수원지방법원 2025타경30975. 이천시 사음동 성원캐슬 1동 204호의 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방겸식당·화장실 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 임차보증금 150,000,000원입니다. 최석준은 2021.10.22. 전입·점유를 시작했고 2021.09.29. 확정일자를 갖춘 뒤, 2025.09.02. 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
현재 최저가 161,000,000원에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 빼고도 최석준의 보증금 150,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 반대로 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 따라올 수 있습니다. 이때는 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 낙찰가와 인수되는 미배당 보증금을 합친 실질취득부담을 약 150,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등) |
| 소유자 | 이성재 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 ‘기준권리 말소 이력’을 확인
2021.06.04. 설정됐던 중랑서부새마을금고 근저당권 2건은 2021.06.25. 이미 해지·말소됐습니다. 이후 2025.02.10. 케이비국민카드 가압류, 2025.03.04. 강제경매개시결정, 2025.04.01. 이천시 압류, 2025.04.04. 이천농업협동조합 가압류가 이어집니다. 최석준의 임차권등기는 2025.09.02.이지만, 실제 전입·점유는 2021.10.22.이고 확정일자는 2021.09.29.이므로 등기 시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 현재는 전액배당, 유찰되면 인수 위험이 커진다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최효정 | 2024.05.13 | 미상 | 제공 판정상 없음 | 미상 | 보증금 미상. 기준권리 말소 이력 때문에 원본 재확인 필요 |
| 최세운 | 2024.10.10 | 미상 | 제공 판정상 없음 | 미상 | 보증금 미상. 기준권리 말소 이력 때문에 원본 재확인 필요 |
| 최석준 | 2021.10.22 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확정일자 2021.09.29 · 배당요구 2025.09.02 |
| 부터 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
③ 회차별 실질부담 점검
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원 | 194,660,591원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 23,803,200원 | 202,606,591원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 49,202,560원 | 202,606,591원 |
따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 단순 해석하면 안 됩니다. 현재는 161,000,000원 매각대금에서 임차보증금이 전액 배당돼 인수가 없지만, 매각가가 150,000,000원 아래로 내려가는 회차부터는 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다. 시세 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가나 유찰가가 시장가격 대비 싸다·비싸다고 단정할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 최석준 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,971,398원 | 7,946,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이금호 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이천농업협동조합 | 40,635,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 최석준 보증금이 우선 배당된 뒤 케이비국민카드에 7,946,000원이 배당되고, 신청채권자 이금호와 이천농업협동조합은 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산고등학교 북서측 직선거리 약800미터 지점에 위치하며, 인근은 다세대주택·농경지·공업용부동산·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 경충대로 북측 인근으로 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 보일러 개별난방·엘리베이터·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 3~4미터 정도의 포장도로에 접하고, 서측 일부는 폭 4~5미터 정도의 하천복개도로에 접하나 진출입은 불가합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 소로3류 접합·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최석준 보증금. 현재 회차는 150,000,000원 전액 배당으로 인수 0원이지만, 유찰 시 미배당 보증금 인수가 발생한다는 점을 최우선으로 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 최저가만 보지 말고 대항력 임차보증금 수준을 기준으로 실제 부담을 판단해야 합니다.
- 기준권리 원본 확인. 2024.01.03. 이천시 압류가 2024.03.15. 해제로 말소된 이력이 있어 실제 말소기준권리를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확정해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 최효정·최세운은 보증금이 확인되지 않았고, ‘부터’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 모두 불명확해 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 가격 메리트 판단 유보. 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 161,000,000원 또는 유찰가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 최석준의 150,000,000원 보증금입니다. 현재 신건 161,000,000원에서는 배당 시뮬레이션상 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 23,803,200원, 2회 유찰 시 49,202,560원의 인수가 발생하는 구조라 최저가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 여기에 2024.01.03. 압류의 해제·말소 이력과 보증금 미상 점유자까지 있어, 권리 원본 확인이 선행되어야 하는 다세대주택입니다. 시세 자료도 확인되지 않으므로 가격 판단은 별도로 보류하는 것이 맞습니다.
