서울북부지방법원 2025타경2712. 서울 강북구 수유동 스타캐슬 2층 203호, 다세대 형태의 도시형생활주택입니다. 소유자 이영훈은 2018년 10월 매매를 원인으로 이 물건을 취득했고, 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다. 이후 양윤자가 648,000,000원을 청구하는 가압류를 설정했고, 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 진행됐습니다.

권리분석의 핵심은 채권자 양윤자의 거액 가압류 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 김효준은 2018년 10월 11일부터 점유했고, 2018년 10월 12일 전입했습니다. 최초 확정일자는 2018년 9월 28일입니다. 이 날짜들은 말소기준인 2022년 4월 25일보다 앞섭니다. 따라서 2024년에 임차권등기가 됐다는 이유만으로 이 임차인의 보증금 반환 위험이 매각과 함께 사라진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 뒤에, 대항력은 앞에

등기상 말소기준은 2022년 4월 25일 양윤자의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2017년 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐고, 2025년 1월의 강북구 압류 역시 2025년 3월 해제에 따라 말소됐습니다.

김효준의 최초 임대차계약일은 2018년 9월 22일이며, 최초 보증금은 170,000,000원입니다. 2020년 10월 5일 8,500,000원이 증액돼 총 보증금이 178,500,000원이 됐고, 증액분의 확정일자는 2020년 10월 7일입니다. 최초 보증금과 증액분 모두 말소기준권리보다 앞선 시기에 확정일자가 기재돼 있습니다.

김효준은 배당요구가 있는 임차인으로 파악되며, 예상배당표에서 우선변제금 171,947,200원이 배정됩니다. 보증금과 예상배당액의 차이인 6,552,800원이 현 회차의 매수인 인수 예상액입니다.

② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

감정가 219,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 175,200,000원으로 내려왔습니다. 일반적인 권리소멸형 경매라면 이 가격 하락이 매수인에게 직접적인 가격 인하가 됩니다. 하지만 이 물건은 다릅니다. 매각대금에서 임차인 보증금이 전액 배당되지 않는 만큼 매수인 인수가 발생하기 때문입니다.

현재 최저가보다 임차인 보증금이 크고, 예상 집행비용을 먼저 공제하면 임차인이 받는 배당금은 더욱 줄어듭니다. 현 회차에서는 보증금 178,500,000원에 추정 집행비용 3,252,800원이 반영된 결과, 실질취득 예상액이 181,752,800원이 됩니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 김효준 보증금 예상 미배당 인수액. 실제 낙찰가, 집행비용, 배당순위 및 세금 등에 따라 달라질 수 있는 추정치이며 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

시세와 비교할 때도 기준은 최저가 175,200,000원이 아니라 실질취득 181,752,800원이어야 합니다. 다만 이 물건과 비교할 만한 최신 실거래 및 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아, 현재 실질취득금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최초 소유권 거래가액은 참고할 수 있지만, 그 자체가 현재 시장에서 실현 가능한 매도가격을 뜻하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 175,200,000원 가정)

매각대금 175,200,000원에서 추정 집행비용 3,252,800원을 공제하면 171,947,200원이 김효준의 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금 178,500,000원을 모두 충족하지 못하므로 부족액인 6,552,800원이 매수인의 인수 예상액이 됩니다.

신청채권자 양윤자의 청구금액은 648,000,000원이나, 이 배당 시나리오에서 예상배당액은 0원입니다. 다만 양윤자의 미배당 채권 648,000,000원을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 이 채권에 대한 등기상 권리소멸 문제와 선순위 대항력 임차보증금의 인수 문제는 구분해야 합니다.

