서울중앙지방법원 2025타경103851. 상도동 324-41의 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 매각물건명세서에는 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 다중주택으로 사용되는 것으로 추정된다고 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 한민규이며, 2020.08.20 화곡신용협동조합의 채권최고액 1,632,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 2025.09.04 임의경매개시결정, 장서화·박혜빈의 주택임차권등기, 김문집의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에 나타난 점유자가 많고 일부의 보증금·전입일이 확인되지 않으므로, 등기부가 단순하다는 이유만으로 명도까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 324-41 3층301호 · 도로명 서울특별시 동작구 상도로12길 1-4 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔 · 다중주택 사용 추정 |
| 소유자 | 한민규 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화곡신용협동조합 / 1,112,414,574원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20 을구 1번 근저당권 · 화곡신용협동조합 · 채권최고액 1,632,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
2020.08.20 설정된 화곡신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 1,080,000,000원은 2020.11.09 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 임의경매개시결정, 장서화·박혜빈의 주택임차권등기, 김문집 가압류는 제공된 권리분석에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
성명이 확인되는 점유·임차 관련자는 18명입니다. 날짜가 확인되는 사람은 모두 2020.08.20 말소기준 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없습니다. 다만 김건우는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자를 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 없다고 단정해서도 안 됩니다.
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금·월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광집 | 2025.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노다인 | 2025.07.21 | 미상 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명인 | 2025.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건우 · 203호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이제승 · 205호 | 2023.02.21 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI MEIYU · 204호 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정은 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.09.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안전수 | 2020.09.28 | 미상 | 2025.10.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준표 | 2022.08.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수권 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선영 | 2024.12.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지효 · 701호 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동주 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한규호 · 605호 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나현 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한겨레 · 703호 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장서화 · 약 6㎡ | 2021.12.20 | 130,000,000원 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜빈 · 약 12.06㎡ | 2021.08.17 | 50,000,000원 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 화곡신용협동조합 | 1,632,000,000원 | 114,562,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김문집 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,438,000원을 제외한 114,562,000원이 화곡신용협동조합에 배당되는 모형입니다. 채권자 미배당액은 1,557,438,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역과 노선 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장상 오피스텔로 등재됐으나 매각물건명세서에는 다중주택으로 사용되는 것으로 추정된다고 적혀 있습니다. 감정평가 이용상태에도 사무소·오피스텔·다중주택이 함께 나타납니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 162.0㎡, 공시지가는 5,083,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 근린시설 등기와 오피스텔·다중주택 이용이 함께 나타나는 구조이므로 매수층과 금융·임대 운용 조건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김건우 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유 개시와 임대차계약 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 301호와 문패 호수 대응 확인. 현황조사에 203호·204호·205호·605호·701호·703호 등이 함께 나타납니다. 매각대상 전유부분과 각 방·호수의 실제 위치를 현장과 도면으로 맞춰보세요.
- 장서화·박혜빈 범위 확인. 장서화는 전유부분 중 약 6㎡, 박혜빈은 약 12.06㎡에 임차권등기가 돼 있습니다. 등기상 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 점유 여부는 따로 확인해야 합니다.
- 최우선변제 반영 여부 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 배당요구 종기를 다시 대조해야 합니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 오피스텔, 다중주택 사용 추정이 함께 나타납니다. 현황과 적법한 용도, 임대운영 가능 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래 원본 대조 후 판단. 최저가가 117,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 신대방삼거리역 인근의 유사 오피스텔·근린시설·다중주택 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 단순, 점유 확인은 복잡”
이 사건의 말소기준은 2020.08.20 화곡신용협동조합 근저당으로 명확하고, 날짜가 확인되는 임차·점유 관계는 모두 그 뒤에 형성돼 대항력이 없습니다. 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 성명이 확인된 관련자만 18명이고, 김건우는 전입일과 보증금이 확인되지 않으며, 매각물건명세서의 별도 주거 기재까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 “권리만 보면 단순하지만 점유와 이용상태가 복잡한 유형”입니다. 특히 근린시설·오피스텔·다중주택이라는 용도 표현이 함께 나타나는 만큼, 301호 실제 점유범위와 각 문패 호수의 대응관계가 정리되지 않으면 명도와 활용계획에 변수가 생길 수 있습니다. 신건 최저가 117,000,000원의 가격 경쟁력 역시 최근 실거래와 직접 비교하기 전에는 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
