인천지방법원 2025타경35345. 부천 소사본동 삼성홈맨션 2층 201호, 전용 34.85㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박혜진은 2018년 8월 27일 매매를 원인으로 127,000,000원에 취득했고, 현재 등기에는 주택도시보증공사 가압류, 국가 압류, 선순위 주택임차권 등이 확인됩니다. 2025년 12월 15일에는 파산채무자 박혜진의 파산관재인이 청산을 위한 형식적 경매 개시결정을 받았습니다.

문제는 매각으로 사라지는 가압류 자체가 아닙니다. 가압류보다 먼저 형성된 임차인의 권리입니다. 2018년부터 전입한 여러 사람이 확인되고, 그중 안수민의 주택임차권은 2020년 10월에 등기됐습니다. 후순위 가압류나 압류가 말소되더라도 선순위 임차인의 미회수 보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

말소기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류 청구금액은 3,046,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 해당 부동산의 가치나 낙찰자가 인수할 금액을 의미하지 않습니다. 그 뒤에 등기된 2024년 국가 압류와 2025년 경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다.

반대로 안수민의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 임차보증금이 전부 회수되는지에 따라 매수인의 인수 문제가 달라질 수 있습니다. 이장원·최재식 등 선순위 전입자에 대해서도 별도의 대항력과 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 같은 호실에 얽힌 복수의 보증금

실제 이름이 확인되는 임차인·전입 관계인은 6명입니다. 안수민 임차권의 경정등기는 기존 임차권의 정정이므로 별도의 임차인으로 세지 않습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고도 이 명단에 중복 합산되어 있지 않습니다.

대항력은 주민등록 순서만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 적법한 임대차, 계약의 존속 및 권리 승계 관계를 함께 확인해야 합니다. 임차인 표의 인수금액은 예상배당에 따른 위험 시나리오이며 확정 채무액이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더욱 높다

삼성홈맨션(57-1)의 전용 34.85㎡ 실거래는 2021년 4건입니다. 평균 거래금액은 134,000,000원, 가장 최근 거래는 2021년 11월 155,000,000원입니다. 현재 매각기일보다 오래된 거래이므로 이를 최신 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다. 다만 확인 가능한 거래 수준에 비추어 현재 최저가부터 이미 평균을 웃돕는다는 사실은 분명합니다.

최저가 152,000,000원은 비교평균 134,000,000원의 113.4%로, 18,000,000원 높습니다. 2021년 11월 최신 확인 거래 155,000,000원보다는 3,000,000원 낮지만, 그 거래 또한 현재 시세를 입증하는 자료는 아닙니다.

더 중요한 것은 실질취득금액입니다. 이장원·최재식 보증금이 각각 독립적으로 전액 인수된다는 가정에서 실질취득 580,000,000원은 비교평균의 약 432.8%입니다. 최저가가 실거래 평균의 113.4%인 물건에 선순위 보증금 인수위험까지 존재하므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 안수민의 보증금 전액 배당을 전제하고, 이장원·최재식 보증금은 배당 없이 별도 인수된다고 가정한 계산입니다. 실제 배당은 임차인별 배당요구 적법성, 임차권 순위, 채권 존부, 조세채권·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전해지지 않는다

회차별 인수액은 각각의 가정에 따른 수치입니다. 후속 회차에서 428,000,000원을 초과하는 인수 추정액은 별도 구성의 검증이 필요하며, 추가 유효 임차채무나 중복 배제에 따라 실질취득액은 달라질 수 있습니다.

