인천지방법원 2025타경35345. 부천시 오정구 고강동 태산아트빌 2층 201호는 다세대주택입니다. 소유자 박혜진에 대한 파산관재인이 청산을 위해 경매를 신청한 물건으로, 일반적인 근저당권 실행 경매와 성격이 다릅니다. 등기상 말소기준은 2020년 11월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이보다 먼저 전입한 임차인의 권리까지 모두 사라지는 것은 아닙니다.

특히 이장원은 2018년 8월 10일, 최재식은 2019년 3월 29일 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 사람의 보증금은 각각 198,000,000원, 230,000,000원이며, 제시된 배당 추정에서는 우선변제권 없이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 실제 인수 여부는 임대차계약, 점유 및 대항력 요건, 권리의 존속 여부를 확인해야 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심

2018년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2018년 9월 21일 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2020년 11월 3일 주택도시보증공사 가압류로 정리됩니다. 이후 부천시·국세·부평구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 낙찰가보다 크다

조사에 기재된 실제 임차인·전입자는 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고를 실제 임차인으로 중복 집계한 내역은 없습니다. 다만 여러 사람의 전입 이력이 곧 해당 보증금 전부가 현존하고 모두 동일한 범위에서 인수된다는 확정 증거는 아닙니다. 현재 점유자와 계약관계, 전입 이력의 중복·승계 여부를 구분해야 합니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 기초한 분류입니다. 실제 대항력은 주택 인도·점유, 계약의 유효성, 권리의 계속 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건에 따라 별도 판단합니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 싸지는 게 아니다

현재 최저가인 44,419,000원은 감정가의 약 24.0%입니다. 그러나 보증금 전액 인수를 전제로 한 계산에서는 실질취득액이 472,419,000원이 됩니다. 이는 낙찰대금과 확인된 보증금 인수 추정액을 합산한 수치이며 취득세·명도비·기타 비용과 미상 임차인의 위험은 제외된 금액입니다.

회차별 금액은 보증금 428,000,000원을 전액 인수한다는 동일 가정에 따른 것입니다. 실제 인수되는 보증금의 총액과 배당 여부가 달라지면 실질취득액도 바뀝니다. 대항력 있는 보증금의 미배당액이 낙찰가 하락만큼 증가하는 단일 인수형 구조에서는 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있으므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 참고 거래보다 인수 부담이 훨씬 크다

태산아트빌은 14세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 2018년 7월 16일입니다. 확인되는 비교 거래는 2021년 11월, 전용 33.05㎡, 3층, 184,000,000원입니다. 비교 대상 면적 36.565㎡와 완전히 동일한 면적이 아니고 거래도 과거 1건뿐이므로, 이를 현재의 정확한 시장가격으로 확정할 수는 없습니다.

이 거래가와 감정가 185,000,000원은 비슷한 수준입니다. 반면 보증금 인수를 합산한 실질취득 추정 472,419,000원은 참고 실거래가를 크게 초과합니다. 최저가만 비교하면 24.1% 수준으로 매우 저렴해 보이지만, 실질취득액 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)

제시된 추정 배당에서는 집행비용 1,199,542원을 차감하고 주택도시보증공사에 43,219,458원을 배당합니다. 주택도시보증공사의 추정 미배당 채권액은 3,002,780,542원입니다. 단, 세금채권과 임차인의 실제 우선변제 순위·최우선변제 등을 반영한 최종 배당표가 아니므로 배당 순서와 액수는 변경될 수 있습니다. 주택도시보증공사 미배당 채권액 전체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018년 7월 준공된 14세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 201호이며, 위생·급수·도시가스·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 다세대주택 부지입니다.
• 공항 관련 규제. 소음대책지역 제3종구역 나지구, 항공표면 진입표면구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 소음과 관련 제한사항을 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로 거래 비교 표본이 제한적입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 12.5회 및 매각률 5.0%가 제시돼 있어 재매각 가능성도 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이장원·최재식 보증금. 198,000,000원과 230,000,000원의 계약 원본, 실제 지급 사실, 현존 여부, 임차권 승계·종료 및 배당 가능성을 확인하세요. 두 보증금이 각각 독립적으로 인수되는지가 핵심입니다.
• 서동일·이준용 확인. 보증금 미상 선순위 전입자의 계약·점유·배당요구 내역을 확인하세요. 대항력이 인정된다면 추가 인수 위험이 존재할 수 있습니다.
• 현 점유자 대조. 전입자 5명의 현황조사 기록과 실제 세대·점유 상태를 비교하세요. 과거 전입 이력만으로 현재 임차보증금 채무를 확정하지 마세요.
• 파산재단 매각 구조. 파산관재인이 신청한 청산 목적의 형식적 경매이므로, 매각조건·임차권·배당요구의 처리 방식을 법원 원본에서 확인하세요.
• 예상배당 재검토. 주택도시보증공사 가압류 3,046,000,000원과 세금압류의 배당순위, 임차인의 우선변제 및 미배당액을 별도로 검증하세요.
• 시세 재조사. 2021년 실거래 1건만으로 현재 가격을 결정하지 말고, 실제 면적과 유사한 고강동 다세대주택의 최근 거래 및 개별 상태를 확인하세요.
• 총 취득비용. 응찰금액만이 아니라 실제 인수 보증금, 취득 관련 비용, 체납 관리비 및 명도 비용을 합산해 투자성을 검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 법원의 매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “4회 유찰, 4,441만원”보다 중요한 숫자

이 물건의 최저가는 감정가의 약 24%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 매우 저렴한 다세대주택처럼 보입니다. 그러나 이장원과 최재식의 보증금 428,000,000원을 모두 인수한다는 현재 추정에서는 실제 취득부담이 472,419,000원에 이릅니다. 참고 실거래 184,000,000원을 크게 웃도는 데다, 서동일·이준용의 보증금은 확인되지 않았습니다.

등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매가 되는 것은 아닙니다. 특히 이번 사건은 파산재단의 청산을 위한 형식적 경매이고, 복수의 선순위 전입자와 미확정 임대차관계가 겹쳐 있습니다. 현재 결론은 입찰 보류 및 임차권 원본 확인 우선. 실제 보증금 인수 여부가 명확하게 해소되지 않는 한 추가 유찰도 근본적인 가격 위험을 해결하지 못합니다.