인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 태산아트빌 2층 201호, 다세대주택입니다. 이 사건의 등기상 특징은 현재 살아 있는 근저당권이 말소기준이 아니라는 점입니다. 2018.08.03 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권은 2018.09.21 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 부천시·국·부평구의 압류와 2025.12.15 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 이준용(2018.07.23), 이장원(2018.08.10), 서동일(2018.09.20), 최재식(2019.03.29)으로 확인됩니다. 이 중 이장원·최재식은 각각 198,000,000원·230,000,000원의 보증금이 확인되고 배당표상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이준용·서동일은 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35345 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 313-8 태산아트빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용 기준 | 36.565㎡ · 태산아트빌 14세대 · 2018.07.16 준공 |
| 소유자 | 박혜진 · 2018.10.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 경매 형태 | 파산채무자 박혜진의 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금이 남는다
2018.08.03 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당은 2018.09.21 이미 말소됐습니다. 따라서 이 권리가 현재의 말소기준은 아닙니다. 실제 말소기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류이고, 그 후의 부천시 압류·국세 압류·부평구 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 등기 소멸과 별개의 문제이므로, 이 사건의 핵심은 임차인 표입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 확인 인수 428,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준용 | 2018.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 보증금 미상 |
| 이장원 | 2018.08.10 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 198,000,000원 |
| 서동일 | 2018.09.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 보증금 미상 · 2025.12.26 배당요구 |
| 최재식 | 2019.03.29 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 230,000,000원 |
| 김정숙 | 2021.02.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 34.5%가 아니라 실질취득 232.6%
태산아트빌의 비교 실거래 표본은 전용 33.05㎡, 3층, 2021.11 거래 184,000,000원입니다. 비교 기준 평균도 184,000,000원이며 표본은 1건입니다. 감정가 185,000,000원은 이 거래와 비슷한 수준이지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 할인율이 아니라 인수까지 합친 실질취득 부담입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 비교 실거래 · 2021.11 · 33.05㎡ · 3층 | 184,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 185,000,000원 | 100.5% |
| 현재 최저가 | 63,455,000원 | 34.5% |
| 실질취득 하한 · 확인 인수액 기준 | 428,000,000원 | 232.6% |
최저가만 놓고 보면 비교 실거래의 34.5%에 불과하지만, 그 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 확인된 인수액 428,000,000원만으로도 비교 실거래 184,000,000원의 232.6%입니다. 즉 이 사건은 “감정가의 34%까지 떨어진 저가 물건”이 아니라 “선순위 임차인 인수액 자체가 비교 실거래를 크게 초과하는 물건”으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,190원 | 0원 |
| 임차인 이장원 | 198,000,000원 | 0원 | 198,000,000원 |
| 임차인 최재식 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 61,912,810원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 파산채무자 박혜진의 파산관재인 | 미상 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용 1,542,190원을 제외한 61,912,810원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 2,984,087,190원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 이장원·최재식의 확인 보증금 428,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 인수 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 낙찰대금+확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 63,455,000원 | 428,000,000원 | 491,455,000원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,500원 | 428,000,000원 | 472,418,500원 |
| 5회 유찰 시 | 31,092,949원 | 428,000,000원 | 459,092,949원 |
4회 유찰 시 최저가는 44,418,500원, 5회 유찰 시 31,092,949원까지 내려가지만 확인된 임차인 인수액은 각 시나리오에서 모두 428,000,000원으로 계산돼 있습니다. 따라서 추가 유찰을 단순히 “더 싸지는 과정”으로 해석할 수 없습니다. 오히려 입찰가격보다 선순위 임차보증금의 정확한 존부·범위와 인수 여부를 확정하는 것이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 태산아트빌은 14세대 규모입니다.
- 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 고강초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 동유형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 위생·급수·도시가스·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 나지구(소음대책지역 제3종구역), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,926,000원/㎡, 토지면적 443.6㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방형입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 14세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 12.7회·낙찰률 5.26%로, 재매각 관점에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이장원·최재식 보증금부터 재확인. 각각 198,000,000원·230,000,000원, 합계 428,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰 전 원본 명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 서동일·이준용 확인. 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로 실제 점유와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 김정숙 구분. 2021.02.02 전입으로 말소기준 2020.11.03 이후이므로 제공 판정상 대항력은 없습니다.
- 국세·지방세 압류. 부천시·국·부평구 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 63,455,000원은 비교 실거래의 34.5%지만, 확인된 인수액 428,000,000원은 비교 실거래의 232.6%입니다.
- 유찰 자체를 호재로 보지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 확인 인수액은 428,000,000원으로 제시돼 있어 최저가 하락만으로 투자성이 개선되지 않습니다.
- 관리비·명도. 복수의 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유자, 명도 상대방, 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 세금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “63,455,000원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 표면은 강한 할인입니다. 감정가 185,000,000원이 3회 유찰돼 63,455,000원까지 내려왔으니 숫자만 보면 시선을 끌 수 있습니다. 하지만 권리분석을 통과하면 결론은 정반대입니다. 이장원 198,000,000원, 최재식 230,000,000원 — 확인된 보증금 인수만 428,000,000원이고, 비교 실거래 184,000,000원의 232.6%입니다. 여기에 서동일·이준용이라는 보증금 미상 선순위 전입자 위험까지 남아 있습니다.
등기부의 후순위 압류들은 매각으로 소멸하지만, 그것이 곧 “깨끗한 물건”이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 임차인 인수가 훨씬 큰 사건입니다. 3회 유찰과 단지 경매 평균 12.7회 유찰, 5.26% 낙찰률의 낮은 환금성까지 감안하면 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 위험형으로 보는 것이 타당합니다. 핵심은 최저가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 선순위 임차보증금의 실제 금액과 매수인 승계 범위를 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐입니다.
