서울남부지방법원 2025타경415. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제6층 제619호에 대한 임의경매입니다. 이 건물은 가산디지털단지역 남측 인근에 위치한 업무·산업시설 밀집지역의 집합건물입니다. 본건의 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 지원시설(업무시설-금융업소)입니다. 따라서 일반 주택의 가격이나 임대수요를 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
표면적으로는 상당히 큰 가격 조정이 발생했습니다. 감정가 305,000,000원에서 현재 최저매각가 124,928,000원으로 내려왔으며, 감정가 대비 비율은 40.96%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가와 최저가의 관계입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 현 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
권리상으로도 중요한 예외가 있습니다. 말소기준권리는 2021.12.15 설정된 국민은행 근저당권이지만, 매각물건명세서에는 이보다 앞선 2021.08.19 지상권설정등기가 매각 후에도 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 후순위 담보권이 정리된다는 이유만으로 모든 부담이 사라지는 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제619호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지원시설(업무시설-금융업소) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (종전 상호: 주식회사더블유부동산그룹) |
| 감정가 | 305,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,928,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구금액 | 969,883,598원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.15 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 별도 인수권리 | 토지 을구 18번 구분지상권 (2021.08.19 설정) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리
말소기준권리는 2021.12.15 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며, 채무자는 당시 주식회사더블유부동산그룹입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-1185호가 기재되어 있어, 해당 채권최고액을 본건 단일 호실에 대한 실제 채무잔액으로 단정해서는 안 됩니다.
국민은행 근저당권을 기준으로 후순위에 해당하는 2025.03.05 임의경매개시결정, 2025.06.24 금천세무서 압류, 2025.08.22 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
구분지상권의 실제 설정 범위와 행사 내용이 본건의 사용·처분·담보가치에 어떤 영향을 주는지 토지 등기부와 설정계약 관계를 직접 확인해야 합니다. 인수되는 금전채무가 0원으로 추정된다는 것과 권리 제한이 없다는 것은 전혀 다른 의미입니다.
② 임차인·점유 분석 — 621호와 619호의 불일치
현황조사에는 주승개발주식회사의 사용 내역이 확인됩니다. 그러나 임차인 사용 부분은 621호로 표시되어 있어 본건 619호의 임차관계라고 곧바로 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 부분 | 조사상 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주승개발주식회사 | 621호 사무실 |
2022.12.27 | 미상 | 700,000원 | 대항력 없음(조사상) 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 임차 관련 내역은 1건입니다. 해당 임차인은 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 임차인으로 기재되어 있습니다. 다만 사용 호수가 본건과 다르므로 619호의 실제 임차인 수와 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
조사상 주승개발주식회사의 전입일 2022.12.27은 국민은행의 말소기준권리 설정일 2021.12.15보다 늦습니다. 해당 임차인에 대해서는 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 업무용 부동산의 임대차 대항요건과 실제 점유 범위는 별도로 검토할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
이 사건의 감정가와 회차별 최저매각가는 다음과 같습니다. 현재 4회 유찰된 상태로, 최저매각가는 감정가의 40.96%입니다.
| 회차 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 40.96% | 124,928,000원 | 1,017,620,992원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 99,942,400원 | 1,042,256,563원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 79,953,920원 | 1,061,885,251원 |
겉으로 드러난 가격 조정 폭은 크지만, 이 물건은 주거용이 아닌 업무시설이고, 매각 후에도 구분지상권이 남습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 그대로 시장가치 대비 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 실질취득비용 역시 매각대금 외에 남는 구분지상권의 영향, 명도 및 제반 취득비용을 검토해야 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,548,992원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 122,379,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액 1,140,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 969,883,598원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 공동담보 관계에 따른 실제 채무액·배당관계도 확인이 필요합니다.
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 2,548,992원을 제외하면 국민은행 근저당권에 122,379,008원이 배당되는 구조입니다. 추정 미배당액은 1,017,620,992원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
이러한 미배당액이 모두 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금전채무는 0원입니다. 그러나 이는 토지 구분지상권이 소멸한다는 의미가 아니며, 별도로 존속하는 권리 부담을 배당 부족분과 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 독산역(지하철 1호선), 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물로, 외벽은 커튼월, 창호는 시스템창호 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전, 승강기, 주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접해 있습니다.
- 토지이용 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 업무시설의 실제 사용 목적이 관계 법령·건축물 용도에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 본건 호수와 이용상태 기재의 대응관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설·금융업소 용도인 만큼 실제 이용 가능한 업종과 수요층을 확인해야 합니다. 4회 유찰된 이력만으로 환금성이 충분하거나 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 18번의 2021.08.19 지상권설정등기를 확인하고, 존속 범위·사용 제한·매수인에게 남는 부담을 검토해야 합니다. 본 사건에서 가장 중요한 권리 확인 사항입니다.
- 호실 일치 여부. 매각 대상은 619호, 임차 사용 내역은 621호, 감정평가 이용상태에는 617호 4개호로 기재되어 있습니다. 물리적 구획과 실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차 확인. 주승개발주식회사의 조사상 월 차임은 700,000원이나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 본건 619호와의 관계 및 실제 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,140,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1185호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채무·배당관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 금천세무서와 금천구의 압류는 후순위로 기재되어 있으나, 당해세 등의 실제 배당 우선순위와 체납 내역은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 지원시설(업무시설-금융업소)의 허용 업종, 건축물대장상 용도 및 관계 법령상 제한을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대 시세. 동일 건물 내 유사 호실의 실제 거래가격과 임대수익을 조사하고, 구분지상권과 점유 위험이 가격에 미치는 영향을 반영해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 호실 간 사용 관계, 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각기일과 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 40.96%라도 권리 부담은 남는다”
이 사건은 단순히 여러 차례 유찰되어 최저매각가가 낮아진 업무시설 경매가 아닙니다. 2021.08.19 설정된 구분지상권이 매각 후에도 존속한다는 점이 권리분석의 핵심입니다.
국민은행 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 정리되고, 배당표상 금전채무 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 구분지상권이라는 별도의 권리 제한은 매수인이 인수합니다. 이를 금전채무 인수액 0원이라는 수치로 덮어서는 안 됩니다.
조사상 임차인이 사용한다는 621호와 경매 대상 619호의 불일치, 감정평가상 617호 관련 기재 역시 추가 확인이 필요합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 124,928,000원이라는 최저매각가가 시장가격보다 충분히 낮은지 판단할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 권리·점유·가격 모두 추가 확인이 필요한 고위험 검토형입니다. 구분지상권의 실제 영향과 본건의 점유·이용 범위를 명확히 확인하고 동일 용도 부동산의 실거래·임대가치를 검증하기 전에는, 낮은 최저매각가만을 근거로 응찰하는 것은 신중해야 합니다.
