628,600,000원
인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 101동 27층 2703호, 동일 거래면적 122.86㎡의 아파트입니다. 등기부에는 근저당이나 별도 압류·가압류가 없고, 말소기준권리는 2025년 6월 18일 강제경매개시결정입니다. 표면적인 등기 구조만 보면 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람이 10명이고, 이 가운데 장태기는 보증금 300,000,000원이 확인되며 제공된 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
현재 최저매각가는 628,600,000원입니다. 그러나 장태기 인수액 300,000,000원을 합치면 실질취득은 928,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 915,714,285원의 약 101.4%, 2026년 8월 최신 실거래 910,000,000원의 약 102.0%입니다. 즉 낙찰가 6.286억만 놓고 “최근 시세의 68.6%”라고 보는 것은 권리비용을 빠뜨린 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 101동 27층 2703호 |
| 용도 / 거래면적 | 아파트 · 122.8644㎡ |
| 공유자 | 김성림 11분의 2 · 김성인 11분의 2 · 김성준 11분의 2 · 김성한 11분의 2 · 이미자 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 628,600,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 125,720,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 별도 근저당은 없고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자들의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서 있어 임차관계 확인이 핵심입니다. 특히 보증금과 우선변제 관계가 확인된 장태기는 제공된 배당 계산에서 300,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
② 임차인·점유자 — 1명은 3억 인수, 9명은 금액 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권희선 | 2013.01.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최우중 | 2016.04.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 2025.08.29 배당요구 | 미상 |
| 김재성 | 2023.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상덕 | 2023.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혜연 | 2019.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유미자 | 2024.11.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박미애 | 2023.09.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 2025.09.09 배당요구 | 미상 |
| 김성관 | 2020.04.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장태기 | 2013.03.22 | 300,000,000원 | 有 | 無 · 2025.07.03 배당요구 | 300,000,000원 |
| 이성민 | 2017.05.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 2025.10.01 배당요구 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 68.6%가 아니라 실질취득 101.4%
부천소사역푸르지오 동일면적 122.86㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 7건 평균은 915,714,285원, 최신 2026년 8월 거래는 910,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.86㎡ | 5 | 910,000,000원 |
| 2026.07 | 122.86㎡ | 8 | 885,000,000원 |
| 2026.06 | 122.86㎡ | 25 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 122.86㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 122.86㎡ | 23 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 17 | 995,000,000원 |
| 2025.10 | 122.86㎡ | 7 | 905,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 122.86㎡ | 7건 | 915,714,285원 |
최저가 628,600,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 이 사건에서는 그 숫자가 매수자의 실제 비용을 보여주지 못합니다. 확인된 장태기 보증금 300,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 928,600,000원으로 올라가 최근 평균보다 약 12,885,715원 높습니다. 최신 거래 910,000,000원과 비교해도 18,600,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 628,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,686,000원 |
| 인수 · 장태기 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이미자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 619,914,000원 |
장태기 보증금 300,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동, 소사구청 남서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 소사역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차장 1,018대·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·소사역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 북측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 시세 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 915,714,285원, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.6% 높은 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장태기 300,000,000원 인수 여부 원본 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 전액 인수 계산이 서로 다르므로 입찰 전 반드시 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 나머지 9명 임차관계 확인. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격 착시 주의. 628,600,000원만 보지 말고 확인된 인수액까지 포함한 928,600,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 125,720,000원입니다.
- 배당요구 여부만으로 우선변제 단정 금지. 최우중·박미애·장태기·이성민의 배당요구 사실은 확인되지만, 확정일자 등 우선변제 요건은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.286억짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 최저가 할인율만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 898,000,000원에서 1회 유찰돼 628,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 68.6%입니다. 하지만 권리비용을 합치면 이야기가 완전히 달라집니다. 제공된 배당 시뮬레이션대로 장태기 보증금 300,000,000원을 인수하면 현재 실질취득은 최소 928,600,000원입니다. 이는 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
더 큰 문제는 금액이 확인되지 않은 점유자 9명입니다. 이들의 권리관계가 정리되기 전에는 “인수액 300,000,000원으로 끝난다”고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차 가격 메리트 없음 + 추가 임차위험 미확정으로 보는 것이 적절합니다. 유찰 후 가격이 더 내려가더라도 먼저 해결해야 할 것은 낙찰가가 아니라 점유자별 보증금·확정일자·실제 임차관계입니다.
