서울남부지방법원 2025타경415. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 6층 617호를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(업무시설-금융업소)이며, 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 감정가 298,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 122,061,000원까지 내려왔습니다.
말소기준권리는 2021.12.15. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 2021.08.19. 등기된 1토지 을구 18번 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 말소기준권리 이후의 등기만 보고 모든 부담이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지원시설(업무시설-금융업소) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 15층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (종전 상호: 주식회사더블유부동산그룹) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,061,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구액 | 969,883,598원 |
| 입찰기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2021.12.15. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 별도 인수권리 | 1토지 을구 18번 구분지상권 |
| 점유 조사 | 주승개발주식회사 · 사무실 · 조사상 621호 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 살아남는 권리
등기상 근저당권은 2021.12.15. 설정된 국민은행 근저당권이며, 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 2025.03.05. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 금천세무서장의 국세 압류와 금천구의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각에 따라 말소되는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 호수 불일치 확인 필수
현황조사에는 주승개발주식회사가 사무실 사용자로 기재되어 있습니다. 다만 조사상 해당 부분은 621호인 반면, 이번 매각대상은 617호입니다. 단순한 기재 차이인지, 실제로 다른 호실의 점유자인지 먼저 구분해야 합니다.
| 임차인 / 사용 | 신고·점유 정보 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주승개발주식회사 621호 · 사무실 |
2022.12.27. 전입신고 기재 | 미상 | 700,000원 | 대항력 추가 확인 우선변제 미상 승계 표시 없음 |
현황조사상 임차인 1명. 보증기관 대위변제·승계 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 전입신고일은 말소기준권리보다 뒤지만, 업무시설의 대항요건과 실제 목적물 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 본건을 제617호 4개호로서 지원시설(업무시설-금융업소)로 이용 중이라고 기재했습니다. 실제 사용구획이 여러 호실에 걸쳐 있는지, 구분소유 경계와 점유구역이 일치하는지, 현황조사에 기재된 621호가 이 사용구획에 포함되는지 확인해야 합니다. 단순히 임차인이 다른 호수로 적혀 있다는 이유만으로 명도 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 41%, 시세 할인은 미확인
감정가 298,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,061,000원입니다. 감정가 대비 비율은 40.96%입니다. 추가 유찰 시나리오에서도 최저매각가는 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 40.96% | 122,061,000원 | 1,020,447,854원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 97,648,800원 | 1,044,508,878원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 78,119,040원 | 1,063,687,103원 |
미배당은 근저당 채권최고액 1,140,000,000원을 기준으로 단순 산출된 금액입니다. 실제 확정 채무액이나 법원이 확정한 미배당 채권액을 뜻하지 않습니다. 후속 유찰 시나리오는 예상치이며 실제 매각조건을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,508,854원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 119,552,146원 |
| 2. 국세·지방세 압류 | 미확정 | 미반영 |
| 3. 임차인 관련 배당 | 보증금 미상 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자의 청구액은 969,883,598원입니다. 근저당 채권최고액 1,140,000,000원은 실제 확정 채무액과 구별해야 합니다. 본 예상배당은 해당 최고액을 기준으로 계산한 단순 시뮬레이션이며, 실제 피담보채무액·공동담보 배분·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국세·지방세 우선배당은 미반영된 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 혼재한 업무·산업시설 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 독산역(지하철 1호선), 가산디지털단지역(1·7호선), 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층입니다. 커튼월 외벽과 시스템창호, 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역, 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 입주·영업 업종과 관련된 제한을 사전에 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 지원시설 중 업무시설·금융업소로 이용 중입니다. 향후 다른 업종으로 임대하거나 직접 사용할 경우 건축물대장상 허용용도, 산업단지 관리규정과 입주 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 상업·업무용 특수용도에 해당합니다. 매수 가능한 업종과 사용자 범위, 임대수요, 공실 및 구분지상권 부담이 향후 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번, 2021.08.19. 등기된 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간·제한 내용과 권리자를 확인하세요. 말소되지 않는 권리를 인수한다는 사실을 전제로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 검토. 구분지상권 인수 문구와 특별매각조건, 토지·건물 권리관계를 직접 대조하세요.
- 617호와 621호 점유 대조. 주승개발주식회사 점유 부분과 실제 매각대상이 일치하는지, 여러 호실의 통합 사용 여부와 호실 경계를 확인하세요.
- 임대차 보증금 확인. 월세 700,000원 외에 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차계약서, 사업자등록, 인도일, 확정일자와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 세금 배당순위. 금천세무서장과 금천구 압류에 관한 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요.
- 공동담보 관계. 국민은행 근저당에 공동담보목록 제2021-1185호가 기재되어 있습니다. 다른 담보물건과의 관계, 실제 채권잔액, 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 업무시설의 사용 제한. 지원시설(업무시설-금융업소) 용도로 사용하는 데 필요한 법령·관리규정상 요건과 실제 임대 가능 업종을 확인하세요.
- 가격 비교. 동일 건물 또는 인근의 유사한 업무시설 매매사례와 현재 임대수익, 공실, 관리비 등을 조사하세요. 감정가 대비 낙찰 비율만으로 투자 가치를 결정하지 마세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.03. 매각 진행 여부와 최저매각가격, 특별매각조건을 법원 공고 원문으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “41%까지 내려와도 안전한 물건은 아니다”
이번 사건의 겉모습은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 298,000,000원인 업무시설의 최저매각가가 122,061,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 저렴한 실질취득가격이나 안전한 권리관계를 뜻하지는 않습니다.
국민은행 근저당권과 후순위 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 1토지 을구 18번 구분지상권은 명시적으로 매수인이 인수합니다. 또한 조사상 임차인이 사용하는 621호와 매각대상 617호가 서로 다르고, 임대차보증금과 실제 점유 범위도 확인이 필요합니다. 세금 우선배당과 공동담보 관계 역시 추가 검토가 요구됩니다.
따라서 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산이 아니라 구분지상권의 실질적 부담, 점유관계, 용도 제한과 시세 확인입니다. 이 문제가 해소되기 전까지는 감정가의 40.96%라는 숫자만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 이용 위험은 여전히 남아 있습니다.
