류는 없습니다. 표면만 보면 매우 단순해 보이지만, 실제 핵심은 등기부가 아니라 임차인 인수입니다. 장태기 씨가 2013.03.22 전입했고 보증금 300,000,000원이 확인됩니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 잡히지 않고, 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 이 물건은 “6.167억짜리 푸르지오”가 아닙니다. 현재 회차에 낙찰받는다면 매각대금 616,700,000원에 인수 보증금 300,000,000원을 더한 916,700,000원이 실질취득 기준입니다. 같은 면적 최근 12건 평균이 888,333,333원이므로, 지금 가격은 실거래 평균의 103.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33665 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 제102동 제19층 제1903호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 122.86㎡ · 30층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 김성림, 김성인, 김성준, 김성한, 이미자 |
| 감정가 / 최저가 | 881,000,000원 / 616,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매수인 인수 | 장태기 보증금 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시, 변수는 임차인
등기상 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 이 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입 임차인은 별도로 봐야 합니다. 특히 장태기 씨는 2013.03.22 전입, 보증금 300,000,000원이 확인되고, 배당표상 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 정리됩니다.
② 임차인 현황 — 장태기는 대항력 있음, 나머지는 보증금 미상 리스크
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권희선 | 2013.01.18 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 최우중 | 2016.04.06 | 미상 | 2025.08.29 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김재성 | 2023.07.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김상덕 | 2023.07.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김혜연 | 2019.04.05 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 유미자 | 2024.11.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 박미애 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김성관 | 2020.04.02 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 장태기 | 2013.03.22 | 300,000,000원 | 2025.07.03 | 있음 | 없음 | 300,000,000원 인수 |
| 이성민 | 2017.05.19 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
실제 임차인으로 볼 사람은 10명입니다. 보증기관 대위·승계로 보증금을 중복 합산할 대상은 확인되지 않습니다. 다만 장태기 씨 외 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 곧바로 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 장태기 인수액 300,000,000원은 확정적으로 실질취득에 반영하고, 나머지는 원본 열람으로 보증금·점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
같은 단지(부천소사역푸르지오, 797세대·2012.11.05 사용승인) 같은 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최저매각가는 실거래 평균의 69.4%로 보이지만, 보증금 인수 후 실질취득은 916,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 122.86㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 122.86㎡ | 23 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 17 | 995,000,000원 |
| 2025.10 | 122.86㎡ | 7 | 905,000,000원 |
| 2025.06 | 122.86㎡ | 27 | 900,000,000원 |
| 2025.04 | 122.86㎡ | 20 | 885,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2025.01 | 122.86㎡ | 24 | 860,000,000원 |
| 2024.11 | 122.86㎡ | 20 | 900,000,000원 |
| 2024.10 | 122.86㎡ | 16 | 910,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 888,333,333원 |
최근 실거래는 825,000,000원~995,000,000원이고 평균은 888,333,333원입니다. 현재 최저가 616,700,000원만 보면 낮아 보이지만, 장태기 보증금 인수 후 실질취득 916,700,000원은 평균보다 28,366,667원 높습니다. 즉 이 물건의 가격판단 기준은 “최저가 6.167억”이 아니라 “실질취득 9.167억”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 616,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,567,000원 |
| 인수. 임차인 장태기 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 608,133,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,567,000원을 제외한 608,133,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 장태기 보증금 300,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 점유자의 권리관계에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 3억은 붙는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 616,700,000원 | 300,000,000원 | 916,700,000원 | 103.2% |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 431,690,000원 | 300,000,000원 | 731,690,000원 | 82.4% |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 302,183,000원 | 300,000,000원 | 602,183,000원 | 67.8% |
장태기 보증금 300,000,000원은 낙찰가와 별도로 붙는 비용입니다. 그래서 유찰 회차가 내려가도 실질취득은 최저가만큼 낮아지지 않습니다. 현재 회차는 실질취득이 실거래 평균을 넘고, 2회 유찰 시나리오부터야 시세 대비 할인 폭이 생깁니다. 다만 확정되지 않은 다른 점유자들의 보증금이 확인되면 이 표의 실질취득은 더 올라갈 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 소사역 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장 총 1,018대·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가 3,202,000원/㎡, 토지 형상은 사다리형 평지, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 797세대, 2012.11.05 사용승인 단지이고 같은 면적 최근 12건 거래가 확인됩니다. 다만 실거래 범위가 825,000,000원~995,000,000원으로 넓어, 층·상태·인수조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 회차 기준은 616,700,000원이 아니라 장태기 보증금 인수를 더한 916,700,000원입니다.
- 장태기 보증금 확인. 보증금 300,000,000원은 대항력 있는 임차인 인수액으로 반영해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 권희선, 최우중, 김재성, 김상덕, 김혜연, 유미자, 박미애, 김성관, 이성민의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 입찰가 산식. 응찰가는 “목표 총취득가 - 인수액”으로 역산해야 합니다. 현재 회차는 실질취득이 실거래 평균을 넘습니다.
- 관리비·인도. 아파트 공용부분 관리비 체납, 다수 점유자 인도 협의, 임차인별 점유 범위 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 직접 확인하고 입찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “9.167억 실질취득”
이 물건은 단순히 감정가 대비 70%까지 내려온 아파트가 아닙니다. 장태기 씨의 대항력 있는 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수하는 구조라, 현재 회차 실질취득은 916,700,000원입니다. 이는 같은 면적 최근 실거래 평균 888,333,333원보다 높습니다. 권리의 핵심은 장태기 대항력을 정확히 인정하고, 최저가가 아닌 실질취득으로 시세와 비교하는 것입니다. 가격은 싸 보이지만, 인수액을 더하면 아직 비싸다 — 이 한 문장이 이 사건의 결론입니다.
