서울남부지방법원 2025타경415. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제6층 제618호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사더블유네이처그룹이며, 2021년 설정된 국민은행 근저당권을 기초로 경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 969,883,598원이고, 등기된 근저당권의 채권최고액은 1,140,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인 폭보다 매각 후에도 남는 권리입니다. 매각물건명세서는 1토지 을구 18번의 구분지상권이 말소되지 않는다고 명시합니다. 반면 현재 회차 배당계산에서는 매수인의 금전 인수액을 0원으로 제시합니다. 이는 금전채무 인수 추정액이 0원이라는 뜻이지, 인수할 권리 자체가 없다는 뜻은 아닙니다. 구분지상권의 구체적 범위와 이용상 제약은 금액으로 평가되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수

말소기준권리는 2021.12.15. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 등기된 임의경매개시결정, 금천세무서 및 금천구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 세금의 법정 우선순위 및 배당관계는 등기의 말소 여부와 구분해 검토해야 합니다.

임차인·점유 관계 — 621호 기재와 본건 618호 불일치

현황조사에는 주승개발주식회사 1곳이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 조사된 법인 1곳이지만, 점유 부분이 621호로 표시되어 있어 본건 618호의 임차관계로 바로 연결할 수 없습니다.

주승개발주식회사의 전입일은 2022.12.27.로, 2021.12.15. 말소기준권리보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않으며, 우선변제권 및 배당요구 여부도 확정하기 어렵습니다. 무엇보다 621호 점유 기록만으로 618호의 점유자를 확정할 수 없습니다.

② 가격 검토 — 감정가의 41%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 329,000,000원을 기준으로 네 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 134,758,000원입니다. 감정가 대비 약 40.96%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다.

그러나 감정가는 현재 시장의 실거래 가격을 보장하지 않습니다. 이 물건은 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로, 최저가가 실제 거래시세보다 낮다고 판정할 수 없습니다. 더욱이 업무시설 특성과 구분지상권 인수 부담, 점유·감정평가 범위의 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 1,140,000,000원을 기준으로 한 계산상 부족액입니다. 실제 확정채무 잔액과 구별해야 하며, 매수인이 이 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 향후 회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,758,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용 2,686,612원을 제외한 132,071,388원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 969,883,598원 역시 이 예상 배당액보다 큽니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

근저당권의 채권최고액 기준 미배당액은 1,007,928,612원이지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 배당 부족액을 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 별도로 인수하는 구분지상권은 이 배당표의 금전 인수액과 구별됩니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남측 인근입니다. 주변에 지식산업센터·업무시설·상업용 건물이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 독산역(지하철 1호선), 가산디지털단지역(1·7호선) 및 버스정류장이 주변에 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 이용상태. 지원시설(업무시설·금융업소)로 기재되어 있습니다. 감정평가서의 이용상태에는 617호 및 4개호라는 표현이 있어 경매 대상 618호의 실제 이용범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 15층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전, 승강기 및 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 용도에 따른 취득·이용·입주 자격 및 제한을 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 이는 임차인·감정평가 호수의 일치 여부를 확인했다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 업무시설·지원시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 업종별 이용 제약과 인수 구분지상권, 실제 점유 및 최근 거래가격 확인이 환금성 평가의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 18번, 2021.08.19. 지상권설정등기의 설정 목적·범위·존속기간 및 지적도·관련 도면을 확인하세요. 인수 권리가 건물·토지 이용에 어떤 영향을 미치는지가 우선입니다.
• 618호 물건 특정. 매각 대상 618호와 감정평가서의 617호 4개호 기재를 대조하고, 전유부분 경계·현장 구획·평가대상 면적을 확인하세요.
• 임차인 및 점유 확인. 주승개발주식회사의 621호 점유 기재가 본건과 어떤 관계인지 확인하세요. 618호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자·배당요구 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가 134,758,000원을 감정가와만 비교하지 말고, 유사 용도·면적·입지의 최근 실거래 및 임대수익 자료와 비교하세요. 현 단계에서 시세 할인 여부는 확정되지 않았습니다.
• 세금 및 배당순위. 금천세무서·금천구 압류의 말소 여부와 별개로 당해세·우선변제 항목이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 취득 후 용도 확인. 지원시설(업무시설·금융업소)의 실제 이용 가능 범위와 준공업지역·국가산업단지 관련 규제, 입주·업종 제한을 확인하세요.
• 관리비·명도·부대비용. 미납 관리비, 현장 인도와 원상복구, 취득세 및 기타 취득 부대비용을 별도로 산정하세요. 배당표의 금전 인수액 0원이 총취득원가 0원의 추가부담을 뜻하지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “41%까지 떨어져도, 권리는 남는다”

이 사건은 감정가 329,000,000원 대비 최저가 134,758,000원, 4회 유찰이라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 국민은행 근저당과 후순위 압류가 매각으로 정리되고, 금전 인수 추정액이 0원이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

하지만 말소되지 않는 토지 구분지상권이 있고, 임차인 조사 호수는 621호, 감정평가서 이용상태는 617호 4개호, 매각 대상은 618호로 기재가 서로 다릅니다. 여기에 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가의 시장가격상 우위를 판단하기도 어렵습니다.

결론은 보수적 검토 대상입니다. 저렴해 보이는 최저가가 아니라 구분지상권의 실제 부담, 618호의 물건 특정과 점유관계, 지원시설로서의 이용·환금성 및 최근 시세가 입찰 판단의 기준이어야 합니다. 금전채무 인수 0원과 권리위험 0은 다릅니다.