서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이영훈이고, 2018년 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 눈여겨볼 기준권리는 2022년 4월 29일 박창희의 317,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 강북구 압류, 2024년 등기된 주택임차권은 매각으로 등기상 소멸하지만, 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 별개입니다.
특히 303호 임차권자 조인배는 주민등록 및 점유개시일이 2018.04.20로 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기부에는 2018.03.21 계약의 보증금 160,000,000원과 2022.04.23 2차 계약에 따른 168,000,000원, 확정일자 2018.03.28 및 2022.04.25가 기재되어 있습니다. 배당계산과 임차인 자료에서 매수인 인수액으로 반영된 금액은 160,000,000원이며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층 303호 · 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 이영훈 · 2018.10.19 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
② 임차 관계 — 실제 신고자와 보증기관 중복을 분리해야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최자연 | 301호 | 2017.11.17 | 미상 | 대항력 가능·보증금 미상 | 미상 | 2025.10.16 |
| 김철민 | 302호 | 2019.08.09 | 미상 | 대항력 가능·보증금 미상 | 미상 | 2025.09.04 |
| 이성엽 | 402호 | 2018.05.16 | 미상 | 대항력 가능·보증금 미상 | 미상 | 2025.10.10 |
| 조인배 | 제3층 제303호 전부 | 2018.04.20 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 배당계산상 없음 | 2024.05.13 |
| 보증공사 | 최자연 보증금 승계 | 2018.04.20 | 별도 합산 없음 | 승계 신고 | 확정일자·배당요구 | 2025.11.07 |
보증공사는 최자연 보증금에 관한 대위·승계 중복신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 목록상 실제 개인 신고자는 4명이며 보증공사는 승계 신고입니다. 다만 301호·302호·402호 표시는 이 사건 목적물인 303호와 호수가 다릅니다. 이 사건의 직접적인 인수액 계산에 반영된 임차인은 303호 조인배이고, 그의 매수인 인수액은 160,000,000원입니다.
③ 실질취득액 — 최저가에 1.60억을 더해야 한다
현재 신건 최저매각가는 225,000,000원입니다. 여기에 배당에서 변제되지 않는 것으로 계산된 조인배 임차보증금 160,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득 부담은 385,000,000원입니다. 즉 입찰 화면의 2.25억만 보고 가격을 판단하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 160,000,000원 | 385,000,000원 | 743,950,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 160,000,000원 | 340,000,000원 | 788,320,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 160,000,000원 | 304,000,000원 | 823,816,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 인수 · 임차인 조인배 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박창희 | 317,000,000원 | 221,050,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 양윤자 | 648,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 965,000,000원 중 예상배당은 221,050,000원이고 미배당은 743,950,000원입니다. 조인배 보증금은 배당 0원·매수인 인수 160,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 화계역 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 우이신설선 화계역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역(입안)·소로3류 접함·과밀억제권역 등입니다.
- 건축물 확인. 감정요항표에는 기호6 테라스상 약 16㎡의 패널조 방·거실 등이 있고 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 기호와 303호의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 신건 기준 낙찰대금 225,000,000원에 인수 160,000,000원을 더한 385,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 조인배 임차보증금 재확인. 등기에는 1차 160,000,000원·2차 168,000,000원이 함께 나타나므로, 실제 잔존 보증금과 변제 여부를 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
- 다른 호수 신고자 분리 확인. 최자연 301호·김철민 302호·이성엽 402호는 이 사건 목적물 303호와 호수 표시가 다릅니다. 각 신고가 303호에 영향을 미치는지 원본 현황조사와 건물 구조를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 최자연 보증금 승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 확인 필수. 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아, 현재 실질취득 385,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 위반건축물 대응관계 확인. 감정요항표상 기호6의 위반건축물 기재가 303호와 연결되는지 집합건축물대장과 감정서 도면을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 2.25억”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 신건 최저가만 보면 225,000,000원이지만, 권리분석을 통과하면 숫자가 완전히 달라집니다. 303호 조인배는 말소기준보다 앞선 2018.04.20부터 주민등록·점유가 시작됐고, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 계산은 배당 0원, 인수 160,000,000원입니다. 따라서 신건의 실질취득 부담은 385,000,000원입니다.
1회 유찰돼도 실질취득은 340,000,000원, 2회 유찰돼도 304,000,000원입니다. 게다가 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가보다 낮다는 근거도 없습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점보다, 선순위 대항력 임차보증금의 실제 잔액과 인수범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현 단계 결론은 권리위험 높음·가격판단 보류입니다.
