한 줄 평 입지와 시세는 우수한 편이지만, 대항력 임차인 장태기 보증금 300,000,000원 인수 가능성이 이 물건의 핵심입니다. 최저가 5.17억만 보고 판단하면 안 됩니다. 매수인이 부담할 수 있는 실질취득가는 최저가 + 인수보증금 약 8.17억 기준으로 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
739,000,000원
최저 517,300,000원
실질취득 기준
817,300,000원
최저가+장태기 인수 가능액
매수인 인수
300,000,000원
대항력 임차인
최근 실거래 평균
798,583,333원
동일평형 최근 12건
인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 107동 901호 아파트입니다. 감정가는 739,000,000원이며 1회 유찰 후 최저가는 517,300,000원입니다. 표면상 할인폭은 크지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수 가능성입니다.
특히 장태기 임차인은 2013.03.22 전입으로 말소기준권리 이전 대항력을 갖춘 것으로 확인되고, 보증금 300,000,000원이 신고되어 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 가능성을 고려해야 합니다.
핵심지표
⚠️ 최저가보다 실질취득가가 중요 최저매각가 517,300,000원은 최근 실거래 평균 798,583,333원의 64.8% 수준입니다. 그러나 장태기 임차인 보증금 300,000,000원 인수 가능성을 합산하면 실질취득 기준은 약 817,300,000원으로 최근 실거래 평균보다 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 107동 9층 901호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김성림, 김성인, 김성준, 김성한, 이미자 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 517,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 | 부천소사역푸르지오 · 797세대 · 2012.11.05 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 승부처
등기상 강제경매개시결정은 2025.06.18 이미자 신청으로 설정되었으며 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인의 대항력은 별도 판단 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 권희선 | 2013.01.18 | 미상 | 대항력 가능 보증금 미상 |
| 최우중 | 2016.04.06 | 미상 | 대항력 가능 배당요구 |
| 장태기 | 2013.03.22 | 300,000,000원 | 대항력 있음 인수 가능성 |
| 이성민 | 2017.05.19 | 미상 | 대항력 가능 확인 필요 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준 검토
동일 단지·유사 평형 최근 거래 12건 평균은 798,583,333원입니다. 최저가는 시세 대비 낮지만, 장태기 임차인 보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득가는 817,300,000원으로 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 19 | 860,000,000원 |
| 2026.08 | 10 | 830,000,000원 |
| 2026.07 | 19 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 23 | 820,000,000원 |
| 2026.06 | 14 | 770,000,000원 |
| 최근 12건 | 12건 | 798,583,333원 |
실질취득 기준 비교
배당·인수 구조
③ 예상 배당 및 인수 분석
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 7,573,000원 |
| 임차인 장태기 보증금 인수 | 300,000,000원 |
| 소유자 교부 | 509,727,000원 |
⛔ 가장 큰 위험 장태기 임차인은 대항력 있음으로 확인되며 보증금 300,000,000원이 매수인 인수 대상이 될 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수 부담은 줄어들지 않으므로 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
✅ 장점 아파트 자체의 입지와 거래량은 양호합니다. 부천소사역푸르지오 797세대 단지이며 소사역 및 버스정류장이 인근에 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 장태기 보증금 300,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 권희선·최우중 등 보증금 미상 임차인의 추가 위험을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “할인율보다 인수금액을 봐야 한다”
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차인 보증금 300,000,000원 인수 가능성을 반영하면 실질취득가는 최근 실거래 평균보다 높아질 수 있습니다. 권리 확인 없이 할인율만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
