🏠 최저 156,000,000원 👤 대항력 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상 📅 2026.09.30
수원지방법원 2025타경30975. 이천시 사음동 성원캐슬 1동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 임차관계입니다. 현황조사상 최석준은 2021.10.22 전입으로 기록되어 있고, 계산된 말소기준권리인 2024.01.03 이천시 압류보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 그런데 보증금은 확인되지 않았습니다.
더구나 계산된 말소기준권리인 2024.01.03 압류에는 2024.03.15 해제에 따른 말소등기도 기록되어 있습니다. 따라서 그 압류를 실제 말소기준으로 그대로 적용할 수 있는지는 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 이 기준점이 달라지면 2024년에 전입한 다른 점유자의 대항력 판단도 함께 달라질 수 있으므로, 현재 정보만으로 인수 0원을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30975 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이성재 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체를 원본 대조해야 한다
② 임차인·점유자 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최효정 | 2024.05.13 | 2024.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세운 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최석준 | 2021.10.22 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 미상 | 2024.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최효정과 최세운은 현재 계산된 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 최석준은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. ‘부터’는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 실제 점유·임차관계 자체를 원본에서 확인해야 합니다.
한편 등기에는 신민철 명의 주택임차권이 2024.03.07 보증금 140,000,000원으로 등기되었다가 2024.03.12 말소된 이력이 있습니다. 현재 남아 있는 임차권등기는 아니지만, 현재 점유자와의 관계 및 임대차 변동 경위는 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 확인할 수 있는 시세 수치가 없어, 신건 최저가 156,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현 단계에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 대항력 있는 최석준의 보증금입니다. 보증금이 미배당으로 남아 매수인이 인수하게 되면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰가 자체보다 보증금 확인 후 실질취득가를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 경매개시결정 · 이금호 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 가압류 · 이천농업협동조합 | 40,635,193원 | 13,016,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 180,635,193원, 배당액은 153,016,000원, 미배당은 27,619,193원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 또한 위 계산의 매수인 인수 0원은 보증금 미상 임차인의 실제 인수위험을 확정하는 값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산고등학교 북서측 직선거리 약800미터 지점. 인근은 다세대주택, 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 경충대로 북측 인근으로 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 3~4미터 정도의 포장도로에 접하고, 서측 일부는 폭4~5미터 정도의 하천복개도로에 접하나 진출입은 불가합니다.
- 지역·규제. 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.
- 건물·설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 출입구 보안개폐설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최석준 보증금 확인. 2021.10.22 전입으로 대항력 있음 판정이므로 보증금과 배당요구 여부, 임대차 존속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. ‘부터’는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 확인 전에는 인수 0원으로 단정하지 마십시오.
- 말소기준 원본 대조. 계산상 기준인 2024.01.03 이천시 압류에는 2024.03.15 말소 기록이 있으므로 실제 기준점과 후순위 관계를 등기부 원본 및 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 반영돼 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 수치가 확인되지 않은 상태이므로 최저가 156,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득가와 실제 시세를 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”을 그대로 믿기 어려운 사건
이 사건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 156,000,000원이지만, 승부처는 가격이 아닙니다. 최석준의 대항력이 인정된 상태에서 보증금이 미상이고, 전입일을 확인할 수 없는 점유자도 있습니다. 여기에 계산상 말소기준으로 잡힌 이천시 압류는 후속 말소 기록까지 있어 기준점 자체를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
따라서 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 근거로 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 먼저 임차보증금과 말소기준권리를 확정하고, 그 결과로 계산한 실질취득가를 실제 시세와 비교해야 합니다. 이 확인 전에는 신건 응찰가의 적정성도 판단을 보류하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
