인천지방법원 2025타경35345. 경기도 부천시 오정구 고강동 드림채 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 드림채는 2018년 준공된 16세대 규모의 공동주택이며, 비교 대상으로 제시된 전용면적은 37.05㎡입니다. 소유자는 박혜진 씨로, 2018년 8월 소유권을 취득했습니다. 이후 2020년 주택도시보증공사의 가압류를 시작으로 여러 압류가 설정됐고, 2025년 12월 파산관재인에 의한 청산 목적 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기상 권리보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금 인수 문제가 훨씬 중요합니다. 경매대금이 얼마까지 낮아지느냐보다, 낙찰자가 기존 임대차 보증금을 얼마나 승계하는지를 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 경매 성격 | 파산재산 청산을 위한 형식적 경매 |
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 339-2 드림채 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 역곡로433번길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용 37.05㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 2018.07.17 준공 · 16세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 박혜진 (2018.08.10 소유권이전) |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,582,000원 · 감정가의 24.01% · 4회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매신청 관련 | 파산채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 |
| 말소기준권리 | 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류 |
| 선순위 가압류 청구액 | 3,046,000,000원 (등기상 청구금액으로 본건 보증금과 별개) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
2018년 소유권 이전 후 2020년 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리가 됐습니다. 이후 부천시 압류, 국세 압류, 부평구 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 하지만 등기상 압류의 소멸과 임차보증금의 소멸은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 핵심 위험은 선순위 전입과 보증금
현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인·점유 신고자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 임차인으로 중복 계산한 인원은 없습니다. 이 가운데 이장원과 최재식의 보증금은 각각 198,000,000원, 230,000,000원으로 확인되며, 나머지 전입자의 보증금은 확인이 필요합니다.
| 성명 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 이준용 2018.07.23 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 이장원 2018.08.10 |
198,000,000원 | 선순위 전입 | 확인 불가 | 전액 인수 가정 |
| 서동일 2018.09.20 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 2025.12.26 배당요구 신고 |
| 최재식 2019.03.29 |
230,000,000원 | 선순위 전입 | 확인 불가 | 전액 인수 가정 |
| 김정숙 2021.02.02 |
미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 인수 아님 |
대항력 배지는 말소기준권리 전후의 전입일과 확인된 임차관계를 기초로 한 위험 분류입니다. 실제 대항력은 주택 인도, 전입의 연속성, 유효한 임대차관계 등을 확인해야 확정됩니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 법적 요건에 대한 추가 확인이 필요합니다.
다만 단일 호실에 두 보증금이 신고돼 있으므로 별개의 유효한 임대차채권인지, 계약의 변경·승계 또는 중복 신고인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 두 금액의 합산은 확정된 법률상 인수액이 아니라 배당 분석상의 위험 가정입니다.
따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 실제 인수 위험이 존재한다면 위 428,000,000원과 별도로 부담이 증가할 수 있습니다. 김정숙은 2021.02.02 전입으로 말소기준보다 늦지만 보증금 및 점유관계 확인은 필요합니다.
향후 배당이 일부 이뤄져 보증금 인수 잔액이 줄어들더라도, 입찰가·배당액·인수액의 관계를 함께 계산해야 합니다. 입찰가 하락을 곧바로 같은 금액의 총취득비용 절감으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 5,258만원이 아니라 4.81억을 비교해야 한다
드림채는 2018.07.17 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래로는 2025년 2월과 2022년 4월 거래가 확인됩니다. 비교 표본은 전용 36.26㎡이며 대상 면적 37.05㎡와 약간 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 36.26㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 36.26㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
제시된 시세 분석에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원입니다. 과거 거래 대비 추세는 +10.0%로 나타나지만, 비교 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2025년 2월이므로 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있습니다.
중요한 것은 가격 비교 기준입니다. 현재 최저가 52,582,000원은 최근 거래가의 23.9%에 불과합니다. 겉으로 보면 매우 낮은 가격입니다. 하지만 보증금 428,000,000원 인수 가정에서는 실질취득이 480,582,000원으로 높아져 최근 거래 220,000,000원보다 260,582,000원 많습니다.
