수원지방법원 2025타경30975. 이천시 사음동 성원캐슬 1동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 방2·거실·주방겸식당·화장실 등의 구조로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이성재이며, 2025.03.04 이금호의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 140,000,000원입니다.
등기부에는 과거 중랑서부새마을금고의 근저당권 2건이 있었지만 모두 2021.06.25 해지로 말소됐고, 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁도 2021.07.23 말소됐습니다. 이후 이천시 압류, 강제경매개시결정, 추가 압류와 이천농업협동조합 가압류가 이어집니다. 다만 임차인 중 최석준의 전입일이 2021.10.22로 이들보다 앞서 있어, 임차보증금의 실제 승계 여부가 이 사건의 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방겸식당·화장실 등 |
| 소유자 | 이성재 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위 담보는 말소됐지만 임차인이 남는다
2021.06.04 설정된 중랑서부새마을금고 근저당권 2건은 각각 채권최고액 220,000,000원, 583,000,000원이었으나 2021.06.25 모두 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 교보자산신탁주식회사 신탁 역시 2021.07.23 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 1명은 인수액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최효정 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최세운 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최석준 | 2021.10.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최효정과 최세운은 각각 2024.05.13, 2024.10.10 전입으로 제시된 기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 최석준은 2021.10.22 전입입니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 특히 최석준에 대해서는 “인수 0원”이라고 단정하면 안 됩니다. 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격·배당 — 시세 할인 여부보다 미확인 보증금이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 동일 조건의 실거래 비교자료는 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 최석준의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 단순히 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단하는 방식이 적절하지 않습니다.
예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이금호 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이천농업협동조합 | 40,635,193원 | 2,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권 총액 180,635,193원 중 142,170,000원이 배당되고, 미배당액은 38,465,193원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 최석준의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 성원캐슬 1동 내 다세대주택으로, 감정평가상 방2·거실·주방겸식당·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 다산고등학교 북서측 직선거리 약 800m 지점이며, 인근은 다세대주택·농경지·공업용부동산·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 경충대로 북측 인근으로 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3~4m 포장도로에 접하고, 서측 일부는 폭 약 4~5m 하천복개도로에 접하나 해당 방향으로는 진출입이 불가합니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최석준 보증금 확인. 2021.10.22 전입자의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 말소기준 원본 대조. 기준일로 제시된 2024.01.03 압류는 2024.03.15 말소 이력이 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 다른 임차인도 금액 확인. 최효정·최세운은 기준일 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 정리되지만 보증금 자체는 미상입니다.
- 배당표를 확정값으로 보지 않기. 현재 배당은 임차인 보증금과 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 가정치입니다.
- 가격 판단 유보. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 145,000,000원을 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의존해 평가됐습니다.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 1.45억이 아니라 ‘미상 보증금’이다
표면적으로는 감정가와 최저가가 145,000,000원인 신건이고, 과거 근저당권·신탁등기도 이미 말소돼 등기 구조가 복잡해 보이지 않습니다. 하지만 실제 임차인 3명 가운데 최석준은 2021.10.22 전입으로 기준일보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당표의 “매수인 인수 0원”만 보고 실질취득액을 145,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 해소되는지, 미배당액이 매수인에게 승계되는지가 확인돼야 총 취득 부담을 계산할 수 있습니다. 이 사건은 신건 가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 하는 권리확인 우선형 물건입니다.
