서울남부지방법원 2025타경415. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 6층 621호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용 용도는 지원시설(업무시설·금융업소)이고, 건물은 지하 4층·지상 15층 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 41% 수준으로 내려와 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사더블유네이처그룹입니다. 종전 상호는 주식회사더블유부동산그룹으로, 2023년 상호가 변경되었습니다. 2021년 국민은행 근저당권이 설정되었고, 이후 은행의 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 일반적인 등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 이 사건에는 별도로 매수인에게 남는 토지 구분지상권이 명시돼 있습니다.

경매의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 무엇을 실제로 취득하는지, 어떤 권리를 인수하는지, 분리 이용이 가능한지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 남는다

말소기준권리는 2021.12.15. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1185호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

매각 후 인수하는 구분지상권은 단순히 얼마를 추가 지급하는지의 문제가 아닙니다. 토지 이용을 제한하는 물권이 존속할 수 있다는 점이 핵심입니다. 금전으로 평가된 추가 인수액이 없더라도 해당 권리 자체는 남습니다.

② 임차인·점유 관계 — 미상 점유를 무시하면 안 된다

임차·점유 조사에는 주승개발주식회사와 명칭이 ‘회사’로 기재된 점유 관련 사항이 확인됩니다. 전자는 사무실로 사용하고 월 차임이 기재돼 있으며, 후자는 주거 용도 표기와 함께 전입신고일·보증금 등이 확인되지 않은 상태입니다. 두 기재가 서로 독립된 실제 점유자를 의미하는지 여부도 확인할 필요가 있습니다.

별도로 보증기관이 대위변제 후 임차권을 승계한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 현재의 점유 기재만으로 서로 다른 실질 임차인이 몇 명인지, 누가 실제 점유 중인지까지 확정할 수는 없습니다.

실질취득가 판단: 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원으로 나타나지만, 이는 위의 구분지상권과 확인되지 않은 점유관계에 따른 추가 부담이 해소되었다는 뜻이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 채권이 실제로 확인되는 경우에는 미배당 보증금의 승계 여부에 따라 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

③ 가격과 유찰 — 감정가 대비 41%, 그러나 적정가 판단은 보류

감정가 228,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 93,389,000원입니다. 감정가 대비 40.96% 수준이므로 명목상 할인 폭은 상당합니다.

다만 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아닌 지원시설(업무시설·금융업소)이며, 622호와 내부를 통합하여 이용하고 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 독립된 621호의 시장가치나 환금성을 판단하기 어렵습니다.

위 미배당액은 공동담보 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 값입니다. 실제 확정 채권잔액이나 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,389,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 국민은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 단순 계산입니다. 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국민은행 근저당은 매각으로 소멸할 예정이며, 계산상 미배당액 자체가 매수인 승계채무로 변하는 것은 아닙니다. 별도 구분지상권은 존속합니다.

⑤ 물건 이용상태·입지·환금성

• 입지. 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지역 남측 인근으로 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 1호선 독산역, 버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건축·설비. 철근콘크리트구조, 커튼월 외벽, 시스템창호. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 용도. 지원시설(업무시설·금융업소)로 이용 중입니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 가치나 임대수익을 평가하기 어렵습니다.
• 호실 분리 문제. 621호와 622호 사이의 경계벽체가 제거되어 내부를 일괄 이용하고 있습니다. 독립적 사용 가능성, 경계 복원 필요성, 설비 분리 여부 등을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 해당 지원시설의 취득·사용 적합성과 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 접도. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항 없음으로 기재돼 있으나, 인접 호실과의 경계벽 제거 및 일괄 사용 상태는 별도 확인이 필요한 사항입니다.
• 환금성. 업무·지원시설의 개별 호실이라는 점과 구분지상권·경계벽체·점유관계가 향후 재임대 및 매각에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 환금성을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 2021.08.19. 등기된 1토지 을구 18번 구분지상권의 설정 목적, 범위, 기간, 권리자, 대지권과의 관계를 반드시 확인하세요. 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다.
• 미상 점유의 대항력 조사. ‘회사’로 기재된 주거 용도 점유의 실제 주체, 점유 개시일, 보증금, 신고·확정일자, 배당요구 여부 등을 확인하세요. 대항력 있는 보증금이 확인되면 실질취득비용을 재산정해야 합니다.
• 주승개발주식회사 임차관계 확인. 월 차임 700,000원은 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 계약서와 실제 점유 현황, 미납 차임 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 621·622호 경계 확인. 제거된 경계벽의 복원 필요성, 복원비, 소방·전기·냉난방·출입구 분리 문제를 현장과 건축 관련 서류로 확인하세요.
• 용도 적합성 확인. 지원시설(업무시설·금융업소)의 취득 자격 및 사용 가능 범위, 산업단지 관련 제한 사항을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사한 지원시설 매매·임대 거래와 개별 호실의 분리 사용 가능성을 비교하세요. 감정가 41%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 마세요.
• 공동담보·배당 확인. 공동담보목록 제2021-1185호와 국민은행의 실제 채권잔액, 세금 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납액 및 점유 인도 절차를 확인하세요. 명도비와 점유 해소에 필요한 비용은 별도로 고려해야 합니다.
• 입찰서류 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 토지등기부, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 대조하세요.

맺으며 — “41% 할인”보다 “무엇을 인수하는가”

가산 지밸리더리브스마트타워 621호의 최저가는 감정가 228,000,000원에서 93,389,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 4회 유찰된 지원시설에 일반 아파트와 같은 가격 논리를 적용할 수는 없습니다.

국민은행 근저당과 후순위 압류는 소멸할 예정입니다. 그러나 구분지상권은 매수인이 인수하고, 미상 점유의 대항력·보증금은 확정되지 않았습니다. 621호와 622호의 경계벽을 제거해 통합 이용 중이라는 사실도 개별 호실의 사용성과 환금성을 판단할 때 중요한 변수입니다.

최근 비교 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 41%라는 숫자를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 인수 구분지상권의 실제 제한 내용, 점유자의 권리, 독립 호실 복원 가능성이 모두 확인된 뒤에야 합리적인 입찰가를 정할 수 있습니다.

결론은 권리·점유·이용상태 확인 전 입찰 보류. 낮은 최저가만으로 위험을 보상받는다고 볼 수 없으며, 현 단계에서는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.