서울북부지방법원 2025타경2712. 서울 강북구 수유동 스타캐슬 3층 301호, 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 소유자 이영훈은 2018년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 이 물건에는 근저당권이 없으며, 경매의 기준이 되는 권리는 양윤자가 2022년에 설정한 648,000,000원 가압류입니다. 이후 같은 채권자가 강제경매를 신청하면서 본압류로 이어진 구조입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 등기상의 권리와 주택 점유자의 대항력은 별개입니다. 최자연은 말소기준보다 앞서 301호에 전입했고, 배당요구도 접수했습니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 모두 배당되지 않는다면 낙찰자가 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 과제는 가격 계산보다 301호 점유자의 임대차관계와 보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 3층 301호 |
| 소유자 | 이영훈 (2018.11.27 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 269,000,000원 |
| 최저매각가 | 215,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양윤자 / 648,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.25 갑구 5번 가압류 · 양윤자 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임차 | 301호 최자연 전입 신고 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
말소기준은 2022.04.25 양윤자 가압류입니다. 2025.08.19 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이며, 2026.02.19 강북구 압류도 등기상 후순위입니다. 이러한 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 종전 신탁등기와 과거 강북구 압류 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 301호 보증금부터 확인해야 한다
301호에는 최자연의 전입 신고가 확인됩니다. 전입일은 2017.11.17로 말소기준일인 2022.04.25보다 빠릅니다. 배당요구는 2025.10.16에 접수되었습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 호실 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 가능성 |
|---|---|---|---|---|
| 최자연 301호 · 본건 |
전입 2017.11.17 배당요구 2025.10.16 |
가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 위험 보증금 미상 · 미배당액 확인 필요 |
301호 관련 점유 신고 1명. 다른 호실의 전입자와 보증금을 본건 인수액에 합산하지 않습니다.
같은 스타캐슬 건물에는 302호 김철민(2019.08.09 전입), 402호 이성엽(2018.05.16 전입)의 신고도 확인됩니다. 이들은 각각 302호와 402호에 관한 신고자로, 본건 301호와 별도의 호실입니다. 따라서 각자의 보증금이나 대항력을 301호의 인수액으로 더하거나 301호 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 80%는 시세 대비 80%가 아니다
감정가 269,000,000원인 물건이 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 215,200,000원입니다. 감정가보다 53,800,000원 낮아진 상태입니다. 그러나 감정가는 실제 시장에서 거래가 성립한 가격과 같지 않습니다. 더구나 이 사건에는 301호 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성이 남아 있어 최저매각가만으로 투자비용을 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 269,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 215,200,000원 | 80% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 172,160,000원 | 64% | 가정 가격 |
| 3회 유찰 시 | 137,728,000원 | 51.2% | 가정 가격 |
회차가 진행되면 입찰 시작가격은 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금의 인수 가능성이 해소되지 않으면 낙찰가 인하분만큼 실제 취득비용이 절감된다고 볼 수 없습니다. 현재 가격도, 추가 유찰 가격도 임차보증금 확인 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,812,800원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 양윤자 | 648,000,000원 | 211,387,200원 |
| 2. 갑구 10번 · 양윤자 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 양윤자 채권 미배당 | 648,000,000원 | 436,612,800원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 양윤자의 청구액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이며, 임차인의 배당금·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 양윤자 채권의 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당 및 임차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동, 우이신설선 화계역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하며 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 우이신설선 화계역이 위치해 대중교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 화재탐지설비, 위생설비 및 도시가스 난방시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 도로에 접하며, 대지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 상대보호구역, 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다.
- 건물 용도. 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 아파트 대단지와는 거래 표본과 매수층이 다를 수 있으므로 같은 건물 또는 유사한 다세대주택을 중심으로 환금성을 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재로 내부구조도가 집합건축물대장상 도면, 탐문과 외부 관찰 등을 토대로 작성되었습니다. 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 확인. 최자연의 실제 점유 여부, 주택 인도일, 주민등록 유지 및 임대차 성립 사실을 확인하세요. 선순위 전입 사실만으로 대항력을 최종 확정하지는 마세요.
- 임차보증금 확인. 보증금 액수, 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 내용과 예상 배당액을 확인하세요. 미배당 보증금 인수가 발생한다면 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 다른 호실 구분. 김철민의 302호와 이성엽의 402호는 별도 호실입니다. 해당 신고를 301호의 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 마세요.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 215,200,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 최근 12개월 실거래 및 최신 거래와 함께 보증금 인수 가능액을 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
- 위반건축물 여부. 감정요항표의 기호6과 301호의 대응 관계를 확인하고, 해당 호실의 집합건축물대장·위반사항·제시외 건물 포함 여부를 대조하세요.
- 압류·조세 확인. 후순위 등기권리의 소멸과 별개로 당해세, 체납 공과금, 배당상 우선권과 미납 관리비 부담 여부를 확인하세요.
- 절차 확인. 기각결정정본 발송 이력의 의미, 현재 경매절차의 상태와 2026.10.27 매각기일 유지 여부를 법원 사건 진행내역에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장을 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
서울북부지방법원 2025타경2712 스타캐슬 301호는 감정가 269,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 215,200,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 등기상 말소기준 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 이것만으로 안전한 입찰 대상이라고 평가하기는 어렵습니다.
본건 301호에는 2017.11.17 전입한 최자연의 신고가 있습니다. 이는 2022.04.25 말소기준보다 빠르며, 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 대항력 성립 및 미배당 보증금 인수 가능성이 이 사건의 핵심 위험입니다. 감정가 대비 80%라는 가격은 확인되지만, 실질취득비용과 현재 시세 대비 가격 경쟁력은 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 감정요항표상 다른 기호 호실의 위반건축물 기재와 과거 기각결정정본 송달 기록까지 대조할 필요가 있습니다. 권리확인 전 가격 메리트 인정 보류, 입찰은 신중 접근. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 301호의 실제 임대차관계와 인수 대상 보증금을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
