서울북부지방법원 2025타경2712. 강북구 수유동 스타캐슬 3층 303호에 대한 강제경매입니다. 이 물건은 최저매각가가 감정가의 80%로 낮아졌다는 점보다, 매각 후에도 존속할 수 있는 선순위 주택임차권을 먼저 확인해야 합니다. 조인배는 2018년 4월 20일 전입 및 점유를 시작한 것으로 등기되어 있고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022년 4월 29일 박창희의 가압류입니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에서 최초 전입과 점유 시점이 중요합니다.
매각물건명세서에도 해당 주택임차권에 관해 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 단순한 후순위 권리처럼 말소되는 것으로 판단할 수 없습니다. 또한 등기사항에는 최초 보증금 160,000,000원뿐 아니라 증액 후 168,000,000원까지 나타나므로, 실제 인수범위를 확정하려면 임대차계약과 배당요구·확정일자·배당순위를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 강북구 삼양로87길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 5층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 이영훈 (2018.11.27 소유권이전 · 당시 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 180,000,000원 (감정가 80% · 1회 유찰) |
| 청구금액 | 648,000,000원 |
| 경매개시결정 | 2025.08.19 · 채권자 양윤자 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 박창희 가압류 · 청구금액 317,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.05.13 · 조인배 · 최초 보증금 160,000,000원 / 증액 후 168,000,000원 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인의 대항력이 관건
말소기준권리는 2022년 4월 29일 박창희의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 조인배의 전입일과 점유개시일은 2018년 4월 20일이며, 등기에는 2018년 3월 28일 최초 계약의 확정일자도 기재되어 있습니다. 따라서 2024년에 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 후순위 임차인이라고 볼 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 신고 4명, 본건 303호는 1명
임차인 명의로 확인되는 신고자는 최자연·김철민·이성엽·조인배 4명입니다. 다만 최자연은 301호, 김철민은 302호, 이성엽은 402호로 신고되어 있으며, 경매 대상 303호의 임차인은 조인배 1명입니다. 보증공사는 최자연 보증금에 관한 대위·승계신고로서 실제 임차인을 추가하는 것이 아닙니다. 다른 호수의 임차보증금을 본건 303호의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 신고자 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 조인배 303호 · 본건 |
2018.04.20 | 160,000,000원 증액 후 168,000,000원 |
대항력
인수주의 확정일자 기재 · 실제 우선변제 및 배당금 확인 필요 |
| 최자연 301호 · 본건 외 |
2017.11.17 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 보증기관 승계 관련 |
| 김철민 302호 · 본건 외 |
2019.08.09 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이성엽 402호 · 본건 외 |
2018.05.16 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 보증공사 최자연 보증금 관련 |
2018.04.20 | 0원 별도 신고 |
대위·승계
중복신고 최자연 보증금과 별도 합산 금지 |
다른 호수에 관한 신고는 본건 인수액과 구분해야 하지만, 303호에 관한 조인배의 권리는 별개로 중대합니다. 등기상 확정일자와 배당요구 관련 사항이 존재하는 만큼, 실제 배당 여부를 판단할 때는 임차권등기의 기재, 최초 계약 및 증액 계약, 배당요구 종기와 배당표를 함께 확인해야 합니다. 예상배당에서 임차인 배당이 0원으로 계산되었다는 이유만으로 우선변제권 자체가 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 실질취득 분석 — 낙찰가보다 인수금액이 중요하다
현재 최저매각가 180,000,000원은 감정가 225,000,000원의 80%입니다. 하지만 예상배당에서 조인배의 보증금 160,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되었으므로, 같은 가정을 적용하면 낙찰가와 인수액의 합계가 340,000,000원에 달합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 225,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 180,000,000원 | 감정가의 80% |
| 임차보증금 인수 가정 | 160,000,000원 | 예상배당상 전액 인수 |
| 실질취득 추정 | 340,000,000원 | 감정가 대비 151.1% |
| 추가 확인 대상 | 8,000,000원 | 등기상 보증금 증액분 |
실질취득은 현재 회차에서 임차보증금 160,000,000원 전액을 인수한다는 예상배당 가정에 따른 금액입니다. 취득세, 등기비용 및 명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 비율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 인수 · 조인배 임차보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 박창희 | 317,000,000원 | 176,680,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 양윤자 | 648,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 3,320,000원으로 추정되며, 예상 채권자 배당액은 176,680,000원입니다. 채권자 청구금액 합계 965,000,000원에 대한 미배당은 788,320,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
이 계산에서는 박창희의 가압류 청구금액 317,000,000원 중 176,680,000원이 배당되고, 강제경매 신청채권자 양윤자의 648,000,000원은 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 채권자의 미배당액 788,320,000원을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수의 핵심은 별도로 존속하는 조인배의 임차보증금입니다.
