수원지방법원 2025타경30975. 이천시 사음동 성원캐슬 1동 2층 202호로, 감정평가상 방2·거실·주방겸식당·화장실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 145,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자 청구액은 140,000,000원입니다.
이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 현황조사상 전입자는 최효정·최세운·최석준 3명입니다. 최효정과 최세운은 데이터상 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되어 있지만, 최석준은 2021.10.22 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아, 특히 최석준의 보증금은 낙찰자의 실질취득비용을 결정하는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30975 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등) |
| 소유자 | 이성재 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차인 확인이 핵심
2021.06.04 설정된 중랑서부새마을금고 근저당권 2건은 채권최고액 각각 220,000,000원, 583,000,000원이었으나 2021.06.25 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.06.25 교보자산신탁주식회사 앞으로 이뤄진 신탁 역시 2021.10.18 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 강제경매개시결정, 이천시 압류, 이천농업협동조합 가압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수액을 확정할 수 없는 이유
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최효정 | 2024.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세운 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최석준 | 2021.10.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
최효정은 2024.05.13, 최세운은 2024.10.10 전입으로 제공된 판정상 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 최석준은 2021.10.22 전입으로 말소기준권리 이전 전입자로 분류되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 확정일자·배당요구 여부와 보증금이 확인되지 않아 실제 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이금호 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이천농업협동조합 | 40,635,193원 | 2,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 180,635,193원 중 예상배당 142,170,000원, 미배당은 38,465,193원입니다. 이 표는 제공된 배당 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 이 채권 미배당액과 임차인 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 38,465,193원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 67,059,193원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 89,905,593원 |
1회 유찰 시 매각가는 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 내려갑니다. 그러나 최석준의 보증금이 확인되지 않은 현재는 최저가 하락만으로 실질취득비용이 얼마나 낮아지는지 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 별도로 매수인이 떠안을 가능성이 있기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 다산고등학교 북서측 직선거리 약 800미터 지점에 위치하며, 인근은 다세대주택·농경지·공업용부동산·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 경충대로 북측 인근으로 본 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 개별난방·엘리베이터·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 3~4미터 포장도로에 접하고, 서측 일부는 폭 약 4~5미터 하천복개도로에 접하지만 진출입은 불가합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·소로3류 접합이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최석준 보증금 확인. 2021.10.22 전입이며 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 나머지 전입자 확인. 최효정·최세운도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 임대차 내용을 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2024.01.03 이천시 압류가 기준권리로 산정돼 있으나 2024.03.15 해제 말소 내역이 함께 있으므로 원본 서류에서 실제 기준권리를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 내부는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 실제 점유 범위와 각 전입자의 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 시세 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — 보증금 확인 전에는 ‘인수 0원’으로 볼 수 없다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정 자체보다 2021.10.22 전입한 최석준의 임차보증금이 중요합니다. 제공된 판정상 최석준은 대항력이 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 145,000,000원만 보고 실질취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
또한 데이터상 기준권리로 산정된 2024.01.03 이천시 압류에는 2024.03.15 해제 말소 기록이 함께 존재합니다. 말소기준권리와 최석준의 보증금·배당요구 여부를 원본에서 확정한 뒤 비로소 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리 확인이 선행되어야 한다는 것입니다.
