인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 ‘드림채’ 2층 202호, 다세대주택입니다. 전용면적 비교 대상은 37.05㎡이고, 드림채는 16세대, 사용승인일은 2018.07.17입니다. 등기상 소유자는 박혜진이며 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2020.11.03. 접수된 주택도시보증공사 가압류 3,046,000,000원입니다. 이후 부천시·국·부평구의 압류와 2025.12.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 이장원은 2018.08.10. 전입, 보증금 198,000,000원, 최재식은 2019.03.29. 전입, 보증금 230,000,000원으로 정리되어 있습니다. 배당계산에서는 두 사람 모두 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가 75,117,000원만 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 339-2 드림채 2층 202호 · 경기도 부천시 오정구 역곡로433번길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 전용 37.05㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박혜진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 | 파산채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청산을 위한 형식적 경매 · 청구금액 0원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.03. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 3,046,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.11.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 뒤에 등기된 부천시 압류, 국 압류, 부평구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 전입일을 보면 이장원·최재식뿐 아니라 서동일·이준용도 말소기준보다 앞섭니다. 다만 서동일·이준용은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수만 428,000,000원
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 신고·조사상 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 이장원·최재식의 확인 보증금 합계는 428,000,000원이며, 배당표에서는 두 보증금 모두 매수인 전액 인수로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이장원 | 2018.08.10 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 198,000,000원 인수 |
| 서동일 | 2018.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 최재식 | 2019.03.29 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 230,000,000원 인수 |
| 김정숙 | 2021.02.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
드림채의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.02. 전용 36.26㎡, 5층 220,000,000원이고, 이전 거래는 2022.04. 전용 36.26㎡, 3층 200,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +10.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 36.26㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 36.26㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 220,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 34.1%입니다. 하지만 이 비율은 투자 메리트를 의미하지 않습니다. 확인된 임차보증금 인수를 합친 현재 회차의 실질취득 하한은 503,117,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원인 만큼, 이 사건은 “감정가 219,000,000원짜리를 75,117,000원에 산다”가 아니라 “최소 503,117,000원의 경제적 부담을 안고 취득한다”는 관점에서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,106원 |
| 인수 · 임차인 이장원 보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 최재식 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 73,364,894원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구금액 3,046,000,000원 중 예상배당은 73,364,894원이며, 미배당액은 2,972,635,106원입니다. 이장원·최재식 보증금은 배당되지 않고 총 428,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 드림채는 16세대입니다.
- 입지. 고강선사유적공원 서측 인근으로, 주변에는 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 항공표면·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 거래표본. 확인된 드림채 실거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최신 거래는 2025.02. 220,000,000원이고 이전 거래는 2022.04. 200,000,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 75,117,000원은 시세의 34.1%로 보이지만, 확인된 인수액까지 더한 실질취득 하한은 503,117,000원입니다.
- 이장원·최재식 보증금 재확인. 배당표상 각각 198,000,000원·230,000,000원이 전액 매수인 인수입니다. 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 있습니다.
- 서동일·이준용 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력과 실제 인수액을 명세서·전입세대·임대차 원자료로 대조해야 합니다.
- 김정숙 확인. 전입일 2021.02.02.로 말소기준 2020.11.03. 이후이므로 대항력 기준 인수 위험은 없습니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대이며 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 향후 매도 시 거래표본과 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — “75,117,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가입니다. 감정가 219,000,000원이 75,117,000원까지 내려왔지만, 배당표에 이미 확인된 매수인 인수액이 428,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 하한은 503,117,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원을 크게 웃돕니다.
게다가 말소기준보다 앞선 전입자 서동일·이준용의 보증금은 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 압류들이 소멸한다는 사실보다, 선순위 임차관계와 인수액 확인이 훨씬 중요한 물건입니다. 확인된 금액만으로도 시세 대비 부담이 크고 3회 유찰, 16세대 다세대, 제한적인 거래표본이 겹칩니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득 총액과 미상 임차인 위험을 먼저 보는 D등급 고위험 인수형으로 판단하는 것이 타당합니다.