회차별 입찰·인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 단순 합산 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 180,000,000원 | 160,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 144,000,000원 | 160,000,000원 | 304,000,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 115,200,000원 | 160,000,000원 | 275,200,000원 |
회차별 단순 합산은 예상배당 시나리오에서 인수액을 일률적으로 160,000,000원으로 둔 산술값입니다. 실제로 임차인이 배당을 받는 경우에는 배당액만큼 인수잔액이 줄어들 수 있어, 미래 회차의 최종 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북구 수유동 소재 우이신설선 화계역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하며, 제반 입지 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 화계역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 치장벽돌 외벽과 타일·벽지 내벽, 하이새시 이중창이 적용되어 있습니다. 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 약 6m 도로에 접하며, 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역(입안), 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 규제도 표시되어 있으므로 적용 대상과 기준을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정요항표에는 기호6의 테라스에 약 16㎡ 규모의 제시외 건물(패널조·방 및 거실 등)이 있고, 해당 호수가 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 본건 303호가 기호6에 해당하는지 대장·감정평가서의 호수별 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택으로서 개별 호실의 건축물대장 상태, 전용면적, 임대차, 불법 증축 여부가 매각과 재매도에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 비교를 통한 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수범위. 조인배의 최초 보증금 160,000,000원과 증액 후 168,000,000원, 증액분의 우선순위를 계약서·등기부·매각물건명세서로 교차 확인해야 합니다.
- 배당 여부. 예상배당에서는 조인배에게 0원을 배당하나, 등기에 확정일자와 임차권등기명령이 기재되어 있습니다. 실제 우선변제 및 배당요구 효력을 확인한 후 인수잔액을 다시 산정해야 합니다.
- 다른 호수 신고 구분. 최자연 301호, 김철민 302호, 이성엽 402호의 신고를 303호의 인수권리와 혼동하지 않아야 합니다. 보증공사는 최자연 보증금의 대위·승계 관련 중복신고로 별도 보증금이 아닙니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 최저매각가만으로 응찰가를 산정하지 말고, 낙찰가·배당 후 인수잔액·부대비용을 합산해야 합니다.
- 시세 조사. 주변 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 실거래, 같은 건물 내 거래사례 및 물건 상태를 확인해야 합니다. 감정가만을 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 기호6의 약 16㎡ 제시외 건물 및 위반건축물 등재가 본건에 해당하는지 확인하고, 해당할 경우 시정명령·이행강제금 등 영향을 조사해야 합니다.
- 명도 및 점유. 대항력 있는 임차인의 인수보증금과 퇴거 조건은 명도비용 및 일정에 직접 영향을 미칠 수 있습니다. 실제 점유자와 임대차 종료 상태를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·조세. 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세·우선징수 조세 등 예상배당에 미반영된 항목을 별도로 조사해야 합니다.
- 경매절차 확인. 사건 기록에 기각결정정본 송달 관련 내역이 존재하므로, 예정 매각기일의 진행 여부와 최신 사건결과·매각조건을 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 임대차 관련 자료를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 높을 수 있다”
이 사건의 본질은 유찰로 낮아진 최저가격이 아니라 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 임차보증금에 있습니다. 조인배의 전입과 점유는 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서에도 임차보증금 미변제 잔액의 인수조건이 명시되어 있습니다. 현재 배당 가정대로라면 낙찰가 180,000,000원에 보증금 160,000,000원을 더해 실질취득 340,000,000원이 됩니다.
감정가 225,000,000원 대비 높은 수준인 데다 증액분 8,000,000원의 처리, 실제 임차인 배당, 위반건축물 해당 여부, 최근 실거래 시세도 추가로 확인해야 합니다. 유찰이 한 번 더 진행되더라도 인수되는 임차보증금 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 따라서 현 단계의 결론은 권리 고위험·가격 매력 미확인, 입찰 보류입니다. 실질 인수액을 확정한 뒤 그 금액을 포함한 총취득원가를 기준으로 시세와 비교하는 것이 우선입니다.
