인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 내동 누리애빌 102동 503호, 전용 44.82㎡가 비교대상으로 잡힌 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임차인 인수액입니다. 말소기준권리는 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류인데, 이보다 앞서 이준용은 2018.07.23., 이장원은 2018.08.10., 서동일은 2018.09.20., 최재식은 2019.03.29. 전입했습니다. 따라서 이들은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인으로 취급되고, 배당으로 보증금을 다 돌려받지 못하면 그 부족액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있습니다.
특히 등기된 임차권자 이준용의 보증금은 205,000,000원입니다. 현재 최저가 66,542,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,597,756원을 먼저 공제하고, 이준용에게 64,944,244원이 배당되어 140,055,756원이 남습니다. 이장원 198,000,000원과 최재식 230,000,000원은 우선변제 배당 없이 전액 인수로 계산되어, 세 사람만으로도 매수인 인수액이 568,055,756원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 32-16 누리애빌 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 비교 전용면적 | 44.82㎡ |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 66,542,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급 | 2026.07.16 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인들이 핵심
등기상 말소기준은 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 2024.04.24. 국 압류와 2025.12.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인들의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 등기된 이준용의 주택임차권도 보증금을 전액 배당받지 못하면 인수된다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 / 2018.07.17 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 · 배당요구 2024.10.08 | 예상배당 64,944,244원 · 부족분 140,055,756원 인수 |
| 이장원 | 2018.08.10 / 확인되지 않음 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 확인되지 않음 | 198,000,000원 전액 인수 |
| 서동일 | 2018.09.20 / 확인되지 않음 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2025.12.26 | 보증금 미상 · 추가 인수 가능 |
| 최재식 | 2019.03.29 / 확인되지 않음 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 확인되지 않음 | 230,000,000원 전액 인수 |
| 김정숙 | 2021.02.02 / 확인되지 않음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 말소기준 이후 전입 |
② 시세 비교 — 기준은 66,542,000원이 아니라 634,597,756원
누리애빌102동의 비교 실거래는 2건입니다. 2022.07. 46.13㎡ 3층이 220,000,000원, 2022.09. 46.13㎡ 5층이 213,000,000원이며, 평균은 216,500,000원입니다. 표면 최저가만 보면 평균의 30.7%이지만, 임차보증금 인수를 포함하면 판단은 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 46.13㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2022.07 | 46.13㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 216,500,000원 |
현재 회차에서 자료가 산정한 인수액은 568,055,756원입니다. 이를 최저매각가에 더한 실질취득은 634,597,756원으로, 실거래 평균의 약 293.1%입니다. 서동일의 보증금은 미상이므로 이 수치는 오히려 확인된 금액만 반영한 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,756원 |
| 1. 임차인 이준용 보증금 | 205,000,000원 | 64,944,244원 |
| 인수 · 이준용 부족분 | 140,055,756원 | 0원 |
| 인수 · 이장원 보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최재식 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 이준용 우선변제에 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사 가압류는 미배당이며, 매수인 인수 추정액은 568,055,756원입니다. 서동일의 보증금 미상분은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 66,542,000원 | 568,055,756원 | 634,597,756원 |
| 4회 유찰 시 | 46,579,400원 | 587,659,029원 | 634,238,429원 |
| 5회 유찰 시 | 32,605,579원 | 601,381,321원 | 633,986,900원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중입니다.
- 위치. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 서측으로 인접하며, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 503호이며, 외벽은 인조석붙임 마감, 창호는 하이새시 등입니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,195,000원/㎡, 토지면적 353.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 건축물 주의. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 무단증축·조립식패널·주거 9.2㎡가 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 누리애빌102동은 12세대이며 확인된 실거래는 2건, 평균 216,500,000원입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 66,542,000원이 아니라 인수액을 더한 634,597,756원을 시세와 비교해야 합니다.
- 이준용 보증금 잔액 확인. 보증금 205,000,000원 중 현재 예상배당은 64,944,244원, 미배당 140,055,756원이 인수 계산에 들어갑니다.
- 이장원·최재식 인수 확인. 각각 198,000,000원과 230,000,000원이 전액 인수로 산정되어 있습니다.
- 서동일 보증금 확인. 2018.09.20. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 현재 568,055,756원 인수액에 포함되지 않은 추가 위험입니다.
- 이준용 관계 점검. 임차권자와 과거 강제경매 채권자가 같은 이름으로 나타나 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축·조립식패널·주거 9.2㎡ 기재가 있으므로 원상회복·이행강제금 등 실제 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임대차 원본을 기준으로 보증금·점유·대항력 존속 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “66,542,000원짜리 물건”이 아니다
겉으로 보면 감정가 194,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 66,542,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 이 가격만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 568,055,756원이고, 이를 더한 실질취득은 634,597,756원입니다. 최근 실거래 평균 216,500,000원과 비교하면 가격 메리트가 아니라 과도한 인수 부담이 핵심입니다.
더구나 서동일의 보증금은 확인되지 않아 현재 계산보다 부담이 커질 가능성도 있습니다. 4회, 5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득 총액은 약 6.34억 수준을 유지합니다. 따라서 이 사건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”는 접근을 가장 경계해야 하는 대항력 임차인 인수형입니다.
