수원지방법원 2025타경30975. 이천시 사음동 성원캐슬 1동 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현황상 실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 김수정은 2021.08.31 전입, 2021.07.23 확정일자와 보증금 150,000,000원이 확인되고 배당요구도 이뤄졌습니다. 최석준도 2021.10.22 전입으로 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “현재 배당표상 인수 0원”과 “권리상 완전 무위험”을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 김수정 보증금 150,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 최석준의 보증금이 확인되지 않아 별도의 승계 가능액을 산정할 수 없습니다. 또한 김수정 보증금은 최저가 161,000,000원의 약 93.2%를 차지해, 한 차례만 유찰돼도 매각대금으로 전액 회수가 되지 않는 구조로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등) |
| 소유자 | 이성재 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 선순위가 핵심
임차인 전입 시점을 위 기준과 비교하면 김수정(2021.08.31)과 최석준(2021.10.22)은 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리됩니다. 반면 최효정(2024.05.13)과 최세운(2024.10.10)은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 특히 최석준은 보증금이 확인되지 않아, 현재 배당표에서 계산되지 않은 별도 인수위험이 남습니다.
임차인 권리표
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 2021.08.31 | 150,000,000원 | 2021.07.23 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 없음 |
| 최석준 | 2021.10.22 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 최효정 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 최세운 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
② 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 이유
김수정은 대항력과 우선변제권이 있고 보증금이 150,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원에서는 배당표상 보증금이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 매각가가 128,800,000원으로 내려가면 23,803,200원, 2회 유찰 시 103,040,000원에서는 49,202,560원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 유찰 가격만 보고 취득비용이 128,800,000원 또는 103,040,000원까지 내려간다고 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원* | 161,000,000원* | 7,946,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 23,803,200원 | 152,603,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 49,202,560원 | 152,242,560원 | 0원 |
* 현재 회차의 0원 인수 및 실질취득 161,000,000원은 계산 가능한 배당관계 기준입니다. 대항력 있는 최석준의 보증금이 미상이므로 실제 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 김수정 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이금호 | 140,000,000원 | 7,946,000원 |
| 3. 가압류 · 이천농업협동조합 | 40,635,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 161,000,000원 중 집행비용 3,054,000원과 김수정 보증금 150,000,000원이 먼저 빠지고, 신청채권자 이금호에게는 7,946,000원만 배당됩니다. 이천농업협동조합 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당액은 172,689,193원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로, 방2·거실·주방겸식당·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 이천시 사음동 다산고등학교 북서측 직선거리 약 800미터 지점으로, 인근에는 다세대주택·농경지·공업용부동산·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 경충대로 북측 인근이며 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 개별난방·엘리베이터·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 3~4미터 포장도로에 접하고, 서측 일부는 폭 4~5미터 정도의 하천복개도로에 접하나 진출입은 불가합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최석준 보증금 최우선 확인. 대항력은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약관계와 보증금 규모가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 임차인 4명의 관계 확인. 김수정·최석준·최효정·최세운의 점유관계와 각 임대차의 실제 범위를 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2024.01.03 이천시 압류가 기준으로 잡혀 있으나 2024.03.15 해제·말소 이력이 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 최저가 128,800,000원에도 김수정 미배당 보증금 23,803,200원이 붙어 실질취득은 152,603,200원입니다.
- 2회 유찰도 같은 구조. 최저가 103,040,000원에 인수액 49,202,560원이 더해져 실질취득은 152,242,560원입니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 김수정 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 하락”보다 “인수 구조”를 먼저 봐야 한다
이 물건의 핵심은 신건 최저가 161,000,000원이 아닙니다. 김수정의 보증금 150,000,000원이 최저가에 매우 근접하고, 유찰되면 미배당분이 매수인 인수로 전환된다는 점이 더 중요합니다. 실제로 1회·2회 유찰 시 실질취득은 각각 152,603,200원, 152,242,560원으로 큰 차이가 없습니다.
여기에 최석준이라는 별도의 대항력 임차인이 있고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만으로 권리관계가 정리됐다고 볼 수 없습니다. 김수정의 유찰 시 인수 구조, 최석준의 미상 보증금, 말소기준으로 잡힌 압류의 말소 이력 — 이 세 가지를 원본 서류에서 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
