52,136,000원
인천지방법원 2025타경35345. 부천시 소사구 소사본동 삼성홈맨션 2층 201호, 전용 34.85㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박혜진이고 2018.08.27 매매, 2018.09.05 소유권이전 당시 거래가액은 127,000,000원입니다. 현재 권리분석의 핵심 말소기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 안수민의 주택임차권등기는 2020.10.05 등기됐고 전입은 2018.08.28로 말소기준보다 빠릅니다. 또한 이장원·최재식의 전입도 말소기준보다 앞서 있어 매수인 인수 부담이 실제 배당표에 반영돼 있습니다.
현재 최저매각가는 52,136,000원으로 실거래 평균 134,000,000원의 38.9%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 나타내지 않습니다. 배당 후 남는 안수민 보증금 76,202,448원, 이장원 보증금 198,000,000원, 최재식 보증금 230,000,000원 등 알려진 인수액만 504,202,448원입니다. 따라서 낙찰가와 합친 최소 실질취득은 556,338,448원으로, 실거래 평균의 415.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인옛로79번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.85㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 박혜진 · 2018.09.05 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 | 파산채무자 박혜진의 파산관재인 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류이며, 청구금액은 3,046,000,000원입니다. 그보다 뒤의 2024.04.25 압류와 2025.12.15 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 안수민의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 존재하며, 매각물건명세서에도 임대보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 최저가보다 먼저 볼 표
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이장원 | 2018.08.10 | 198,000,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 안수민 | 2018.08.28 | 127,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 서동일 | 2018.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재식 | 2019.03.29 | 230,000,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정숙 | 2021.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이름이 확인되는 임차·점유 관련자는 6명입니다. 안수민 임차권의 확정일자는 최초 등기 내용에 2020.09.10으로 기재됐으나, 2020.11.04 경정등기에서 2018.08.28로 경정됐습니다. 을구 10-2는 이 안수민 임차권의 경정등기이므로 별도 임차인으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 5,213만원이 아니라 5.56억을 비교해야 한다
삼성홈맨션(57-1) 전용 34.85㎡의 확인된 실거래는 4건이며 최근 12개월 평균은 134,000,000원, 최신 거래는 2021.11의 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 34.85㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 34.85㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2021.08 | 34.85㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2021.07 | 34.85㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | 34.85㎡ | 4건 | 134,000,000원 |
최저가 52,136,000원 자체는 실거래 평균의 38.9%입니다. 하지만 이 사건에서 그 38.9%를 ‘싸다’는 근거로 쓰면 결론이 뒤집힙니다. 현재 알려진 최소 실질취득 556,338,448원은 실거래 평균 134,000,000원의 415.2%, 최신 거래 155,000,000원의 358.9%입니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 1. 임차인 안수민 보증금 | 127,000,000원 | 50,797,552원 |
| 인수 · 안수민 미배당 | 76,202,448원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 이장원 보증금 | 198,000,000원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 최재식 보증금 | 230,000,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각대금 52,136,000원은 집행비용 1,338,448원과 안수민 배당 50,797,552원으로 전액 소진됩니다. 안수민 부족분 76,202,448원, 이장원 198,000,000원, 최재식 230,000,000원을 합친 알려진 매수인 인수액은 504,202,448원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사구청 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대·단독·아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 201호이며 위생·급수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 삼성홈맨션(57-1)은 16세대, 사용승인일 2003.02.19이며 확인된 전용 34.85㎡ 실거래는 4건입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 2.3회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 알려진 기준은 최저가 52,136,000원 + 인수 504,202,448원 = 최소 556,338,448원입니다.
- 안수민 배당 부족분 확인. 보증금 127,000,000원 중 현재 예상배당은 50,797,552원이고 부족분 76,202,448원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 이장원·최재식 보증금. 198,000,000원과 230,000,000원이 각각 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 서동일·이준용 확인. 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 안수민의 확정일자는 2020.11.04 경정등기에서 2018.08.28로 경정돼 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 알려진 실질취득은 각각 556,056,914원·555,859,840원으로 거의 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건은 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 52,136,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리관계를 합치면 전혀 다른 물건이 됩니다. 안수민 미배당 76,202,448원, 이장원 198,000,000원, 최재식 230,000,000원을 더한 알려진 인수액이 504,202,448원이고, 낙찰가를 합친 최소 실질취득은 556,338,448원입니다. 이는 실거래 평균 134,000,000원의 415.2%입니다.
더 중요한 점은 서동일·이준용처럼 말소기준보다 앞선 전입이면서 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있다는 것입니다. 따라서 556,338,448원도 확정된 최종 상한이 아니라 현재 확인되는 최소 부담입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 배당 부족분과 인수액이 늘어 알려진 총부담은 약 5.56억원 수준에 머뭅니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
