서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 3층 302호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 이영훈으로, 2018년 11월 27일 거래가액 160,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 박창희의 317,000,000원 가압류가 등기되었고, 2025년 양윤자의 강제경매개시결정을 거쳐 2026년 강북구의 압류까지 이어진 구조입니다.
등기부만 살펴보면 낙찰로 소멸할 가압류·압류·경매개시결정이 정리되어 있습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기부뿐만이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 점유자의 임대차가 실제로 어떤 내용인지에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다. 이 사건에서는 임차보증금이 확인되지 않아 그 판단을 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층 302호 도로명주소: 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이영훈 · 2018.11.27 소유권이전 · 당시 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 183,200,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양윤자 / 648,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 갑구 5번 박창희 가압류 · 청구금액 317,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차관계 | 임차인 신고 3명 · 302호 신고 1명 · 보증금 미상 |
| 공부상 유의사항 | 감정요항표 기호6에 제시외 건물 및 위반건축물 기재 · 302호 해당 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
이 사건의 말소기준권리는 2022.04.29 접수된 박창희의 가압류입니다. 그 가압류와 이후의 강제경매개시결정·강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 수협은행 신탁등기도 현재 인수할 신탁권리로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 302호와 다른 호실을 구분해야 한다
임차인으로 조사된 사람은 실제 임차인 3명이며, 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 신고된 호실이 301호·302호·402호로 서로 다릅니다. 경매 목적물은 302호이므로, 다른 호실 신고를 곧바로 302호의 인수채무로 합산하는 것도 잘못입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최자연 301호 |
전입 2017.11.17 확정일자 미상 |
보증금 미상 배당요구 2025.10.16 |
가능·미상 302호와 호실 상이 |
미상 | 해당 없음 |
| 김철민 매각대상 302호 |
전입 2019.08.09 확정일자 2019.06.27 |
보증금 미상 배당요구 2025.09.04 |
가능·미상 | 행사 가능 확정일자·배당요구 확인 |
해당 없음 |
| 이성엽 402호 |
전입 2018.05.16 확정일자 미상 |
보증금 미상 배당요구 2025.10.10 |
가능·미상 302호와 호실 상이 |
미상 | 해당 없음 |
김철민은 확정일자와 배당요구가 기재되어 있어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않았고 실제 우선순위·배당액도 확정되지 않았습니다. 우선변제를 받을 가능성이 있다는 것과 보증금 전액을 회수해 매수인 인수가 사라진다는 것은 전혀 다른 판단입니다.
③ 가격 및 회차별 위험 — 80% 할인은 시세 할인이 아니다
현재 최저매각가는 183,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 추가 유찰 시 계산상 최저가는 146,560,000원, 이어서 117,248,000원으로 내려갑니다. 하지만 이는 감정가에 법원 저감률을 적용한 금액이지, 주변 실거래 시세를 반영한 평가가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 785,164,800원 | 인수액 미상으로 확정 불가 |
| 2회 유찰 (64%) | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 821,291,840원 | 인수액 미상으로 확정 불가 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 117,248,000원 | 114,806,528원 | 850,193,472원 | 인수액 미상으로 확정 불가 |
회차별 금액은 제시된 저감 시나리오이며, 향후 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인의 채무인수액과 다른 개념입니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,364,800원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 박창희 | 317,000,000원 | 179,835,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 양윤자 | 648,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 965,000,000원 | 179,835,200원 |
| 채권 미배당 | — | 785,164,800원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 위 표는 임차보증금·임차인 최우선변제·당해세 등을 반영하지 않은 단순 배당 시나리오이므로 실제 법원의 배당표와 다를 수 있습니다. 강북구 압류 관련 조세채권액 및 배당순위도 별도 확인 대상입니다.
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,364,800원을 제외하고 179,835,200원이 채권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 박창희의 청구액 317,000,000원에도 미치지 못하며, 양윤자의 청구액 648,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 785,164,800원입니다.
