서울남부지방법원 2025타경415. 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제6층 제620호에 대한 임의경매입니다. 건물은 지하 4층·지상 15층의 철근콘크리트구조로, 감정평가상 지원시설(업무시설·금융업소)로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사더블유네이처그룹이며, 2021년 설정된 국민은행 근저당권을 기초로 경매가 진행됐습니다.
등기부상 말소기준권리는 2021.12.15 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등장한 임의경매개시결정과 금천세무서·금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이보다 먼저 설정된 토지의 구분지상권은 매각물건명세서에서 명시적으로 인수 대상으로 지정하고 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 후순위 권리 정리형 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제620호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지원시설(업무시설·금융업소) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 15층 · 제6층 |
| 소유자 | 주식회사더블유네이처그룹 (종전 상호: 주식회사더블유부동산그룹) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 113,050,000원 |
| 유찰 현황 | 4회 유찰 · 최저가 감정가 대비 약 41% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 969,883,598원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.15 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 인수 권리 | 1토지 을구 18번 구분지상권(2021.08.19 등기) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 구분지상권은 남는다
한편 국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,140,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-1185호가 기재돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 969,883,598원입니다. 현재 최저가 기준 예상 배당액은 이보다 현저히 적어 채권자가 전액 변제받지 못하는 구조입니다.
하지만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 채무는 다릅니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 그 미배당금을 매수인이 대신 갚는 것은 아닙니다. 반대로 구분지상권은 금전채무가 아니라 존속하는 물권이므로 배당표상 인수액 0원과 별개로 평가해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 620호와 621호의 불일치
현황조사에는 주승개발주식회사라는 법인 임차인이 기재돼 있습니다. 그런데 이 법인의 점유 부분은 621호로 표시돼 있어 경매 대상인 620호와 일치하지 않습니다. 이를 본건 620호의 임차인으로 확정하거나, 반대로 620호에 점유자가 전혀 없다고 단정하는 것은 모두 주의해야 합니다.
| 임차인 / 표시 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주승개발주식회사 621호 · 사무실 |
2022.12.27 | 보증금 미상 월 700,000원 |
대항력 없음 기재 전입일 기준 |
확인 필요 | 승계신고 아님 |
주승개발주식회사의 기재 전입일인 2022.12.27은 말소기준인 2021.12.15보다 늦습니다. 현황조사의 해당 임차인에 대해서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 또한 확정일자와 보증금, 배당요구 여부를 확인할 수 없어 우선변제권의 행사 가능성과 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건에서는 호실 확인이 우선입니다. 621호 점유 사실을 620호의 점유 사실로 자동 연결해서는 안 됩니다. 반대로 620호의 실제 점유관계, 임대차계약, 사용 범위가 별도로 확인되지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 41%가 곧 시세 41%는 아니다
현재 최저매각가 113,050,000원은 감정가 276,000,000원의 약 40.96%입니다. 4회 유찰을 거쳐 최초 평가액 대비 최저가가 크게 내려왔습니다. 그러나 이것은 감정가와 최저가의 비교일 뿐, 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되는지를 나타내지는 않습니다.
특히 지밸리더리브스마트타워의 해당 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지원시설(업무시설·금융업소)입니다. 업무시설의 가격 판단에는 실제 사용 가능 용도, 임대 수익성, 공실 위험, 권리 제한 및 매수 수요를 함께 반영해야 합니다. 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 거래를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 약 41% | 113,050,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 약 33% | 90,440,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 약 26% | 72,352,000원 | 0원* |
* 금전 인수액은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 존속하는 구분지상권은 모든 회차에서 별도로 인수하며, 그 경제적 부담은 금액으로 확정되지 않았습니다. 향후 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,382,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 1,140,000,000원 | 110,667,300원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 1,029,332,700원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,382,700원을 공제한 110,667,300원이 국민은행에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 1,029,332,700원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
다만 이 미배당액은 근저당권의 채권최고액 기준 시뮬레이션상 부족액입니다. 실제 확정 채무 잔액을 의미하지 않으며, 매수인이 부담하는 금액도 아닙니다. 당해세나 임차인의 최우선변제 등 우선 배당 요소가 반영되면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구 가산동 가산디지털단지역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설 및 상업용 건물이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 독산역(지하철 1호선), 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 및 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트구조로, 커튼월 외벽과 시스템창호가 적용됐습니다. 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(업무시설·금융업소)입니다. 평가서에는 제617호 4개호로 기재돼 있어 본건 제620호의 개별 이용 범위와 실제 구획 상태를 대조해야 합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지 대비 평탄한 세장형입니다.
