서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자 이영훈은 2018.10.19 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 취득했고 2018.11.27 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 근저당권은 없으며, 현재 권리분석의 기준은 2022.10.26 주택도시보증공사 가압류 28,424,000원입니다.
표면만 보면 단순해 보입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 본건 402호에 전입한 임차인 이성엽의 전입일이 말소기준보다 약 4년 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “명세서에 인수 없음이라고 적혀 있다”는 한 줄보다 402호 임차인의 실제 보증금과 대항력 성립 여부를 원본으로 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 4층 402호 · 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 이영훈 (2018.10.19 매매 · 거래가액 160,000,000원, 2018.11.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 169,328,000원 / 169,328,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양윤자 / 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건축물 특이사항 | 테라스상 패널조 패널지붕 제시외 건물 약16㎡ · 방·거실 등 용도 · 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
현재 말소기준은 2022.10.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 2025.08.19 강제경매개시결정과 2026.02.19 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2022.09.20 강제경매개시결정은 2025.03.10 취소기각결정에 따라 2025.03.21 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 3명, 본건 402호는 1명
사건 조사상 실제 신고 임차인은 최자연·김철민·이성엽 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 세 사람 모두 실제 임차인 신고로 봅니다. 다만 대상 물건이 402호인 만큼 직접적인 핵심은 402호 이성엽입니다. 301호 최자연과 302호 김철민은 본건 호수와 다릅니다.
| 임차인 | 점유호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최자연 | 301호 | 2017.11.17 | 2025.10.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김철민 | 302호 | 2019.08.09 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성엽 | 402호 | 2018.05.16 | 2025.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
세 임차인 모두 전입일은 말소기준 2022.10.26보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력과 우선변제를 확정하면 안 됩니다. 특히 본건 402호 이성엽은 본 물건과 호수가 직접 일치하므로 입찰 전 보증금·점유관계·확정일자 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,170,592원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 28,424,000원 | 28,424,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 양윤자 | 648,000,000원 | 137,733,408원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 676,424,000원 중 166,157,408원이 배당되고, 미배당은 510,266,592원입니다. 신청채권자 양윤자의 청구 648,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산됐지만 402호 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 승계액의 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 화계역 북서측 인근이며, 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 화계역이 있어, 감정평가상 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m 미만)에 접하며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 테라스상에 패널조 패널지붕의 제시외 건물 약16㎡가 있으며 방·거실 등으로 이용됩니다. 이 때문에 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 임차보증금 확인. 이성엽의 전입일 2018.05.16은 말소기준 2022.10.26보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정하지 마세요.
- 명세서 문구와 현황을 함께 보기. 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만, 본건 임차인의 선순위 전입 사실이 있으므로 해당 문구만으로 승계 위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 테라스상 약16㎡ 제시외 건물이 매각에 포함되고 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 회차에서 신청채권자 양윤자는 137,733,408원만 배당되고 전체 미배당은 510,266,592원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 135,462,400원, 2회 유찰 시 108,369,920원이지만, 가격이 내려가도 임차인 보증금 미상과 위반건축물 문제는 그대로 남습니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 내부구조를 집합건축물대장상 도면, 탐문 및 외부관찰 등을 토대로 작성했습니다.
맺으며 — “인수 없음” 한 줄만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 169,328,000원입니다. 그러나 현재 판단의 핵심은 가격이 아니라 권리확인입니다. 본건 402호 임차인 이성엽의 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액도 미상입니다. 여기에 테라스 약16㎡ 제시외 건물로 인한 위반건축물까지 존재합니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 배당 산식상 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있지만, 이 두 사실만으로 실질취득액을 169,328,000원에 고정할 수는 없습니다. 402호 임차보증금과 대항력 성립 여부를 확인한 뒤에야 인수액과 실질취득액을 판단할 수 있는 사건입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는지보다 먼저, 임차인 원본과 위반건축물 상태를 확인하는 것이 순서입니다.
