인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 내동 누리애빌 102동 503호, 전용면적 비교 기준 44.82㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 박혜진이며, 2018년 소유권을 이전받았습니다. 이 물건은 일반적인 은행 근저당 실행 사건이 아니라 파산채무자 박혜진의 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다.

가장 먼저 살펴볼 권리는 2020년 11월 3일 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액이 3,046,000,000원으로 기재돼 있지만 이는 해당 가압류의 청구금액이지 낙찰자가 그대로 부담하는 금액은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 가압류보다 더 중요한 문제는 그보다 앞선 2018년부터 시작된 임차인들의 전입·점유 및 보증금 반환관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남을 보증금은 다르다

말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후의 국세 압류와 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 2025년 6월 강제경매개시결정등기는 이미 2025년 12월 말소됐습니다.

그런데 이 사건에는 2018년부터 시작된 임차관계가 존재합니다. 특히 이준용은 2018.07.23 주민등록 및 점유 개시, 2018.07.17 확정일자를 갖추고, 2024.10.08 건물 전부에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦더라도, 기초 임차관계의 대항력과 미배당 보증금 반환문제는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고인 5명, 권리관계 중복 여부가 핵심

확인된 실제 임차 관련 신고인은 서동일·이장원·최재식·김정숙·이준용 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고인은 별도로 확인되지 않습니다. 다만 신고인이 5명이라는 사실이 곧 서로 독립된 유효 임대차 5건이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 한 호실에 여러 명의 전입 이력이 있어 실제 점유관계, 임대차의 선후관계 및 보증금 중복 여부 확인이 필수입니다.

대항력 판정은 전입·점유·임대차의 실체 및 지속 여부를 함께 고려해야 합니다. 확정일자 미상은 우선변제권 부존재 확정과 다릅니다. 위 인수 판단은 현재 확인된 권리관계에 따른 위험 시나리오이며, 실제 반환책임의 범위는 원본 서류와 권리관계 확정 결과에 따라 달라집니다.

③ 실질취득액 — 4,657만원이 아니라 최대 인수 시나리오 6.34억을 봐야 한다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당으로 지급되지 않은 보증금을 매수인이 인수한다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조가 나타납니다.

이 사건의 예상배당에서는 이준용의 보증금 부족분 159,659,422원에 더해 이장원 198,000,000원과 최재식 230,000,000원의 전액 인수를 각각 가정합니다. 이를 합산하면 인수액은 587,659,422원입니다. 이는 서로 독립된 반환채무가 모두 존속한다는 전제의 계산으로, 실제 확정 인수액과는 구별해야 합니다.

④ 시세 비교 — 과거 거래보다 실질취득 부담이 훨씬 크다

누리애빌 102동은 2017.12.29 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래는 전용 46.13㎡ 물건의 2022년 거래 2건이며, 본건의 면적 비교 기준은 44.82㎡입니다. 2022년 거래를 현재 시세 또는 실제 최근 12개월 거래라고 단정할 수 없습니다.

확인 거래 평균은 216,500,000원, 마지막 확인 거래는 2022년 9월 213,000,000원입니다. 반면 현재 인수 시나리오를 적용한 실질취득액은 634,238,422원으로, 과거 평균 거래가의 약 2.9배에 이릅니다. 현재 시장가격이 확인되지 않은 상황에서 이 수치가 곧 현재 시세 대비 정확한 할증률을 의미하지는 않지만, 가격 경쟁력을 인정할 근거가 부족하다는 판단에는 충분히 중요한 경고입니다.

표본 내에서도 2022년 7월 220,000,000원에서 같은 해 9월 213,000,000원으로 낮아졌습니다. 다만 두 거래만으로 최근 시장의 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 시세의 최신성·거래 표본 부족·다세대주택의 낮은 환금성을 모두 보수적으로 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 46,579,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 배당액 45,340,578원은 이준용 보증금에 배분되며, 주택도시보증공사 가압류채권의 미배당은 별도로 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 미확정 임차관계는 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 부담 해소를 뜻하지 않는다

현재 회차 이후에도 유찰된다면 낙찰가는 낮아지지만, 선순위 보증금 인수가 유지되는 한 그만큼 미배당분이 늘어납니다. 회차별 계산은 다음과 같습니다.