본 배당계산은 집행비용을 추정하고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 결과입니다. 실제 배당액과 임차인 인수액은 배당절차 및 관련 우선권 확인에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 화계역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장 및 남동측 화계역을 이용할 수 있습니다. 대중교통 여건은 비교적 양호한 편으로 기재돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 북동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 소로3류(접함), 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기록은 지정 대상과 기간을 포함해 실제 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 위반사항. 감정요항표에는 기호6의 테라스상 약 16㎡ 제시외 건물이 존재하고, 해당 기호가 위반건축물로 등재돼 있다고 기재돼 있습니다. 대상 203호와 기호6은 동일하다고 확인된 상태가 아니므로, 위반사항을 203호에 직접 귀속시켜 단정해서는 안 됩니다. 기호별 호실 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대형 도시형생활주택입니다. 감정평가에서는 입지 여건을 보통으로 평가했으며, 내부 현황은 이해관계인 부재로 건축물대장 도면·탐문·외부관찰 등을 토대로 파악했습니다. 개별 호실 상태와 현재 거래가격을 확인하기 전에는 매각 용이성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득을 기준으로 입찰가 결정. 현재 최저가 175,200,000원과 인수 예상액 6,552,800원을 분리하지 말고 실질취득 181,752,800원을 기준으로 검토해야 합니다. 취득세·명도비·관리비 등은 추가로 확인해야 합니다.
• 김효준 임차권 원본 확인. 2018.10.11 점유 개시, 2018.10.12 전입, 2018.09.28 최초 확정일자 및 2020.10.07 증액분 확정일자, 2024.10.17 임차권등기의 권리관계를 확인해야 합니다. 보증금 전액 변제 전 매수인 인수 조항이 핵심입니다.
• 배당액과 인수 잔액 검증. 현재 계산은 김효준 예상배당 171,947,200원, 미배당 인수 6,552,800원입니다. 실제 배당절차의 당해세·최우선변제·집행비용 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 타 호실 점유자 구분. 최자연 301호, 김철민 302호, 이성엽 402호의 권리는 본건 203호의 임차관계와 분리해 검토해야 합니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유자를 대항력 확정 임차인으로 단정하지 않아야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 제거. 보증공사의 500,000원 신고는 최자연 관련 대위·승계분으로 별도 임차보증금에 합산하지 않아야 합니다. 김효준의 인수 위험과도 구별해야 합니다.
• 최근 거래가격 확인. 동일하거나 비교 가능한 다세대 호실의 최근 12개월 거래 및 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 가격상 이익을 추정할 수 없습니다.
• 위반건축물 기호 확인. 약 16㎡ 제시외 건물이 있는 기호6과 203호의 대응관계를 확인하고, 위반건축물 등재 여부가 실제 대상 호실에 어떤 영향을 주는지 살펴야 합니다.
• 점유·명도 확인. 203호 실제 점유 현황, 임차권등기 유지 상태, 보증금 반환과 점유 이전에 관한 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기의 존재만으로 현재 실점유 상태까지 확정할 수는 없습니다.
• 경매 진행상태 확인. 사건에는 2025.09.26 및 2025.10.24 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 해당 결정의 대상과 사건 진행에 미치는 영향을 확인하고, 2026.10.27 매각기일의 유지 여부를 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 사건 진행내역을 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차권의 인수 범위는 낙찰 전 확정적으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 가격을 낮춰도, 보증금은 사라지지 않는다”

이 경매의 본질은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 인수 구조입니다. 감정가 219,000,000원에서 최저매각가가 175,200,000원으로 내려왔지만, 임차인 김효준의 보증금 178,500,000원 중 미배당액을 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득은 181,752,800원입니다.

2회, 3회 유찰을 가정해도 예상 실질취득은 각각 181,262,240원과 180,869,792원으로, 최저가 하락 폭에 비해 변화가 작습니다. 저가 낙찰 자체가 저가 취득으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 보증금 인수형 경매입니다.

말소기준 가압류와 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 김효준의 임차보증금 잔액 인수 가능성이 명확하고, 다른 호실 점유·승계 기록 및 기호6 위반건축물 사항에 대한 확인도 필요합니다. 특히 현재 실질취득금액과 비교할 만한 최신 실거래가 확인되지 않아 가격상 이익을 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리 위험 반영, 가격 메리트 검증 보류입니다. 이 물건에서 중요한 질문은 최저가가 감정가보다 얼마나 낮은지가 아니라, 보증금 인수까지 포함한 총취득 부담이 실제 시장가격보다 낮은가입니다. 그 비교가 입증되지 않는 한 유찰 횟수만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.