서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 이영훈은 2018년 11월 27일 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 강제경매와 가압류가 등기되었고, 현재 양윤자의 강제경매 사건으로 매각이 진행됩니다. 근저당권은 확인되지 않으며 말소기준권리는 2022년 10월 26일 주택도시보증공사의 가압류입니다.

표면적인 등기 권리만 보면 가압류·강제경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주택의 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 본건 402호 관련 전입자 이성엽의 전입일은 2018.05.16로 말소기준일인 2022.10.26보다 앞섭니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유·임대차관계·대항요건을 확인해야 합니다. 배당표에 인수액 0원으로 표시되어 있다고 해서 법률상 인수위험까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 점유 위험을 구분

말소기준권리는 2022.10.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 현재 진행 중인 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 종전 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소되었으며, 과거 수협은행 신탁등기도 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 본건 402호가 핵심

현황조사 등에 등장하는 실제 전입자 및 배당요구자는 3명입니다. 다만 경매 대상은 402호이므로, 301호·302호 전입자를 본건 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 본건 402호의 핵심 확인 대상은 이성엽 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 명단의 임차인이 아니라 등기상 가압류 채권자입니다.

대항력 가능·미상은 전입시점이 말소기준보다 앞선 사실을 반영한 위험 표시입니다. 실제 대항력 성립, 우선변제권 및 보증금 인수 여부가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 다른 호실 전입자는 본건 402호의 보증금 인수액에 합산하지 않습니다.

만약 본건에 대항력 있는 임차인이 존재하고 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 것으로 확인된다면, 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 중 낙찰대금으로 충당되지 않는 부분을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 135,462,000원만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 20% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 169,328,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저가는 135,462,000원으로 감정가의 80% 수준입니다. 하지만 이 할인율은 감정가 대비 하락폭을 말할 뿐, 실제 주택시장에서 저렴하다는 증거는 아닙니다.

본건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더욱이 제시외 증축으로 인한 위반건축물 상태, 내부 상태, 실제 인수 가능한 보증금이 가격 판단에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 배당표상 인수 0원은 확정된 임차보증금 승계액을 반영하지 않은 금액입니다. 402호의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않아 매수인 실질 인수액은 별도 검증이 필요합니다. 채권자 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,462,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다는 가정하에 집행비용 2,696,468원을 제외한 채권자 배당금은 132,765,532원입니다. 주택도시보증공사 가압류 채권에는 28,424,000원, 신청채권자 양윤자에게는 104,341,532원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 양윤자의 청구금액 648,000,000원은 전액 변제되지 않으며 소유자에게 돌아갈 잔액도 없습니다.

이 배당표는 제공된 추정 배당구조를 표시한 것으로, 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 543,658,468원은 채권자 측 부족액으로서 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 화계역 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·상업시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근 화계역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 북동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안) 등으로 기재되어 있습니다. 감정요항표의 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 규제 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 402호 테라스 제시외 건물 약 16㎡ 때문에 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 향후 시정·금융·매도 과정에 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.
• 환금성. 화계역 인근의 도시형생활주택이지만 개별 호수의 위반건축물 상태, 실내 상태, 임대차관계 및 실제 거래가격이 확인되어야 합니다. 일반적인 다세대주택 시세만으로 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 전입자 확인. 이성엽의 전입일 2018.05.16과 실제 점유 및 임대차관계를 대조하고, 보증금 액수와 확정일자를 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 명시된 인수권리가 없다는 기재를 확인하되, 402호 전입자 관련 배당요구서와 현황조사 원본의 내용도 함께 검토하세요.
• 타 호실 분리. 최자연(301호), 김철민(302호)은 본건 402호와 다른 호실의 전입자입니다. 다른 호실의 보증금을 본건 인수액으로 단순 합산하지 마세요.
• 위반건축물 확인. 테라스 패널조 제시외 건물 약 16㎡의 실제 상태, 건축물대장 위반 내용 및 시정 관련 행정사항을 강북구 담당 부서에 확인하세요.
• 대출 가능 여부. 위반건축물 등재 상태가 금융기관의 담보평가·대출 승인에 미치는 영향을 사전 확인하세요.
• 시세 검증. 수유동 스타캐슬 및 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래와 매물가격을 확인하되, 위반건축물 상태와 층·면적·내부 상태 차이를 반영하세요.
• 배당과 채권. 신청채권자 양윤자의 청구액 648,000,000원 및 추정 미배당액을 매수인 인수액과 혼동하지 마세요. 당해세·우선변제 등 실제 배당 변동 요인을 확인하세요.
• 현재 진행 상태. 매각기일은 2026.10.27입니다. 입찰 전 매각기일 변경, 정지·취소 여부, 최신 등기 및 법원 공고를 확인하세요.
• 현장조사·명도. 실제 사용 상태, 현재 점유자, 테라스 증축 상태, 관리비 및 인도 가능성을 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 할인보다 확인되지 않은 위험이 크다”

서울북부지방법원 2025타경2712 수유동 스타캐슬 402호는 1회 유찰되어 최저가가 135,462,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 20% 할인이라는 숫자만으로 입찰 매력을 평가할 수 없는 물건입니다.

말소기준 가압류 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸할 예정이고, 명세서에도 명시된 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 반면 402호 전입자 이성엽은 말소기준보다 먼저 전입하였고, 보증금과 확정일자 및 실제 대항요건은 확인되지 않았습니다. 여기에 테라스 제시외 건물 약 16㎡로 인한 위반건축물 등재까지 겹칩니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 실제 임대차관계·보증금 인수 여부·위반건축물 시정 부담·최근 거래시세를 확인하기 전에는 권리상 안전하거나 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미확정 임차보증금 및 건축물 관련 부담을 포함한 실질취득비용을 기준으로 다시 분석해야 하는 물건입니다.