서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이영훈이며 2018.11.27. 소유권을 이전받았고 거래가액은 160,000,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준권리는 2022.04.29. 박창희 가압류 317,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후 등기는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 임차관계입니다. 목적물 302호에는 김철민의 전입신고가 말소기준보다 앞선 2019.08.09.에 있고, 확정일자 2019.06.27., 배당요구 2025.09.04.가 확인됩니다. 매각물건명세서상 인수권리는 ‘해당사항없음’으로 정리돼 있으나, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층 302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 이영훈 · 2018.11.27. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양윤자 / 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.04.29. 가압류
말소기준권리는 갑구 5번 박창희 가압류입니다. 청구금액은 317,000,000원이며, 이후의 2025.08.19. 강제경매개시결정과 2026.02.19. 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017년 수협은행 신탁등기는 이미 말소돼 현재의 인수 위험으로 보지 않습니다.
② 임차관계 — 302호 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 호수 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최자연 | 301호 | 2017.11.17 | 미상 | 2025.10.16 | 말소기준 전 전입 보증금 미상 |
| 김철민 | 302호 | 2019.08.09 | 2019.06.27 | 2025.09.04 | 대항력 우선변제 보증금 미상 |
| 이성엽 | 402호 | 2018.05.16 | 미상 | 2025.10.10 | 말소기준 전 전입 보증금 미상 |
이 중 경매 목적물은 302호이므로 직접 확인해야 할 핵심 신고자는 김철민입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당으로 전액 소멸하는지, 미배당분이 생기는지를 금액으로 계산할 수 없습니다. 따라서 명세서상 인수 0원과 별개로 보증금 원액 확인이 입찰의 선결조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박창희 | 317,000,000원 | 224,994,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 양윤자 | 648,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 965,000,000원 중 채권자 예상배당은 224,994,000원, 현재 회차 미배당은 740,006,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 지역·유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 229,000,000원 또는 향후 유찰가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 302호 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용 역시 확정되지 않습니다.
| 현재 회차 | 229,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 740,006,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 183,200,000원 · 감정가 80% · 미배당 785,164,800원 |
| 2회 유찰 시 | 146,560,000원 · 감정가 64% · 미배당 821,291,840원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화계역 북서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역이며, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장과 남동측 화계역을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물 주의. 감정요항표에는 기호6의 테라스에 약 16㎡ 규모의 패널조 제시외 건물이 있고 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다는 내용이 있습니다. 입찰 전 목적물과 해당 기호의 대응관계를 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 임차보증금 확인. 김철민의 보증금 액수와 실제 배당 가능액을 매각물건명세서·임대차 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 인수 0원 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 말소기준 전 전입과 보증금 미상이라는 사실을 함께 확인해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 302호는 확정일자 2019.06.27., 배당요구 2025.09.04.가 확인됩니다.
- 다른 호수 신고 구분. 301호 최자연과 402호 이성엽의 신고가 함께 확인되므로 목적물 302호와 혼동하지 않도록 점유관계를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 여부 확인. 기호6의 제시외 건물·위반건축물 기재가 302호에 해당하는지 집합건축물대장과 감정서 도면을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 또는 유찰가를 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원” 한 줄만 보고 들어가면 안 된다
등기부의 구조 자체는 명확합니다. 2022.04.29. 박창희 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항없음으로 정리했습니다.
그러나 목적물 302호에는 말소기준보다 앞선 김철민의 전입과 확정일자·배당요구가 있고, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 229,000,000원의 신건 가격을 싸다고 볼 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기부만 보면 단순하지만, 임차보증금과 가격을 확인하기 전에는 결론을 서두르면 안 되는 물건입니다.
