서울북부지방법원 2025타경2712. 서울 강북구 수유동 스타캐슬 3층 301호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 이영훈이고, 2018.11.27 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 근저당권이 없으며 경매의 기준이 되는 권리는 2022.04.25 양윤자 가압류 648,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 조사 명단의 최자연은 301호, 김철민은 302호, 이성엽은 402호로 기재되어 있고 전입일은 각각 2017.11.17, 2019.08.09, 2018.05.16입니다. 모두 말소기준권리인 2022.04.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 근거로 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 호수별 실제 점유와 보증금을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 이영훈 · 2018.11.27 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2022.04.25 가압류가 기준
말소기준권리는 갑구 5번 양윤자 가압류입니다. 2025.08.19 강제경매개시결정은 이 가압류가 본압류로 이행된 경매이고, 2026.02.19 강북구 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2017년 수협은행 신탁등기와 2022년·2025년 강북구 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 임차인 3명 기재
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최자연 | 301호 | 2017.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.10.16 |
| 김철민 | 302호 | 2019.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.09.04 |
| 이성엽 | 402호 | 2018.05.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.10.10 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 사람 이름으로 조사된 명단입니다. 다만 이번 목적물은 301호이므로 301호로 기재된 최자연의 점유·보증금 확인이 가장 직접적인 쟁점입니다. 302호·402호 기재 역시 같은 조사자료에 포함되어 있으므로 호수별 대응관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 양윤자 | 648,000,000원 | 264,434,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 양윤자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 양윤자 채권의 미배당액은 383,566,000원입니다. 다만 이 배당표의 매수인 인수 0원 산식과 별개로, 선순위 전입자의 보증금이 미상인 만큼 임차보증금 관련 실질 부담은 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 먼저 인수액 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 269,000,000원 | 264,434,000원 | 383,566,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 436,612,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 479,050,240원 |
이 사건에서는 최저가가 내려간다는 사실만으로 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 301호 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 실제 성립하고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 내려가도 매수인 부담이 늘 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득가 자체가 미상입니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화계역 북서측 인근이며 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 화계역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역(입안) 등에 해당합니다.
- 위반건축물 확인. 감정요항표에는 기호6 테라스상 패널조 패널지붕 약16㎡의 방·거실 등이 있고 집합건축물대장상 위반건축물로 등재됐다고 기재되어 있습니다. 301호와 기호6의 대응 여부는 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 최자연 보증금 확인. 전입일 2017.11.17은 말소기준 2022.04.25보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유를 확인해야 합니다.
- 호수 대응 확인. 조사 명단에는 301호뿐 아니라 302호·402호도 함께 기재되어 있습니다. 각 사람과 실제 경매목적물의 관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최자연 2025.10.16, 김철민 2025.09.04, 이성엽 2025.10.10 배당요구가 기재되어 있습니다.
- 위반건축물 대응 확인. 감정요항표의 기호6 위반건축물 기재가 301호에 해당하는지 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 거래자료가 없어 감정가와 시장가격을 비교할 수 없습니다. 가격 경쟁력 판단은 별도 거래자료 확인 후 해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 2026.09.15 발급 등기사항과 매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차보증금 인수”는 다른 문제
이 사건의 등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 2022.04.25 양윤자 가압류가 말소기준이고, 그 뒤 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 목적물 301호에는 2017.11.17 전입한 최자연이 조사되어 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원인 깨끗한 물건”으로 단정하는 것은 위험합니다.
현재 최저매각가는 269,000,000원이지만 최근 실거래 자료도 없고 실질 인수액도 미상입니다. 유찰돼 최저가가 215,200,000원 또는 172,160,000원으로 내려가더라도 선순위 전입자의 미배당 보증금이 남는다면 실질취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 등기권리는 정리되지만, 입찰의 승부처는 301호의 실제 임차보증금 확인입니다.