이는 최근 실거래가보다 약 2.18배 높은 부담입니다. 현재 조건에서는 저가 매수 기회가 아니라 보증금 인수에 따른 초과 부담 위험이 두드러집니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,346,476원 |
| 인수 · 임차인 이장원 | 198,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 최재식 | 230,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 51,235,524원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 52,582,000원을 전제로 한 개략 배당표입니다. 집행비용 1,346,476원 차감 후 주택도시보증공사에 51,235,524원을 배당하는 계산입니다. 임차보증금 428,000,000원은 배당표상 지급액이 아니라 매수인 인수 가정액입니다. 국세·지방세 당해세, 최우선변제 등은 배당 결과를 변경할 수 있습니다. 보증금의 중복 여부 및 미상 점유자의 권리는 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 떨어져도 보증금은 남는다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 52,582,000원 | 428,000,000원 | 480,582,000원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,400원 | 428,000,000원 | 464,807,400원 |
| 6회 유찰 시 | 25,765,180원 | 428,000,000원 | 453,765,180원 |
두 보증금이 배당 없이 전액 인수되는 것으로 유지한 단순 합산 시나리오입니다. 6회 유찰 가격까지 떨어져도 계산상 총부담은 453,765,180원으로 최근 거래 220,000,000원보다 높습니다. 실제 배당액과 인수잔액은 낙찰가 및 배당순위에 따라 변할 수 있으며, 위 합계는 법적으로 확정된 총취득비용이 아닙니다.
반대로 본건처럼 배당표가 임차인 배당을 0원으로 가정하면 낙찰가에 보증금 전액이 추가됩니다. 따라서 유찰 후 입찰가 하락만으로 안전한 매수가격이 만들어진다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 고강동, 고강선사유적공원 서측 인근에 위치하며 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 주변 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 위치해 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018년 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 외벽 석재 등 마감과 새시 창호, 위생·급수·도시가스 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면 등 규제가 표시돼 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,832,000원이고, 도로접면은 소로한면으로 나타납니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으며, 감정요항표상 외국인 등 대상 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일인 2026.10.22의 실제 적용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 내부 점유 및 시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모로 거래 표본이 적고 확인된 실거래가 2022년과 2025년 각 1건입니다. 다수의 전입·임차 신고와 파산 관련 경매라는 점도 재매각 및 금융조달 판단 시 부담 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이장원·최재식 계약서 원본. 보증금 198,000,000원과 230,000,000원이 각각 독립한 유효채권인지, 동일 임대차의 변동·승계 또는 중복 신고인지 확인해야 합니다. 인수액 428,000,000원 판단의 첫 번째 관문입니다.
- 실제 대항력 확인. 2018년과 2019년 전입 기록만으로 확정하지 말고 실제 주택 인도, 점유, 주민등록 유지 및 임대차 목적물을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 이준용·서동일의 계약관계와 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 특히 서동일의 2025.12.26 배당요구가 어떤 채권에 관한 것인지 검토해야 합니다.
- 임차인 우선변제 및 배당. 확정일자, 배당요구 종기, 유효한 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 확인해 매수인 인수 잔액을 다시 산정해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구. 가압류 청구금액 3,046,000,000원의 청구 범위 및 본건 부동산과의 관계를 확인해야 합니다. 이를 임차보증금이나 매수인 인수채무로 자동 합산해서는 안 됩니다.
- 조세 압류와 배당순위. 부천시·국세·부평구 압류의 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당이 변하면 임차보증금 인수에도 영향이 있을 수 있습니다.
- 파산관재인 진행 사건. 청산을 위한 형식적 경매의 진행 경위, 매각조건 및 관련 이해관계인의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 명도·인도. 전입·점유 신고자가 5명인 만큼 실제 점유자를 특정하고 인도 가능 여부, 임대차 종료 및 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담할 수 있는 비용을 확인하고, 실질취득액에 반영해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 특별매각조건과 인수되는 권리, 임차인의 배당요구 및 보증금 액수를 확인하기 전에는 현재 최저가를 기준으로 입찰가를 결정하지 않는 것이 바람직합니다.
맺으며 — “낙찰가 5,258만원 ≠ 취득가 5,258만원”
이 물건의 겉모습은 매력적으로 보이기 쉽습니다. 감정가 219,000,000원인 부천의 다세대주택이 네 차례나 유찰돼 52,582,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 단순 낙찰가만 보면 최근 거래가의 23.9%에 불과합니다.
그러나 권리분석 결과는 정반대입니다. 선순위 전입 신고자 이장원과 최재식의 보증금을 합하면 428,000,000원이고, 이를 전액 인수하는 계산에서는 실질취득이 480,582,000원입니다. 확인된 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 과도한 수준입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자 2명의 권리관계까지 확인해야 합니다.
특히 하나의 호실에 신고된 두 보증금의 법률상 관계가 확정되지 않았다는 점도 중요합니다. 428,000,000원이라는 인수 추정액을 확정 채무로 단정해서도 안 되지만, 중복이라는 근거 없이 위험을 제거해서도 안 됩니다.
현 단계에서 종합 판단은 D등급, 입찰 보류 권고입니다. 4회 유찰, 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 선순위 임차보증금 인수 위험, 미상 점유자의 추가 위험이 중첩됩니다. 확인된 보증금의 실체와 배당관계가 해결되기 전까지는 낮은 최저매각가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
이 사건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라, 무엇을 얼마만큼 인수하는지 법적으로 확정하는 데 있습니다.