- 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 실제 영업·이용 가능 범위는 해당 건물의 용도와 관계 법령을 함께 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이를 개별 호실의 사용·임대 관련 위험이 모두 해소됐다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 업무시설 특성상 실제 사용 가능 업종, 임대 수요, 공실 여부, 관리비 및 권리 제약에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰과 구분지상권 인수 사실을 함께 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 18번, 2021.08.19 설정등기의 권리자, 설정 목적, 구분 범위, 존속기간, 도면 및 사용 제한을 확인하세요. 매각으로 소멸하지 않는다는 점이 최우선 검토 사항입니다.
- 공동담보 관계 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보목록 제2021-1185호를 대조해 담보 범위와 본건에 관련된 권리관계를 확인해야 합니다.
- 620호와 621호 점유 구분. 주승개발주식회사 현황조사에는 621호가 기재돼 있습니다. 본건 620호의 실제 점유자, 출입구, 사용 공간 및 임대차계약을 확인하세요.
- 임차보증금·우선변제 확인. 기재 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 본건 620호에 별도 점유자나 임대차관계가 있는지도 살펴야 합니다.
- 감정평가 범위 대조. 감정서에 등장하는 제617호 4개호의 범위가 실제 제620호 평가 및 이용현황과 어떻게 연결되는지 감정평가서 원본과 건축물대장, 도면으로 확인하세요.
- 업무시설 용도 확인. 지원시설(업무시설·금융업소)로 기재된 법정 용도와 실제 활용계획이 부합하는지 확인하세요. 산업단지 및 지구단위계획 관련 제한도 검토 대상입니다.
- 최근 실거래·임대수익 검토. 동일 건물·유사 용도·유사 규모의 최근 거래와 실제 임대 조건을 비교해야 합니다. 감정가 대비 약 41%라는 비율만으로 입찰가격을 정하지 마세요.
- 조세·관리비 확인. 금천세무서·금천구 압류에 관련된 조세의 우선순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 및 명도·원상회복 비용을 별도 검토하세요.
- 회차별 금액과 권리 구분. 5회 유찰 시 90,440,000원, 6회 유찰 시 72,352,000원 시나리오에서도 구분지상권은 존속합니다. 최저가 하락이 권리 부담의 소멸을 의미하지 않습니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일·특별매각조건을 최종 대조하세요.
맺으며 — “감정가 41%라도 권리가 남으면 다른 이야기”
이 사건은 가격보다 인수 권리의 존재를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 감정가 276,000,000원에서 최저가 113,050,000원까지 내려왔고, 4회 유찰이라는 뚜렷한 가격 하락 이력이 있습니다. 하지만 국민은행 근저당권과 후순위 압류가 소멸한다고 해서 모든 권리가 깨끗하게 정리되는 것은 아닙니다.
2021.08.19 설정된 1토지 을구 18번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 620호와 621호의 임차인 표시 불일치, 업무시설의 용도·환금성 검토, 실제 비교 거래가격의 미확인이 겹칩니다. 현재 최저가를 기준으로 배당상 금전 인수액은 0원이지만, 실질취득의 경제성을 그 금액만으로 판단할 수는 없습니다.
따라서 이 물건은 구분지상권의 효력과 개별 호실 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 고위험 검토형입니다. 최근 실거래 확인 없이 감정가 대비 할인 폭을 투자 매력으로 평가할 수 없으며, 추가 유찰이 발생해도 남는 권리 문제는 동일합니다. 권리 확인이 선행되고, 가격 판단은 그다음입니다.
