622,300,000원
인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 102동 25층 2503호, 동일면적 실거래 비교 기준 122.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 889,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 622,300,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 915,714,285원의 68.0%라 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 낙찰가만 시세와 비교하면 안 됩니다.
배당 시뮬레이션에는 2013.03.22 전입한 장태기의 보증금 300,000,000원이 대항력 있음·우선변제권 없음으로 전액 매수인 인수되는 것으로 잡혀 있습니다. 이 기준대로라면 현재 회차 실질취득은 622,300,000원 + 300,000,000원 = 922,300,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 915,714,285원보다 높고, 2026.08 최신 거래 910,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 102동 25층 2503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 122.86㎡ · 25층 |
| 현 소유자 | 김성림·김성인·김성준·김성한 각 11분의 2, 이미자 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 889,000,000원 / 622,300,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자들이 핵심
등기부에는 근저당권이나 압류가 잡혀 있지 않고, 이 사건의 말소기준 시점은 2025.06.18 강제경매개시결정입니다. 문제는 조사된 임차·점유자들의 전입일이 모두 이보다 빠르다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 전입일만으로 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 권희선 | 2013.01.18 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 최우중 | 2016.04.06 | 미상 | 2025.08.29 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 김재성 | 2023.07.31 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 김상덕 | 2023.07.31 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 김혜연 | 2019.04.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 유미자 | 2024.11.27 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 박미애 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.09.09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 김성관 | 2020.04.02 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 장태기 | 2013.03.22 | 300,000,000원 | 2025.07.03 | 대항력 有 우선변제권 無 · 승계 해당 없음 |
| 이성민 | 2017.05.19 | 미상 | 2025.10.01 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 68%가 아니라 실질취득 100.7%로 봐야 한다
부천소사역푸르지오 동일면적 122.86㎡ 거래는 최근 자료에서 825,000,000원부터 995,000,000원까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 892,083,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 평균 915,714,285원과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 6.6% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.86㎡ | 5 | 910,000,000원 |
| 2026.07 | 122.86㎡ | 8 | 885,000,000원 |
| 2026.06 | 122.86㎡ | 25 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 122.86㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 122.86㎡ | 23 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 17 | 995,000,000원 |
| 2025.10 | 122.86㎡ | 7 | 905,000,000원 |
| 2025.06 | 122.86㎡ | 27 | 900,000,000원 |
| 2025.04 | 122.86㎡ | 20 | 885,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 915,714,285원 |
최저매각가격 622,300,000원 자체는 최근 12개월 평균의 68.0%입니다. 그러나 장태기 보증금 300,000,000원이 전액 인수된다는 현재 시뮬레이션을 적용하면 실질취득은 922,300,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 100.7%이고, 최신 거래 910,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건에서는 ‘최저가가 시세의 68%’라는 숫자를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 622,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,623,000원 |
| 인수 · 장태기 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이미자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 613,677,000원 |
장태기 보증금 300,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 이미자의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·동일단지 거래 기준)
- 입지. 소사구청 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 소사역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 부천소사역푸르지오 797세대, 사용승인 기준 2012.11.05이며 총주차대수는 1,018대입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차장·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·소사역세권 지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 거래는 825,000,000원~995,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 6.6% 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장태기 300,000,000원 확인. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 표시와 전액 인수 시뮬레이션이 서로 다르므로 원문과 점유·임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 나머지 9명 확인. 전입은 모두 경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임차관계와 점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 장태기·최우중·박미애·이성민은 배당요구가 확인되지만, 배당요구만으로 보증금 전액 회수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 가격 계산 방식. 현재 회차는 최저가 622,300,000원이 아니라 인수 300,000,000원을 포함한 실질취득 922,300,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건과 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.223억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 가장 큰 착시는 622,300,000원이라는 최저가입니다. 표면상 최근 12개월 평균의 68.0%까지 내려왔지만, 현재 배당 시뮬레이션대로 장태기 보증금 300,000,000원을 매수인이 전액 떠안는다면 실질취득은 922,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 915,714,285원과 최신 거래 910,000,000원보다 오히려 높습니다.
여기에 장태기 외 9명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점까지 남아 있습니다. 반대로 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재되어 있어 장태기 300,000,000원 인수 여부도 반드시 원문으로 재확인해야 합니다. 즉 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 “실제 인수액이 얼마인지 확정한 뒤 그 총액을 시세와 비교하는 것”입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 메리트보다 권리확인 리스크가 먼저입니다.
