서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 2층 203호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 가압류보다 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김효준입니다. 김효준은 2018.09.28 확정일자를 받고 2018.10.12 주민등록을 마쳤으며, 임차보증금은 178,500,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.04.25 양윤자의 가압류이므로 시간 순서상 임차인이 앞섭니다.
주택임차권등기는 2024.10.17에 등기됐지만, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준 이후의 임차권등기니까 소멸한다”는 식으로 단순 처리하면 안 됩니다. 등기는 매각으로 소멸하더라도 미배당 임차보증금의 승계 여부는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 2층203호 · 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 2층 203호 |
| 소유자 | 이영훈 (2018.11.27 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양윤자 / 648,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.25 갑구 5번 가압류 · 양윤자 · 청구금액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.25 양윤자의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김효준은 2018.09.28 확정일자, 2018.10.12 주민등록으로 말소기준보다 앞서며, 임차권등기에도 임차보증금 178,500,000원이 명시돼 있습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당 부족분이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 영역입니다.
② 임차인 분석 — 본 호실 203호는 김효준
명단상 보증기관을 제외한 실제 사람은 최자연·김철민·이성엽·김효준이며, 이 가운데 대상 호실 203호 전부로 특정된 임차인은 김효준입니다. 최자연은 301호, 김철민은 302호, 이성엽은 402호로 기재돼 대상 203호와 호수가 다릅니다. 보증공사는 최자연 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재돼 있어 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효준 | 제2층 제203호 전부 | 2018.10.12 | 2018.09.28 | 178,500,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 최자연 | 301호 | 2017.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김철민 | 302호 | 2019.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이성엽 | 402호 | 2018.05.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 보증공사 | 최자연 보증금 대위·승계 | 2018.10.12 | 2018.09.28 | 500,000원 | 보증기관 승계 별도 임차인 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 219,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 1회·2회 유찰 구간에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되므로, 표면상 최저가와 실제 부담을 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 0원 | 611,866,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 6,552,800원 | 648,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 41,102,240원 | 648,000,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 미배당액을 매수인이 부담하므로, 실질취득은 최저가만큼 내려가지 않습니다. 이 사건의 1회·2회 유찰 시나리오가 바로 그 구조를 보여줍니다. 따라서 “1억대 중반까지 떨어졌으니 싸다”는 접근은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김효준 보증금 (우선변제) | 178,500,000원 | 178,500,000원 |
| 1. 보증공사 대위·승계 신고 | 500,000원 | 500,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 양윤자 | 648,000,000원 | 36,134,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 양윤자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
보증공사 500,000원은 최자연 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재돼 있으므로, 권리분석상 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동, 우이신설선 화계역 북서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 화계역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 기호2~기호6은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물에는 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m미만)(접함), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 유의. 감정평가에는 기호6 테라스에 패널조 패널지붕 약16㎡의 방·거실 등 제시외 건물이 있고 집합건축물대장상 위반건축물로 등재됐다고 기재돼 있습니다. 대상 203호와 해당 기호의 대응관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김효준 배당액 확인. 현재 회차에서는 보증금 178,500,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 실제 배당순위와 당해세 등 변수를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질부담 재계산. 1회 유찰 시 인수 6,552,800원, 2회 유찰 시 인수 41,102,240원이 발생하는 시나리오이므로 최저가만 기준으로 입찰가를 잡지 마세요.
- 임차권등기 문구 확인. 매각물건명세서상 김효준은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 임차인입니다.
- 다른 호실 점유자 분리. 최자연 301호, 김철민 302호, 이성엽 402호는 대상 203호와 호수가 다릅니다. 본 물건 점유관계와 혼동하지 않도록 현황조사·명세서를 호실별로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 최자연 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재돼 있으므로 별도 실제 임차인의 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 219,000,000원이나 유찰가가 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 위반건축물 원문 대조. 감정평가상 기호6의 제시외 건물 및 위반건축물 등재가 대상 203호에 해당하는지 집합건축물대장과 감정평가서 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득가 하락”
이 물건은 현재 신건 219,000,000원에 낙찰된다는 전제에서는 김효준의 보증금 178,500,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 안전성은 현재 가격에서만 성립합니다. 1회 유찰에서는 인수액 6,552,800원, 2회 유찰에서는 41,102,240원이 발생해, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 실질 부담이 줄지 않습니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 219,000,000원이 시장가 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “현재 회차는 인수 0원이지만 가격 메리트는 미확인, 유찰 후에는 선순위 임차보증금 인수까지 합쳐 판단해야 하는 물건”입니다. 권리구조를 모르고 최저가만 좇으면 위험하고, 반대로 임차보증금 배당 여부를 정확히 확인하면 위험의 위치가 명확해지는 유형입니다.