최저가가 46,579,000원 → 22,823,709원으로 내려가는 동안에도 추정 실질취득액은 634,238,422원 → 633,810,827원 수준에 머뭅니다. 차이는 집행비용 등 배당 추정치 변동의 영향이며, 임차보증금 인수 구조 자체는 그대로입니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 내동 내동중학교 서측 인접 위치. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.12.29 준공, 12세대 규모의 다세대주택. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 503호이며 위생·급수·도시가스·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역. 과밀억제권역, 항공표면, 교육환경보호구역 등에 포함되며, 토지거래허가구역 지정 이력이 있습니다. 감정자료에 기재된 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 지정 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택이고 비교 거래도 2022년 2건으로 제한됩니다. 같은 건물 관련 경매 통계의 평균 유찰은 4.6회이며 낙찰률은 0%로 집계돼 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서상 집합건축물대장에 무단증축·조립식패널·주거 9.2㎡가 위반건축물로 등재돼 있습니다. 대출·거래·시정명령·원상복구 부담 등에 영향을 줄 수 있는 중요한 위험입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 이준용 보증금의 실제 인수 범위. 임차권등기명령, 매각물건명세서, 배당요구 관련 서류를 확인해 205,000,000원의 반환채무와 예상 미배당액을 검증해야 합니다.
• 복수 임차인의 독립성. 이장원 198,000,000원과 최재식 230,000,000원이 실제 독립적으로 존속하는 채무인지, 기존 임차인과의 계약 승계·중복·종료 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 서동일의 미상 보증금. 2018.09.20 전입 및 2025.12.26 배당요구 사실이 있어 임대차계약·보증금·확정일자·점유를 확인해야 합니다. 보증금 미상인 상태에서 인수위험을 0원으로 처리할 수 없습니다.
• 김정숙의 점유 성격. 말소기준 이후 전입자로 확인되지만 실제 점유 여부와 다른 임차관계와의 연결 가능성을 확인해야 명도 부담을 판단할 수 있습니다.
• 이준용과 강제경매 사건의 관계. 2025타경33834 강제경매 기록 및 이후 말소 경위를 검토해 권리자와 실제 임차인의 동일성·채권 원인을 확인해야 합니다.
• 파산관재인 청산경매의 조건. 일반적인 임의경매와 구분해 매각물건명세서의 인수조건, 파산재산의 권리관계 및 배당절차를 검토해야 합니다.
• 위반건축물 및 금융조달. 조립식패널 무단증축 9.2㎡ 관련 행정조치와 대출 제한 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 가격 조사. 확인 거래가 2022년에 머물러 있으므로 현재 매매호가, 실제 거래 가능가격, 인근 유사 다세대주택 거래 및 매도 소요기간을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·명도·세금. 인도 절차, 체납 관리비 중 승계 가능한 비용, 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장, 임차권등기 사건 및 경매 사건기록을 최신 상태로 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰의 초저가처럼 보이지만, 실질취득은 전혀 다르다”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 임차관계와 매수인 인수 가능성이 결합된 복잡한 경매라는 점입니다. 이준용의 임차권등기 및 미배당 보증금 인수 조건만으로도 단순히 최저가에 매수할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 이장원·최재식의 보증금까지 각각 독립적으로 인수하는 시나리오에서는 실질취득액이 634,238,422원에 이릅니다.

이 금액은 확인된 2022년 거래 평균인 216,500,000원을 크게 웃돕니다. 동시에 서동일의 보증금이 아직 확인되지 않았고, 복수 임차인의 권리 중복 여부에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다. 여기에 4회 유찰, 12세대 소규모 다세대주택의 환금성, 위반건축물 등재, 오래된 실거래 비교자료라는 추가 불확실성이 존재합니다.

종합 판단: D등급 · 입찰 비추천. 독립 임대차의 성립, 보증금 중복 및 소멸, 매각 후 인수 범위가 객관적으로 정리되기 전에는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 현재 회차의 46,579,000원은 낙찰가의 출발점이지, 매수인의 최종 취득비용이 아닙니다.