대항력 인수형 경매의 가장 중요한 원리는 낙찰대금의 하락이 반드시 전체 취득비용의 하락을 의미하지 않는다는 점입니다. 예를 들어 단일한 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금이 그 보증금에 배당되며 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 전체 부담은 사실상 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

이번 사건은 복수의 임차인과 상이한 배당 순위가 얽혀 있으므로 단일 보증금 인수형보다 복잡합니다. 회차별 계산에서도 낙찰대금이 감소하는 만큼 인수 추정 부담이 상당 부분 남아 있습니다. 5회 또는 6회 유찰로 최저가가 떨어져도 실질취득 추정액은 여전히 5억 원대를 웃돕니다. 유찰만 기다리는 방식으로 가격 위험을 해소할 수 있는 사건이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사구청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린상가가 혼재한 주택지대입니다.
• 건물. 2003.02.19 준공된 16세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 제2층 제201호로, 스톤코트 외벽 및 샤시 창호 등이 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 본건이 포함된 기호1은 서측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 공동주택 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 소로3류 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
• 토지 규제. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일의 실제 규제 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 시설. 위생·급수설비와 도시가스설비가 기재되어 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트보다 비교 거래표본이 제한적입니다. 확인되는 동일 면적 거래도 2021년에 집중되어 있어 현재 매도 가능가격의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인 권리 중복 검증. 이장원·최재식·안수민의 임대차계약서와 실제 점유 관계를 대조하여 보증금이 각각 독립된 채무인지, 반환·승계·중복 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 안수민의 임차권등기. 2018.08.28로 경정된 확정일자, 임차권등기의 존속 여부, 전액 배당 가능성, 미배당 시 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 이준용·서동일의 보증금. 선순위 전입자의 실제 임대차 존재 여부와 보증금액, 점유, 확정일자, 배당요구 효력을 확인해야 합니다. 특히 미상 보증금은 인수액 0원으로 볼 수 없습니다.
• 배당순위 검증. 국가 압류와 조세채권의 법정기일, 선순위 임차인 배당요구의 적법성, 집행비용, 최우선변제 등을 포함해 배당표를 재검토해야 합니다.
• 형식적 경매의 특수성. 파산관재인이 신청한 청산 목적 경매이므로 파산재단의 처분 범위, 배당절차, 소유권 취득에 영향을 줄 수 있는 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 최저가격 재확인. 4회 유찰이라는 표시와 감정가 100% 최저가가 함께 존재합니다. 매각공고의 현재 회차, 최저가, 보증금 조건, 매각기일을 원본과 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자가 누구인지, 인도명령 대상인지, 선순위 임차권에 따른 인도 거절 가능성이 있는지 현장 및 원본 문서로 조사해야 합니다.
• 최근 시세. 2021년 거래에만 의존하지 말고 동일·인근 다세대의 최근 계약사례, 실제 매도 호가, 보수적 회수가격을 검증해야 합니다.
• 관리비 및 추가 지출. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 수선비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 실제 현금 지출을 별도 산정해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 결정문, 배당요구 종기 및 배당요구 문건을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “1.52억짜리 집”이라고 생각하면 위험하다

이 물건의 핵심은 단순히 여러 번 유찰됐다는 점이 아닙니다. 낙찰자가 집값 외에 얼마를 더 부담해야 하는지 아직 확정할 수 없다는 사실입니다. 예상배당에 따라 두 임차보증금을 독립적으로 인수한다고 계산하면 실질취득은 580,000,000원입니다. 이는 2021년 동일 면적 평균 거래액 134,000,000원과 큰 차이가 납니다.

물론 실제 임차권 관계를 확인하는 과정에서 일부 금액이 중복으로 판명되거나 배당을 통해 소멸할 가능성도 있습니다. 반대로 이준용·서동일의 유효한 보증금이 추가로 확인되면 부담이 더 커질 수도 있습니다. 따라서 현재 숫자를 확정된 채무로 취급하는 것도, 단순한 위험 경고에 불과하다고 무시하는 것도 부적절합니다.

결론은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금 반환관계, 형식적 경매의 매각조건, 실제 적용 최저가를 원본으로 확인하기 전에는 최저가 152,000,000원이라는 숫자만으로 가격 매력을 논할 수 없습니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 인수채무의 실체 확인이 우선입니다.