매력지수 C등급 · 권리상 소멸 구조지만 대항력 임차인 보증금 3억원 인수 위험이 남는 물건
장태기 임차인의 대항력 있는 보증금 3억원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득 부담이 크며, 현재 가격은 최근 12개월 시세 대비 저렴하지 않아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격은 매력적으로 보이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 장태기 보증금 3억원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 현재 최저가 기준 실질 부담은 약 9.286억원 수준으로, 최근 12개월 평균 거래가 9.157억원과 비교해 가격 메리트가 크지 않습니다.
감정가 / 최저가
898,000,000원 628,600,000원
1회 유찰
실질취득 예상
928,600,000원
최저가 + 인수 3억
최근12개월 시세
915,714,285원
7건 평균
매수인 인수
300,000,000원
장태기 보증금
인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 102동 2903호 아파트입니다. 권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 강제경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유 관계입니다. 전입일이 빠른 임차인들이 존재하고, 그중 장태기 임차인은 보증금 300,000,000원이 확인되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경33665
소재지
경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 102동 29층 2903호
물건종류 / 이용
아파트 · 부천소사역푸르지오
감정가 / 최저가
898,000,000원 / 628,600,000원
매각기일
2026.07.02
소유자
김성림, 김성인, 김성준, 김성한, 이미자
① 권리 흐름 — 경매개시는 소멸, 임차인이 변수
등기상 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인은 별도 검토가 필요합니다. 장태기 임차인은 2013.03.22 전입, 보증금 300,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인은 배당 여부에 따라 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 위험 확인
임차인
전입일
보증금
판정
권희선
2013.01.18
미상
대항력 有 가능 · 보증금 확인 필요
최우중
2016.04.06
미상
대항력 有 가능 · 보증금 확인 필요
장태기
2013.03.22
300,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
박미애
2023.09.14
미상
대항력 有 가능 · 확인 필요
⛔ 핵심 위험 장태기 임차인은 보증금 300,000,000원과 대항력이 확인됩니다. 최저가 628,600,000원에 낙찰되어도 보증금 인수 가능성을 고려하면 실질 취득 부담은 약 928,600,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 수준
동일 평형 최근 거래 기준으로 최근12개월 평균은 915,714,285원, 최신 거래는 2026.08 910,000,000원입니다. 최저매각가는 평균 대비 낮지만, 임차보증금 인수 부담을 더하면 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
가격 판단. 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크를 먼저 봐야 한다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 6.286억원까지 내려왔지만, 대항력 있는 장태기 임차인의 3억원 보증금 인수가 핵심 변수입니다. 권리 자체는 경매 후 정리되는 구조지만, 실질 취득 기준으로 보면 최근12개월 시세와 비슷한 수준입니다. 가격은 내려왔지만 위험도 함께 확인해야 하는 물건입니다.
