서울중앙지방법원 2025타경103851. 대상은 서울 동작구 상도동 324-41의 2층 201호이며 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 116,000,000원입니다. 등기상 소유자는 한민규이고, 권리분석의 기준점은 2020.08.20. 설정된 화곡신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,632,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

후순위 권리 중 2025.09.04. 임의경매개시결정과 2026.03.26. 김문집 가압류 40,000,000원, 2025.11.11. 노다인의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 별도의 1,080,000,000원 근저당은 2020.11.09. 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 매각 후 정리되는 후순위 권리가 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2020.08.20. 화곡신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정됐던 별도의 1,080,000,000원 근저당은 2020.11.09. 말소됐고, 경매개시결정·가압류·노다인 임차권은 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 노다인의 주민등록일과 점유개시일은 2025.07.21., 확정일자는 2025.09.18.로 기준권리보다 늦습니다.

② 임차·점유 관계 — ‘대항력 없음’과 ‘판정 미상’을 분리해서 봐야 한다

조사·등기상 인명으로 확인되는 점유·임차 관련자는 18명입니다. 날짜가 확인된 사람은 모두 2020.08.20. 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김건우는 전입일이 확인되지 않고, 매각물건명세서에는 별도의 명칭성 점유 표기 중 전입일·보증금이 확인되지 않은 항목도 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

노다인의 경우 등기된 임차보증금은 20,000,000원, 임대차계약일은 2025.07.13., 주민등록·점유개시는 2025.07.21., 확정일자는 2025.09.18.입니다. 월 차임은 등기상 400,000원이며 임차권등기는 2025.11.11. 접수됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦으므로 이 임차권의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

채권 총액 1,672,000,000원 중 예상 배당은 113,576,000원이고 미배당은 1,558,424,000원입니다. 신청채권자 청구액 1,112,414,574원 역시 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 가격 판단 — 신건 1.16억의 ‘저렴함’은 확인할 수 없다

현재 최저가는 감정가와 같은 116,000,000원이고 0회 유찰입니다. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 1.16억이 주변 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.

⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며, 대상 물건이 포함된 평가대상 중 일련번호 (가),(나)는 건축물대장상 사무소로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 다중주택으로 사용되는 것으로 추정된다는 내용이 있습니다.
• 입지. 서울특별시 동작구 상도동, 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 기본적인 위생·급배수와 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 162.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 5,083,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사무소 등재와 주거 사용 추정은 별개이므로 실제 이용상태 및 관련 행정상 문제 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 실제 점유자 확인. 조사 명단에 다른 호실이 혼재하므로 대상 201호의 현재 점유자, 계약 상대방, 보증금·차임을 현장에서 특정하세요.
• 미상 점유 표기 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 표기는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 명세서 원문과 주민등록·점유관계를 재확인해야 합니다.
• 사무소와 주거 사용 차이. 건축물대장상 사무소인데 다중주택으로 사용되는 것으로 추정됩니다. 용도변경, 영업·임대 가능 범위, 원상회복 가능성을 확인하세요.
• 노다인 임차권. 보증금 20,000,000원, 주민등록·점유 2025.07.21., 확정일자 2025.09.18.로 말소기준권리보다 늦습니다. 등기 범위가 문패상 202호로 기재된 점도 대상 201호와 구분해 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-3951호가 기재된 채권최고액 1,632,000,000원입니다. 배당액과 실제 채권잔액은 동일 개념이 아니므로 배당표를 확정채권액처럼 해석하지 마세요.
• 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 116,000,000원이 적정한지 판단할 수 없습니다. 입찰 전 주변 근린시설·사무소 및 실제 사용형태가 유사한 거래를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘대상 호실 특정’이 승부처

등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2020.08.20. 화곡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들은 모두 그 뒤에 있으며 노다인 임차권도 후순위입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 없는 신건’으로만 보면 부족합니다. 대상은 201호인데 조사자료에는 여러 다른 호실 점유자와 점유 부분 미상 인원이 함께 나타나고, 건축물대장상 사무소와 실제 다중주택 사용 추정 사이에도 차이가 있습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 116,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수보다 실제 점유·용도·가격 검증이 먼저 필요한 유형입니다.