인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 청솔하이빌A 4층 401호, 전용 48.21㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34% 수준이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
말소기준은 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 부천시·국의 압류, 김정숙 주택임차권, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 점유관계는 별개입니다. 이장원은 2018.08.10., 최재식은 2019.03.29. 전입해 말소기준보다 앞서고, 배당표상 우선변제 없이 각각 198,000,000원, 230,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 두 보증금만 합쳐도 428,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 357-1 청솔하이빌에이 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.21㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박혜진 · 2019.01.09. 매매, 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준 | 2020.11.03. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 3,046,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
2018.12.27. 오정농업협동조합 근저당권 720,000,000원이 설정됐지만 2019.03.29. 말소됐습니다. 이후 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 압류와 주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 알려진 인수만 4.28억
| 임차·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이장원 | 2018.08.10 | 198,000,000원 | 有 | 無 | 198,000,000원 인수 |
| 서동일 | 2018.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최재식 | 2019.03.29 | 230,000,000원 | 有 | 無 | 230,000,000원 인수 |
| 김정숙 | 2021.02.02 | 229,000,000원 | 無 | 미상 | 미배당 시 조건부 |
실제 임차·점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 서동일과 이준용은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 두 사람의 인수금액 역시 확정할 수 없습니다.
김정숙은 전입일 2021.02.02.로 말소기준 2020.11.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 2021.05.26. 보증금 229,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있고, 매각물건명세서에는 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우 인수하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 알려진 428,000,000원 외에도 조건부 위험을 별도로 남겨야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 35.2%라는 숫자가 함정
청솔하이빌A는 12세대, 2018.10.22. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 48.21㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 3건이며, 최근 12개월 평균은 234,000,000원, 최신 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 48.54㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 48.54㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2022.11 | 49.13㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 239,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 234,000,000원 |
표면상 최저가 82,320,000원은 최근 12개월 평균의 35.2%에 불과합니다. 그러나 이 비교는 이 물건에선 의미가 거의 없습니다. 알려진 매수인 인수액 428,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 510,320,000원입니다. 최근 평균 234,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 인수 · 이장원 보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최재식 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 80,438,240원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구금액 3,046,000,000원 중 예상배당은 80,438,240원, 미배당은 2,965,561,760원입니다. 별도로 이장원·최재식 보증금 합계 428,000,000원은 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 시세보다 높다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 82,320,000원 | 428,000,000원 | 510,320,000원 |
| 4회 유찰 시 | 57,624,000원 | 428,000,000원 | 485,624,000원 |
| 5회 유찰 시 | 40,336,800원 | 428,000,000원 | 468,336,800원 |
4회 또는 5회까지 더 유찰돼도 알려진 인수액 428,000,000원이 그대로 남는 시나리오입니다. 5회 유찰 시에도 실질취득은 468,336,800원으로, 최근 12개월 평균 234,000,000원과 최신 거래 225,000,000원보다 크게 높습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 48.21㎡입니다.
- 주위환경. 고강초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위여건은 보통·무난한 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 소로3류 도로에 접합니다. 공시지가는 1,939,000원/㎡입니다.
- 규제. 나지구 소음대책지역, 항공표면·진입표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 3건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 실거래·경매 모두 표본이 얇습니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이장원·최재식 인수 확인. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 각각 198,000,000원과 230,000,000원입니다.
- 서동일·이준용 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 금액 확인 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김정숙 임차권 조건 확인. 임차보증금 229,000,000원이며 배당절차에서 전액을 배당받지 못한 경우 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
- 최저가만 보지 말 것. 82,320,000원은 최근 시세의 35.2%지만 알려진 인수까지 합친 실질취득은 510,320,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -6.4%입니다. 전체 평균 239,333,333원보다 최근 평균 234,000,000원과 최신 225,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 등기·명세서 원문 대조. 임차인별 점유·전입·보증금·배당요구와 주택임차권 인수 조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”가 아니라 “실질취득 5.10억”을 봐야 한다
이 물건의 표면 가격은 82,320,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이장원 198,000,000원, 최재식 230,000,000원의 알려진 인수를 더하면 현재 실질취득은 510,320,000원입니다. 최근 12개월 평균 234,000,000원, 최신 거래 225,000,000원보다 크게 높은 데다 시장도 -6.4% 하락 추세입니다.
더 중요한 문제는 510,320,000원이 상한이 아니라는 점입니다. 서동일·이준용은 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자로 대항력 가능·미상 위험이 남아 있고, 김정숙의 주택임차권도 미배당 시 인수 조건이 붙어 있습니다. 3회 유찰이라는 할인율은 이 위험을 상쇄하지 못합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 인수액조차 완전히 닫히지 않은 물건. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 구조입니다.