다만 이 금액은 채권자에게 지급되지 못한 금액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 반대로 배당계산상 매수인 인수액을 0원으로 두었다고 해서 확인되지 않은 선순위 임차보증금까지 소멸한다고 볼 수도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 화계역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 입지 여건은 보통인 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 화계역이 위치하여 대중교통 여건은 비교적 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 설치되어 있습니다. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되어 있습니다.
- 도로 및 토지. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 북동측 약 6m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 고도지구(28m 이하) 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역(입안), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 사항이 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간은 감정요항표에 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 현재 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 유의. 감정요항표에는 기호6의 테라스에 약 16㎡의 패널조 제시외 건물이 있고 해당 부분이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 다만 이 기호가 본건 302호에 해당하는지는 확인되지 않았으므로, 302호 자체의 위반건축물이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택은 동일 단지의 표준화된 아파트와 달리 호실별 구조, 점유관계, 건축물 적법성 등에 따라 가격과 매각 용이성이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 보증금과 건축물 관련 불확실성이 남아 있어 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 김철민의 보증금 확인. 2019.08.09 전입, 2019.06.27 확정일자, 2025.09.04 배당요구가 확인됩니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유와 전입 유지 여부, 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 301호·402호 신고 내용 대조. 최자연·이성엽은 경매목적물과 신고 호실이 다릅니다. 단순한 다른 호실 임차인인지, 현황조사에 착오가 있는지 확인해 302호의 인수위험을 잘못 확대하거나 축소하지 않도록 해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 183,200,000원에 매수인이 인수할 미배당 임차보증금을 더해야 합니다. 임차보증금 확인 없이 감정가 대비 80%라는 수치만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 선순위 전입자 조사 결과를 함께 검토하고, 실제 임대차관계 및 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 및 조세 확인. 강북구 압류가 존재하며 압류 관련 세액은 확정되지 않았습니다. 당해세·우선변제권·최우선변제와 배당요구 현황을 반영한 배당 판단이 필요합니다.
- 건축물대장 확인. 기호6 제시외 건물 및 위반건축물 기록이 302호와 관계되는지, 건축물 현황과 공부가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 302호 점유자의 실제 거주·점유 상태와 임대차 종료 여부, 인도명령 또는 명도소송 가능성을 검토해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 사건의 송달 내역에 기각결정정본 발송 기록이 포함되어 있습니다. 현재 매각기일의 진행 여부와 사건기록상 절차적 영향을 법원에서 대조해야 합니다.
- 거래가격 검증. 동일 지역·유사 면적·유사 건축연식의 최근 실거래와 실질취득액을 비교하고, 현재 거래 추세 및 매도 가능성까지 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 배당요구 내역의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “20% 내려온 가격보다, 얼마를 떠안는지가 먼저다”
스타캐슬 302호는 감정가 229,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 183,200,000원으로 내려왔습니다. 말소기준 가압류와 후순위 권리의 소멸 관계도 비교적 명확합니다. 여기까지만 보면 할인된 다세대주택 경매로 보일 수 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 302호 김철민의 보증금이 확인되지 않았다는 사실입니다. 말소기준권리 이전에 전입한 이력이 있고 확정일자와 배당요구도 확인되는 만큼, 실제 대항요건과 배당 후 잔여보증금이 있는지를 확인해야 합니다. 301호·402호로 신고된 다른 임차인들과의 호실 관계 역시 구분해야 합니다.
또한 감정요항표에 제시외 건물 및 위반건축물 기록이 존재하며, 해당 기호가 302호에 연결되는지도 확인할 필요가 있습니다. 최근 실거래와 비교해 가격이 유리하다고 판단할 근거 역시 아직 확보되지 않았습니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 취득을 보장할 수 없습니다. 임차보증금과 실질취득액, 건축물 상태가 검증되기 전에는 감정가 대비 80%라는 숫자에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 최종적으로 얼마에 취득할 수 있는지를 확인하는 일이 먼저입니다.
